【澳洲房市拍卖周报｜5月11日–5月17日】

澳洲的房地产市场在这个5月真的可以用风起云涌来说了。就在今年5月5日，澳联储开始实行今年第三轮重磅加息后，澳洲官方又在5月12日晚7点30分，计划实行全新的负扣税与资本利得税相关的调整。这组引发了澳人巨大的讨论，对人们的购房热情造成了一定冲击，但本质上却是澳洲官方为了平衡供给与房价上涨做出的一种必要调整。支持者认为此举可以适当压低房价，鼓励房屋供给的增加，反对者认为此举会加大租客的负担，压力给了租赁市场。

近期一连串信息的公布，难免对整体的澳洲房市造成了影响，其中最直接的体现自然而然就是房屋清盘率了。首先比较引人注目的就是悉尼，房屋计划拍卖数有不少，达到了807套，但清盘率却下降到了52%，跌破了55%，一定程度上印证了我们之前提到的内容。墨尔本和阿德莱德的拍卖清空率则在另一个层面引人注目，一个达到了59%，一个来到了58%，其中墨尔本房屋计划拍卖套数则有890套，阿德莱德也一如既往地稳定。拍卖热度稍微少一点的就是堪培拉和阿德莱德了，布里斯班拍卖清空率为39%，堪培拉为48%，房屋计划拍卖数也不算多，但与上一轮相比变化也不大。

造成这些现象的原因，可以说与上周二的税改脱离不了关系。为了缓解目前的住房困境，澳洲官方换将税务优惠从买旧房，转向鼓励新增供给。而在公寓市场，投资者之所以青睐新公寓，很大程度上看中的正是新房所附带的税务折旧优势。但对下一任买家而言，这类红利并不存在，自然也就缺乏按同等价格接盘的动力。等到明年 7 月之后，新公寓业主若想转手出售，接盘者不仅无法享受负扣税优惠，也拿不到同样的折旧待遇。整体来看，市中心高层公寓的表现普遍逊于城市边缘地带的独立屋+土地产品，在高层公寓高度集聚、或新公寓大量涌入的城区，房价涨幅往往偏弱，甚至可能出现负增长。

📝 三点小建议（投资者）

1.先按更严的税制与利率情景筛房

预算确认，自2027年7月1日起，负扣税将主要限于新建住宅，已建成住宅的新买家不能再把亏损直接抵扣工资等其他收入；CGT也将由现行50%折扣转向按通胀指数化+最低30%税率的新框架。与此同时，RBA 在5月声明中上修了近期通胀前景，并预计现金利率到2026年底约4.7%。对投资者来说，更稳的做法是：先用税前回报 + 更高利率重算现金流，只买那些在更严情景下仍能扛住的房子。

2.优先买好退出的成熟房产

Cotality 最新月报显示，澳洲楼市正站在下行边缘，悉尼和墨尔本已连续 5 个月处于早期下行阶段，中型首府城市的增速也在放缓；同时，全国四周新增挂牌已高于五年均值，悉尼、墨尔本和堪培拉的总挂牌也处于高于平均的水平。现在更适合盯住长挂盘、改价盘和流拍后转私售的房源，把收益尽量锁在买入价和条款里。

3.别只看城市，更要看供给结构

同一份 Cotality 报告指出，近年最强的涨幅，主要出现在人口增长长期快于住宅完工的市场；反过来，未来同类供应更容易堆积的板块，抗压性往往更弱。对投资者而言，更稳的方向仍是总价可控、租赁需求稳、同类供应不易快速放量的成熟存量资产，而对高层新盘和未来供应密集区域，要保持更严格的价格纪律。

备注：数据仅为参考，做决定前，建议再复核本市当周最终数据与下周预告场次。

在结尾，祝愿大家都能买 / 卖到心仪房源，祝拍卖顺利！🏠✨