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住房目标面临46万套缺口！悉尼房价恐暴涨$30万
随着澳洲新房供应量严重缩水，旨在缓解住房危机的宏伟计划正面临挫折。
最新报告预警，住房短缺将直接推高置业成本，未来几年澳洲家庭或将面临高达30万澳元的房价涨幅，“置业梦”正变得愈发遥不可及。
报告预测，澳洲新房供应缺口将超过46万套，由于未能达成120万套的建设目标，房价预计将出现六位数的暴涨。
独立买家代理机构Propertybuyer今日发布的《2026-2030年澳洲房地产市场展望》指出，由于澳洲未能通过增加供应来解决负担能力危机，新房建设缺口已高达46.2万套。
这一供需失衡的局面将直接导致全澳房价大幅飙升。
根据联邦政府主导的《国家住房协议》（National Housing Accord），澳洲目标在2029年年中前建造120万套新房。
然而，该计划启动一年有余，进度却远不及预期。统计局（ABS）的最新数据显示，在过去12个月内，全澳仅有19.3万套住房获批建设。
受此影响，报告预计未来五年内，布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文的住宅价格（涵盖公寓、单元房及联排别墅）将攀升约30%。
这意味着昆州首府的中位价将从目前的101.3万澳元，到2031年底飙升至131.7万澳元；阿德莱德和珀斯的涨幅也分别高达27.2万澳元和28.5万澳元。
悉尼的市场形势同样严峻。报告指出，悉尼住宅中位价预计上涨25%，从124万澳元升至155万澳元，而独立屋的均价更将突破222万澳元。
墨尔本的住宅价值则预计增长约24万澳元（28%），到2030年底，其独立屋中位价或将达到140万澳元。
Propertybuyer创始人Rich Harvey 表示，这种25%至30%的涨幅将进一步加剧社会财富鸿沟，使拥有房产的家庭与无房者之间的差距持续扩大。
他指出，尽管政府此前扩大了首付5%购房计划，带动了首次置业者回升，但显然民众已经预感到更大的“涨价浪潮”即将来临。
由于新房缺口巨大，希望在五年内实现“置业梦”的家庭将不得不承担沉重的额外支出成本。
Harvey认为，未来通过家族财富入市将成为常态，“父母银行”（bank of mum and dad）将继续助推房价，而缺乏家庭支持的年轻人买房希望则更加渺茫。
为此，许多人不得不改变策略，转向中等密度的住宅，或选择成为“租房投资者”（rentvesters），甚至采取多代同堂的居住模式。
根据统计局（ABS）、澳洲储备银行（RBA）等多方数据分析，全澳仅有不到15%的区域有望实现住房协议的目标。
Harvey强调，住房稀缺性已深深植根于系统之中，技能短缺、规划延误以及建筑成本飙升等结构性问题短期内难以缓解。
Harvey总结道，移民增长与家庭形成的规模持续领先于新房建设，这种产能限制正阻碍开发进度。
随着人口增长超过可用住房数量，这对租房市场也将产生连锁反应，尤其是在空置率极低的布里斯班、珀斯和阿德莱德，未来租金增长与房价上涨的势头将尤为强劲。
02
揭秘：为何自住买家愿多掏10%溢价
房产在账面上的评估价值与买家心中的分量，两者之间往往存在巨大的金额差距。
这种超越逻辑的“情感价值”具有一种魔力，常促使买家在关键时刻突破自己的预算极限。
据悉，这种由感性驱动的价格差距可能高达5%至10%。悉尼购房代理Penny Vandenhurk认为这一估算十分合理。
她表示，销售代理通常会利用“长期持有”的逻辑，引导买家关注房产在长时间跨度下的价值，从而淡化对当下高昂价格的敏感度。
Pattas表示，自住买家通常更容易做出情感决策，他们更关注个人满足感，以及街道风格、房产规模所带来的社会地位。
