01、数十万澳洲房东恐受影响！ATO出新规，这类房产或无法享受税务减免

《澳洲金融评论报》报道称，从明年7月1日起，如果度假屋不在圣诞节或复活节等热门假期出租，业主可能无法享受抵押贷款及市政税减免。

澳洲税务局（ATO）本周发布的指导意见草案称，如果物业“主要”用于个人用途而非出租，尤其是“高峰期”不可用于出租，则不得享受各类费用减免。

税务专家Robyn Jacobson表示：“如果物业主要用于出租而非个人使用，那么业主就不用担心。但对于那些申请过多费用减免的人，可能就要好好考虑房屋用途了。”

KPMG的数据显示，全澳大约有25万处物业（占全澳住房存量的2%）被当作短期或度 假物业出租，其中大部分都享受了负扣税优惠。

ATO此次发布的指导意见草案，关键是对两个词语的定义：“主要”和“高峰期”。

如果税务局认定度假屋“主要”用于产生租金收入，而非“主要”用于个人用途，那么目前被视为可抵扣的各项支出很可能仍可继续减免。

但如果房产“主要”用于个人用途，包括房贷利息、物业费及保险等支出将无法抵扣。

公共会计师协会高级税务顾问Tony Greco表示：“如果不是主要用于出租，那么所有与持有成本相关的抵扣都将被拒绝。”

不过，与出租直接相关的支出，如清洁或广告费用，仍可继续申报抵扣。

ATO长期以来的做法是，只要业主确实作出合理努力将房产出租，即被视为“可供出租”——即使房产没有租客入住，也能在该期间申报抵扣。

Greco表示：“那曾是一条黄金法则，但现在，这条黄金法则已经改变。”

税务局认定的“主要”标准至关重要，而这可能并非简单地证明度假屋全年有至少50%时间可供出租。

此时，“高峰期”的定义就显得尤为重要。若度假屋在“高峰期”未能可供于出租，则 ATO可能不将其视为“主要”用于出租。

Greco表示：“ATO在草案中指出，业主在高峰期使用此类房产，可能导致ATO认定该度假屋并非主要用于产生应税收入——无论全年私人使用时间比例是多少。”

若“高峰期”的定义包括圣诞节、新年、复活节、公共假期长周末及学校假期，那么 不少度假屋业主都将受影响，因为上述节假日正是他们自用的高峰期。

但夏季也有游客到山区避暑，这段时间也可能 被视作高峰期。”

“在墨尔本，每个周末都有球赛，那算高峰期吗？”

Greco指出，要求度假屋在“高峰期”可供出租，意味着ATO认为业主应尝试最大化租金收入。

“现在并没有立法规定你必须最大化租金收益，而这正是目前的方向。税法只规定‘你是否在尝试产生应税收入？如果是，我们就允许你抵扣’。”

Greco预计，要求度假屋业主最大化收益的规定可能会在法院受到挑战。

KPMG税务合伙人Hayley Lock表示，税务局“几年来一直将短期租赁（如Airbnb）视 为个人税务合规的重点领域”。

“他们通过这一活动收集业主申报信息，形成了自己关于这些持有成本抵扣是否合理的判断。”

Greco指出，这一变化将尤其冲击维州度假屋业主——他们目前已需缴纳高额州土地税及短期住宿附加税。

“在维州，由于土地税压力，很多人将房产开放出租以缓解税负。”

但部分人认为这一解释变化是合理的，税务专家Jacobson表示：“有些人可能认为 ATO的做法过于严苛，并挑战了长期存在的概念，但仔细想想——为何普通纳税人要补贴度假屋业主的个人使用成本？”

ATO本周发布的指导意见为草案，目前开放征询意见至1月30日，但预计不会有重大变化。

Jacobson表示：“ATO通常在公开征询前已进行内部咨询，因此尽管可能收到大量意 见，但最终定稿前不会有重大修改。 ”

