一年前，我们曾报道新西兰房价崩盘，并提出疑问：澳大利亚是否也可能出现类似的调整？

当时，专家给出的答案是：“不会。”

彼时，澳大利亚房价正处于历史高位。

扩大后的5%首付购房计划即将实施，而2026年联邦预算中针对住宅投资者税收优惠的改革，当时还只是财政部长脑中的想法。

当时看来，澳大利亚房产价值几乎不可能像隔海相望的新西兰那样出现大幅下跌。

但此后，情况发生了巨大变化。

通胀率上升（甚至早于伊朗战争爆发之前），澳大利亚储备银行（RBA）连续三次加息，政府也公布了一项预算方案，收紧住宅投资者的税收优惠政策。

目前，全国房价已较今年3月的峰值下跌1.8%，主要受到悉尼和墨尔本拖累——两地房价同比均下跌约3%。

经济学家也纷纷下调预测，一些人甚至预计全国房价可能出现两位数跌幅。

与此同时，新西兰持续中的房地产低迷，已成为该国46年来最严重的一轮楼市调整。当地数据机构Infometrics表示，这场下跌规模创下历史纪录。

新西兰房地产调整成为46年来最严重的一次。

过去4年半，新西兰经通胀调整后的实际房价累计下跌27%。

“新西兰无疑给澳大利亚敲响了警钟。”
宏观经济网站Macrobusiness首席经济学家利思·范·奥恩塞伦（Leith van Onselen）在回应相关数据时告诉news.com.au。

“5年前，新西兰人根本无法想象，房屋实际价值会跌回2018年3月的水平。这在当时是不可想象的。”

“过去那种认为房价总会上涨、即使下跌也只是短暂调整的信念，如今已经破灭。新西兰人已经不再相信房地产是一场只会单向上涨的投资。”

他说，加拿大也出现了类似的房价下跌和市场心理变化。自2022年高点以来，加拿大实际房价已下跌约30%。

“澳大利亚也可能发生类似情况，但现在还无法下定论。”

“如果这轮调整持续并进一步加深——尤其是在投资者税收政策变化以及移民减少的影响下——那么澳大利亚人关于房价永远上涨的信念，也可能像新西兰和加拿大一样被打破……目前已经出现了一些迹象，但现在下结论还为时过早。”

他说，未来澳大利亚可能会形成一个更加“正常”的房地产市场：经历调整后，房价将随着居民收入增长而温和上涨。

加息和联邦预算中的税收改革，正在给澳大利亚房价带来压力。

不过，房地产买方代理机构Metropole创始人迈克尔·亚德尼（Michael Yardney）持更怀疑态度。

“我不认为澳大利亚会走向新西兰式的房地产崩盘。”亚德尼告诉news.com.au。

他说，澳大利亚房地产市场显然正处于周期中的“低迷阶段”，但“创建在暂时性阻力上的周期性低迷，与新西兰经历了4年半的结构性调整完全不同”。

“目前两国市场最大的区别在于，澳大利亚仍然拥有强劲的需求支撑，而新西兰没有。当然，这与我们强劲的人口增长有关。”

他说，截至2025年6月的一年内，澳大利亚净海外移民为人口增加了30.6万人。

悉尼和墨尔本正在拖累全国房价表现。

“虽然这一数字低于前一年创纪录的42.9万人，但仍明显高于疫情前水平。”

悉尼和墨尔本正在拖累全国房价表现。

“新西兰完全无法相比。”

“2025年，新西兰净移民增加人数仅为1.42万人，除疫情关闭边境时期外，这是十多年来最低水平。”

新西兰历史性房地产崩盘

在澳大利亚，房价下跌主要被归因于更高的利率以及联邦预算中的税收改革。

而新西兰房价从2021年底高峰大幅下跌，则与激进加息以及移民数量骤降同时发生。

Infometrics董事总经理兼首席预测师加雷斯·基尔南（Gareth Kiernan）告诉news.com.au，目前看来，新西兰实际房价仍有进一步下跌空间。

他预测，房价可能要到2027年年中才触底。

“目前市场上的待售房源数量仍处于11年来最高水平，奥克兰更达到13年来最高。”

“在减少挂牌房源、重新吸引买家进入市场之前，房价不会形成竞争。”

基尔南表示，新西兰房价收入比目前已降至约5.9倍，远低于2021年利率低位以及取消贷款价值比限制时繁荣阶段的8.3倍。

“当时所有人都在看着房地产市场说：‘这太疯狂了，人们不应该承担如此高额的债务，并背负30年的贷款。’”

相比之下，澳大利亚住房价格约为平均工资的8.9倍。

新西兰此次楼市下滑幅度超过全球金融危机时期，当时实际房价跌幅为15.8%；也超过1980年代中期的低迷期，当时跌幅为9.4%。

新西兰历史上唯一一次更严重的房地产衰退，是20世纪70年代的38%跌幅。当时受到全球石油危机、高通胀以及移民逆转等因素影响。

新西兰储备银行（RBNZ）在7月三年来首次加息，将官方现金利率上调25个基点至2.5%。

从更广泛的经济角度来看，基尔南认为，这轮房地产调整“有必要发生”，因为这将让家庭和企业拥有更多可支配资金。