相比之下，投资者为了确保资本增值和收益率，必须保持冷静，通过对比销售数据和计算回报率来驱动决策。
“自住买家会问：‘这处房产给我的感觉如何？我喜欢这个厨房吗？’”Pattas解释道，这些元素对个人而言具有极高的情感价值，但在冷冰冰的市场评估中却不一定占有分量。
在竞争激烈的拍卖场中，买家为感性买单的情况屡见不鲜。由于“错失恐惧症（FOMO）”作祟，现场紧迫的氛围常让买家觉得多付几万澳元也合情合理，因为他们担心再也遇不到同类型的房源。
Pattas曾制作过名为“火爆拍卖（Hot Auctions）”的视频系列，他观察到，拍卖会现场往往能真切捕捉到情感冲动被唤醒的瞬间。
夫妇间互相注视以寻求支持的神情，正是拍卖行用来推高成交价的关键情感反应。
不过，支付情感溢价并不总是负面决策。Vandenhurk认为，这通常是买家的一种自觉选择。
她举例称，曾有客户为了满足特殊需求，愿意支付高出评估价4%的溢价。她指出，如果是为了长期自住而非短期炒作，为理想房产支付适度的情感溢价是完全可以接受的。
值得注意的是，尽管情感难以量化，但银行的贷款审查系统却十分客观。Pattas警告称，如果合同价格远超银行评估值，买家可能面临必须补足资金差额或支付额外保险的困境。
他解释道，银行通常以估值和合同价中的较低者来确定放贷额度。这种机制实际上发挥了“安全网”的作用，能有效防止买家在冲动之下背负超出市场承受能力的债务负担。
归根结底，购房代理的角色是在买家的激情与务实之间寻找平衡。
Vandenhurk强调，爱上一处房产并无大碍，但关键是要对公平市场价值有清晰认知，并确保自己在财务决策上能够心安理得。
03
悉尼豪宅$5500万挂牌！历经7年打造，窗外就是海港
坐落在悉尼港岸边的一处奢华住宅，历经7年的设计与施工，才蜕变为如今这这座将古典与现代完美融合的庄园。
庄园主体是一栋原始的反战争风格房产，自1938年由首位业主建成以来，仅有两任主人，第一任业主在此居住近70年。
现任业主，也就是第二任主人，他们进行了整修与扩建，决定保留原有建筑，并将其作为新现代部分的中心基点。扩建部分通过一条玻璃走道与原建筑相连。
这座名为“Otahki”的豪宅目前由Forbes Global Properties的Ken Jacobs和Hui Xu挂牌出售，指导价为5500万澳元。
土地估值约3000万澳元，占地面积达4389平方米，整个庄园由3块地合并而成。
Jacobs表示：“业主于2005年购买了第一块地，在接下来的18个月又收购了两处相邻物业。”
“随后他们开始了为期7年的设计与施工，打造了这座非凡的庄园。”
据Jacobs介绍，业主曾在东区及下北岸寻找符合年轻家庭与生活方式需求的住所，但未能找到理想房产，因此决定自行建造。
该庄园占地超4.7万平方英尺，从街道一路延伸至悉尼港滨，设有泳池、凉亭、码头、登岸台阶以及船屋。
Jacobs表示，这是一个完整的居住组合，具备成长型家庭及高管式生活所需的全部元素。
他说：“街道层设有一座翻新过的复式建筑，可供宾客或驻场员工居住，同时保持主屋的私密性。”
住宅的设计包括柔和的弧形墙面、精心挑选并慢速熟化的美国橡木、大面积玻璃墙与门，延伸至日式风格的户外花园，同时可尽览港湾与城市天际线的绝美景致。
Jacobs还表示，根据2024年1月完成的工料测量估算，目前的建筑成本为4480万澳元，而含土地在内的重建总成本至少为7480万澳元。
主屋设有5间卧室、8间浴室及一个宽敞的中央厨房，并配有可通过外部楼梯进入的私人办公翼楼。
独立的宾客住宅为家庭、访客或员工提供了充足的住宿空间。
除了一个海滨健身房、第二个标准游泳池、秘密图书馆、壁球场和一个酒窖外，还有一个提供全套餐饮服务的厨房。
04
欧洲资管巨头加码布局澳大利亚保障性住房市场