Lock表示，受影响的业主应评估自己的房产在高峰期是否真正可供出租，若私人使用占主导，则应预期抵扣将被拒绝。

业主还需保存更详细的租金收入记录——包括通过平台及非正式安排（如为家人和朋友提供优惠租金）、出租广告、预订日历及私人使用日期。

02、新州租金预警！这些区域空置率跌破1%，租金飙升在即

由于空置率持续处于低位，租房者面临的紧张局势未见缓解迹象。新州部分地区的出租房空置率已降至仅1%，引发市场对租金可能进一步上涨的担忧。

根据REINSW（Real Estate Institute of NSW，新州房地产研究所）十月空置率调查结果，全州住宅空置率仍处于危机水平。部分地区1%的空置率表明，随着租户竞逐数量有限的房源，租金承受着持续上行压力。

在整个大悉尼地区，空置率维持在1.8%。REINSW首席执行官蒂姆·麦基宾（Tim McKibbin）指出，租赁市场“仍处于危机状态”。他表示：“虽然悉尼整体租赁住房供应未进一步恶化值得关注，但当前水平仍然过低。”具体而言，悉尼内环空置率下降0.2%至2.1%，外环微升0.1%至1.8%，中环则保持在1.4%。

当前悉尼租赁市场压力持续加剧，部分郊区租户普遍感受到租金上涨的压力。猎人（Hunter Valley）地区表现分化，纽卡斯尔（Newcastle）空置率为2.1%，而偏远地区仅为1%。卧龙岗（Wollongong）同样面临1%的低空置率，伊拉瓦拉（Illawarra）其他地区则为1.3%。

麦基宾指出，新州仅有四个区域空置率有所上升，分别是阿尔伯里（Albury）、中西部、奥拉纳（Orana）和东南部地区。而中央海岸（The Central Coast）、科夫斯港（Coffs Harbour）、新英格兰（New England）、里弗里纳（Riverina）和南海岸（South Coast）地区的空置率均出现下降。

“对租户而言，市场状况未有改观，”麦基宾强调，“可用租赁房源持续减少，正形成螺旋式下降趋势。住宅租赁市场供应量持续萎缩，现有房源远不能满足需求，这种失衡状态给租赁市场带来巨大压力。”

SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，全澳范围也面临相似局面。他指出：“全澳空置率稳定在1.2%，表明租赁市场依然高度紧张，且未见供应显著改善的迹象。尽管部分首府城市租金增速暂时放缓，但珀斯、阿德莱德和霍巴特等市场仍面临供应短缺。总体预计整个夏季租赁市场将保持紧张态势，至2026年初空置率仅可能小幅回升。”

03、房价暴跌16%！墨尔本内城区高层公寓，已没人接盘了？！

受高利率、土地税改革、房源过剩及建筑质量担忧等多重因素挤压，墨尔本内城区公寓价格在过去一年大幅下跌，投资者纷纷撤离市场。

Domain数据显示，截至9月的一年内，墨尔本CBD公寓中位价暴跌16.1%，降至47万 澳元；西墨尔本跌幅达19.1%，中位价跌至51.75万澳元；Carlton和Southbank也分 别下跌16.1%和8.9%。

相比之下，大墨尔本地区公寓中位价同期上涨4.3%，内城区与外围区域市场呈现明显分化。

Domain研究与经济学主管Nicola Powell表示，维州投资房产持有成本不断上升，导致“投资者信心不足”，是内城区公寓价格大幅下滑的核心原因。

“近年来，投资者一直在抛售维州房产，或将目光转向其他地区，对维州市场兴趣大减。土地税改革带来的持有成本增加，最终让他们望而却步。”

Powell指出，上述区域处于公寓供应过剩的“危险地带”，进一步加剧了价格下行压力。

“老旧公寓楼、小户型公寓，尤其是装修标准低或位置欠佳的房源，竞争力正不断下降。大量户型雷同的公寓扎堆供应，会压制价格潜力和资本增值空间。”

尽管今年利率有所下调，但Powell表示，过去两年累积的财务压力已迫使部分投资者抛售房产。

“可负担性压力和利率压力依然存在，这对部分投资者造成了影响。疫情期间，很多人搬到Mornington Peninsula等宜居区居住，同时在CBD保留了一套备用住房，但如今维持第二套房的成本越来越高，已不再划算。”

Quantify Strategic数据与洞察主管Angie Zigomanis表示，自住购房者更青睐成熟公寓，新开发公寓的主要买家多为投资者，但建筑质量问题正不断侵蚀投资者信心。

