自住者的春天？未必

澳洲新财政预算案将矛头直指房地产投资，

而在这背后，这是澳洲投资者买房热度正在升至近十年来最高水平。

澳洲统计局（ABS）周三公布的数据显示：

今年3月季度，投资者贷款占全部住房贷款金额的40.3%，

创下自2016年底以来最高纪录。

相比之下，首次置业者的贷款占比仅为17.4%。

多位经济学家都认为：

联邦预算案中针对房产税制的改革，

可能会在一定程度上缓解首次购房者与投资者之间的竞争。

根据预算案：

未来负扣税（negative gearing）优惠将只适用于新建房屋，现有投资房则维持原有安排。

同时，政府还计划取消目前50%的资本利得税（CGT）折扣，

改为只对超过通胀部分的资本收益征税。

不过，购买新建房的投资者，仍可继续选择旧的CGT优惠制度。

预算案还宣布投入20亿澳元，用于道路和供水等住房基础设施建设，以增加新房供应。

财长Jim Chalmers表示：

相关措施预计未来十年可帮助约7.5万名澳洲人买到人生第一套房。

但业内普遍认为：

澳洲房价短期内仍难明显回落，首次置业者真正面临的问题，不只是和投资者竞争。

房地产数据机构Cotality研究总监Tim Lawless表示：

最近一个季度，投资者贷款确实有所下降，

原因包括利率上升以及中东局势影响市场信心，

但自住房买家贷款下降幅度更大。

他表示：

投资者和首次购房者通常会竞争同一类房源，

尤其是中位价附近或更低价位的房子。

Lawless认为：

随着负扣税改革，投资者活跃度可能下降，

从而减轻首次购房者的竞争压力。

但他也强调，真正的问题仍然是 “买不起” 。

他说：

目前购房者不仅面临高房价，还需要通过银行严格的贷款压力测试。

按照现行规定：

银行会要求借款人证明，即使利率再上涨3个百分点，

他们依然有能力还贷。

UNSW商学院经济学教授Richard Holden也认为：

预算案中的负扣税改革，

确实有助于让自住房买家和投资者站在更公平的起跑线上。

不过他指出：

仅靠税制改革，并不会让澳洲房价 “大幅便宜” 。

Holden称：

真正解决问题的方法，还是大量建房，并且降低建筑成本。

智库e61 Institute研究经理Nick Garvin则表示：

预算案中的房地产税改 “方向是对的” 。

他认为：

当投资房吸引力下降后，部分原本出价略低于投资者的首次购房者，

未来可能会有机会成为最终买家。

不过，他也指出：

这次负扣税改革并没有彻底取消投资亏损抵税，只是改变了抵扣时间。

未来投资者虽然不能再每年直接用租金亏损抵扣工资收入，

但仍然可以在未来出售资产时，用亏损抵扣资本收益。

房地产协会REIA主席Jacob Caine则认为：

这次预算案力度仍然偏弱。

他指出：

政府预计未来十年新增7.5万名自住房买家，相当于每年约7500人。

虽然不是零，但力度远远不够。

Jacob Caine表示：

目前全澳有超过700万租房人口，而十年帮助7.5万人买房，

意味着平均每100名租客里，只有1人真正受益。

悉尼、布里斯班、珀斯、墨尔本和阿德莱德的房价已经高得惊人。

即使预算案预计可让房价涨幅减少约1.9万澳元，

对于大部分租房者来说，依然 “差得太远” ....

来源：age