澳大利亚房价持续走低，经济学家警告，如果全国房价跌幅扩大至15%以上，可能进一步冲击家庭财富、消费和企业活动，将澳大利亚经济推向衰退。

澳大利亚过去50多年从未经历过全国房价跌幅超过10%的市场调整，而经济学家认为，这一纪录可能即将被打破。

大型银行澳新银行本周下调预测，预计本轮楼市调整中，澳大利亚首府城市房价从峰值到谷底将下跌10.6%。其中，悉尼预计下跌14.5%，墨尔本预计下跌12.8%。

这是5月联邦预算公布后，目前最悲观的房价预测之一。

部分经济学家已经开始预测全国房价跌幅接近10%，另一些人则认为，如果跌幅达到至少15%，房地产市场下滑对家庭财富、消费支出和商业活动的冲击可能引发经济衰退。

澳大利亚总理安东尼·阿尔巴尼斯周四在议会质询中回应相关批评，并表示最新的澳大利亚储备银行数据显示，目前只有不到1%的房贷持有人处于“负资产”状态，即房房价值低于所欠贷款。

他说，这一比例不到2017年和2019年自由党执政时期的一半。

“2019年4月，澳大利亚储备银行报告称，超过2%的借款人处于负资产状态。当时澳大利亚住宅中位价格在2018年5月至2019年5月期间下跌了4.3%，悉尼住宅价值同期下跌了10.7%。”

与此同时，新的分析显示，如果墨尔本房价跌幅超过10%，过去几年疫情期间积累的房价涨幅将被基本抹去，中位房价可能回到近10年来未曾出现的水平。

悉尼房价目前已经回落至2015年5月左右的水平。即使进一步下跌15%，悉尼房产中位价格仍将超过110万澳元，相当于2021年7月的水平。

贝塔谢尔斯首席经济学家大卫·巴纳塞表示，澳大利亚此前两次较明显的房价调整发生在2019年和2022年，跌幅分别为8.6%和8.1%，都没有引发经济衰退。

“我认为这一次跌幅可能达到10%。”

但如果全国房价下跌15%至20%，他认为情况将完全不同。

“这可能会因为财富和消费者信心受到冲击，把经济推入衰退。”

他指出，消费者支出约占澳大利亚经济的60%。

“如果澳大利亚储备银行最终像此前警告的那样再次加息一到两次，那么房价调整很容易进一步扩大。”

澳大利亚AMP首席经济学家肖恩·奥利弗预计，全国房价整体将下跌约7%。

他说，从历史经验来看，澳大利亚过去可以承受7%、8%甚至9%的房价跌幅而不陷入衰退。

但如果跌幅达到15%，他就会开始担心经济衰退。

最令人担忧的是“房价下跌—消费下降”循环

奥利弗解释，房地产市场如果出现大幅调整，可能形成所谓的债务通缩循环。

房价下跌后，家庭财富缩水，消费者减少支出；消费下降又会导致企业需求减少，企业进一步削减投资，并可能减少就业。

随着失业率上升，更多家庭可能无法偿还贷款，进一步导致房屋被迫出售，房价再次下跌。

“你最终会进入一个债务通缩循环——房价下降，人们减少消费，导致失业率上升，进而迫使更多人无法偿还贷款，进一步推动房价下跌，形成不断向下的螺旋。”

奥利弗表示，目前很难准确确定引发衰退的具体房价跌幅，因为市场还受到住房供应、需求、政府政策以及利率等多重因素影响。

而澳大利亚过去50多年从未经历过全国房价下跌超过10%的周期，因此缺乏足够的历史案例可以参考。

房地产市场转弱已经开始影响新的住房贷款申请。

自5月联邦预算公布以来，房贷申请量明显下降。澳大利亚联邦银行数据显示，房贷申请量下降了15%，西太平洋银行则录得20%的跌幅。

澳新银行经济学家玛德琳·邓克和亚当·博伊顿周一表示，住房市场的走弱程度已经超过预期，因此下调了此前6月制定的预测。

不过，两人同时指出，他们很难看到房价“在较长时间内持续下跌”。

汇丰银行首席经济学家保罗·布洛克森预计，全国房价从峰值到谷底将下跌约8%。

但他承认，风险仍然偏向下行，不排除跌幅进一步扩大。

“房价下降会通过很多渠道影响经济，我们可以量化其中一部分，但还不足以准确判断它是否会把经济推入衰退。”

他表示，如果通胀持续高企，澳大利亚储备银行可能进一步加息，那么经济增长还会受到其他因素的打击，而不仅仅是房价下跌。

布洛克森预计本财年澳大利亚经济仅增长1.1%，形容整体经济“相当疲弱”。

德勤预计经济增长1.3%，并预测澳大利亚储备银行可能在墨尔本杯赛马日加息。

相比之下，毕马威首席经济学家布伦丹·林的预测明显乐观得多。他预计悉尼和墨尔本房价分别下跌4%和5%，之后将在明年出现一定程度的复苏。

住房研究机构科塔利蒂的分析显示，墨尔本可能是本轮调整中最脆弱的市场之一。

由于过去几年墨尔本房价增长有限，如果进一步下跌超过10%，疫情期间的房价涨幅将被基本抹去。

科塔利蒂研究主管杰拉德·伯格表示，悉尼和墨尔本的房价目前已经分别较峰值下跌超过5%。

如果预测成真：

• 墨尔本下跌10%：房价将回到2021年2月左右的水平
• 墨尔本下跌15%：将一直回落至2017年11月左右的水平
• 悉尼目前：房价已经接近2015年5月水平
• 悉尼下跌15%：中位房价仍将超过110万澳元，接近2021年7月水平

伯格表示，过去几年房价涨幅最大的市场进入本轮调整时，实际上拥有更大的缓冲空间。

“墨尔本过去五年的房价增长非常有限，这意味着一旦跌幅超过10%，房价就会回到疫情前的水平。”

相比之下，悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯此前经历过更明显的房价上涨，因此即使出现较大跌幅，房价仍可能维持在近几年的水平。

毕马威首席经济学家林认为，住房供应不足可能限制房价长期持续下跌。

他表示，目前房价短期跌幅正在加速，但市场不可能无限下跌。

“过去五年，我们一直没有建造足够的住房。”

他认为，住房供需基本面最终会对房价形成支撑。

不过，墨尔本房地产集团马歇尔·怀特销售主管约翰·邦焦尔诺则对维州房地产市场极为悲观。

他甚至形容，墨尔本的房地产市场“简直像是另一个国家”。

“考虑到维多利亚州政府目前的状况，我们简直成了澳大利亚的委内瑞拉。”