“媒体频繁报道易燃外墙、部分公寓楼质量问题等新闻，让投资者变得更加谨慎，这也反映在他们愿意支付的价格上。”

Zigomanis指出，移民增速放缓以及大型开发项目供应过剩，也对市中心市场造成冲击。

“卖一套两居室公寓时，楼上可能就有一套几乎一模一样的在卖。卖家面临同类房 源的激烈竞争，这会对价格产生抑制作用。”

不过他预计，一旦投资者的市场环境有所改善，公寓市场最终将趋于稳定。

Wakelin Property Advisory董事Jarrod McCabe表示，此次市场下行反映出投资者 抛售与新投资者入场不足的供需失衡。

尽管当前公寓价格较一年前更易负担，但McCabe指出，大多数首次购房者会避开高 层公寓楼。

“联邦政府的5%首付计划确实提振了公寓市场，因为这些公寓价格普遍低于95万澳元的上限。但首次购房者更倾向于内城区周边郊区的小型精品公寓楼，而非市中心 的高层公寓。”

“上世纪40年代至70年代，成熟区曾掀起一波小型精品公寓建设热潮。这些公寓当初多为自住需求设计，户型宽敞，没有电梯和健身房，物业管理费极低，且土地占 比更高，通常比高层公寓的增值表现更强劲。”

中介Dionne Wilson表示，投资者占比约70%的内城区公寓市场，自今年1月以来就 一直处于“谷底”。

“疫情后，投资者已不堪重负，再加上政府推出的土地税、租赁法规改革等一系列政策，导致没有新投资者愿意入场购房。”

首次购房者已开始填补市场空缺，但Wilson表示，他们大多瞄准带停车位的两居室公寓。

“如今很多首次购房者需要居家办公，按理说他们应该考虑宽敞的一居室，但实际并非如此，这导致一居室公寓市场仍举步维艰。”

她指出，只有满足停车位、户外空间、阳台等所有条件的房源，才能顺利售出，买家变得越来越挑剔。

“只要缺少其中一两项条件，买家就会直接放弃。”

目前重新对市场产生兴趣的投资者，主要瞄准45平方米以下、收益率高达9%的小型高收益公寓。

Wilson说道，“但我认为，短期内投资者数量很难恢复到疫情前的传统水平。”

04、澳洲首都拍卖热潮：平价社区成交爆冲，供应量创史上新高

澳洲首都坎培拉的拍卖市场正由更为可负担的郊区推动，最新数据显示，Tuggeranong 区在10月录得全市最高的清盘率。

Domain 的数据显示，Tuggeranong 地区上个月以令人印象深刻的 77% 清盘率领跑全市，比去年同期高出 17.3 个百分点；Belconnen 以 67.5% 位居第二，较去年同期上升 6.7 个百分点。

这些价格较亲民地区的强劲表现，正值澳洲政府 扩大后的 5% 首付计划 生效之际，而坎培拉的整体房产供应量也达到历史新高。

总体而言，Domain 数据显示，坎培拉在10月录得 59.3% 的拍卖清盘率，较9月下降 2.7 个百分点，但同比上升 9.2 个百分点。月度小幅下降的原因，很可能与创纪录的供应量有关，因为供应增加让买家有更多选择。

Momentum Property 的 Justine Burke 表示，这一趋势在市场上十分明显。

“对价格在 100 万澳元以内的房屋需求非常强劲，尤其是价格在 75 万澳元以内的三卧室房屋或联排别墅。”她说。

Burke 预计，10月份开始实施的 5% 首付计划 将很快对更广泛的市场产生影响。

“那些出售 100 万澳元以内物业的人，很可能会进一步购买下一价格区间的房产，因此我预计市场上更高价位也会开始出现连锁反应。”她说。

Burke 还指出，买家重新开始关注“需修缮的房产”，这是在一段时间冷淡之后出现的变化。

“我们最近出售了不少需要大量翻修的房产，而这类房产在12个月前对买家来说并不那么受欢迎。”她说，“看起来人们又愿意动手做翻修了，并认为能够按照自己喜好完成装修是有价值的。”