法国巴黎银行资产管理公司（BNPP AM）—— 这家管理着约 2.8 万亿美元资产的欧洲顶级资管机构，正积极寻求在澳大利亚租赁住房市场的更多投资机会，且将重点瞄准保障性住房领域。
这家欧洲巨头对租赁住房市场的浓厚兴趣，与澳大利亚本土多数资管机构的投资策略形成鲜明对比。后者的投资重心仍集中在写字楼、零售物业、工业地产等传统板块，以及建成即售型住房项目。
Isabelle Scemama目前担任BNPP AM全球另类投资主管，掌管着规模约 5200 亿美元的投资组合。在她看来，布局澳大利亚租赁住房市场的投资逻辑清晰且极具说服力。
“我们会先研判各类资产类别，再确定在哪些领域能够发挥策略优势。当欧洲投资委员会审视澳大利亚市场时，我们对当地的住宅投资机会 —— 尤其是保障性住房领域 —— 抱有强烈且坚定的信心。”Scemama在接受《澳大利亚金融评论》采访时表示。
“可以说，所有能让我们下定决心投资的要素，在澳大利亚市场都已具备，住宅领域的投资潜力尤为突出。”
过去六个月，BNPP AM完成了对另一家欧洲大型资管机构AXA Investment Managers的整合，规模实现大幅扩张。Scemama此前正是AXA Investment Managers另类投资业务的负责人。
正是通过旗下的AXA IM Alts，该资管机构首次试水澳大利亚保障性住房市场 —— 位于悉尼西部Westmead的 400 套公寓项目已于去年竣工。
该项目采用 “市场租金公寓 + 低于市场租金的保障性公寓” 各占一半的配比模式，目前由St George Community Housing负责运营管理。此外，墨尔本内城区一个包含 100 套公寓的同类项目也已启动建设。
Scemama表示，这些项目仅仅是布局的开端。她预计，保障性住房将在BNPP AM澳大利亚房地产投资组合中占据相当大的比重。
“未来，保障性住房投资有望成为我们澳大利亚房产投资组合的重要组成部分。我们对此投资方向信心十足，希望持续投入资本、扩大投资规模，新增资金也将全部投向这一领域。”
“这是我们重点发力的板块，我们正积极拓展项目渠道，以吸纳更多资本注入。”
从整体战略布局来看，房地产在BNPP AM的另类投资业务中占据重要地位。过去一年，该机构的投资优先级排序为私人信贷、基础设施、房地产、私募股权。
但随着去年全球利率周期转向，Scemama指出，在房地产资产价格普遍重估后，其投资收益率已具备较强吸引力，因此房地产有望跃升为该机构的头号投资选择。
房地产投资的另一大利好因素是供应短缺。受疫情影响，过去三年建筑业发展受限，导致各房地产细分领域均面临供应紧张的问题。
“当前市场具备多重有利条件：可观的投资收益率、供应短缺催生的租金上涨潜力，尤其是在欧洲市场，降息预期正在升温。叠加可获取的融资支持，这些因素都将推动投资增值。我认为，一年后我们再回顾时会发现，房地产将重新跻身最受青睐的资产类别行列。”Scemama说。
尽管去年末澳大利亚通胀水平高于预期，市场对利率走势的预判也随之突变，但这并未削弱Scemama对澳大利亚市场的信心。
“利率走高的预期或许会延缓市场的初步复苏进程，但房地产资产价值进一步下跌的可能性不大。” 她表示，“在充满不确定性与波动的市场环境中，房地产的创收能力至关重要。收入增长将继续成为资产跑赢大盘的核心驱动力，多重有利因素支撑下，我们对住宅市场的投资信心丝毫未减。”
Antoine Mesnage负责统筹BNPP AM在澳大利亚的投资组合。他曾主导欧洲地区的保障性住房投资项目，且成效显著。他指出，澳大利亚上市市场中，机构投资者对租赁住房领域的关注度相对较低。
他表示，尽管投资保障性住房需要做出部分让步，但该板块凭借防御性特征、抗通胀能力以及高入住率，能够带来低风险的稳定收益，投资回报表现十分亮眼。
正如Scemama所言：“归根结底，住宅资产就如同通胀挂钩债券一般，具备对冲通胀的属性。”