河畔新区 投资热点—Wolli Creek[Migage]

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Wolli Creek与机场一河之隔。

(文/图  黄宝勋)

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坐落在悉尼南区的Wolli Creek 可说是一个“新区”,只有大约15年历史,其北边是同名称的小湾Wolli Creek,而东边朝向库克河(Cooks River),一河之隔正是悉尼机场。作为一个新区,Wolli Creek当然具备发展潜力,其中一项工程就是把高尔夫球场搬迁,而原来的土地计划改作住宅用途。

在这个高密度住宅区,97%住宅属于公寓,而此类型物业于2011至2016年期间已大幅增加接近1.3倍。Wolli Creek的公寓中位价接近75万元,于新州属中高水平,但由于此城区占有地利,靠近机场,而且搭火车往悉尼市中心仅需15分钟车程,所以吸引到一批年轻人和小家庭搬到此区,催旺了租务市场和此区的物业投资氛围。

认识Wolli Creek

● 位处悉尼南区,与悉尼市中心相距大约20分钟车程

● 开车前往悉尼机场只需8分钟左右

● 华裔占全区人口三成半,中国内地和香港移民合共近1,700人

● “年轻城区”,居民中位数仅为29岁

● 15%居民是大学生,新南威尔士大学坐落该区东面10公里

● 六成半居民是工薪族,两成住户周收入逾3,000元

● 高密度城区,97%住宅属公寓类型

● 大约八成半住宅为两卧室或以下的小单位

● 租务活跃,53%住宅放租,空置率3.43%


位于Innesdale Road的独立屋。

公寓占住宅总数97%

中位价近75万 2005年至今涨近1倍

Wolli Creek位于悉尼中央商业区(CBD)南面10 公里左右,面积仅0.7平方公里。此城区的邮区编号2205,由Botany Bay市议会与Rockdale市议会合并而成的Bayside市议会管辖,但由于Bayside市政区于2016年9月才成立,较人口普查夜迟了一个月左右,所以2016年的人口普查尚未有Bayside市政区的统计数据。

Wolli Creek的北面是Marrickville和Dulwich Hill;东北面为Tempe;东面是一河之隔的机场;南面为Banksia、Kyeemah 和Brighton-Le-Sands;西南面是Rockdale;而西边为Arncliffe和Turrella。

地小人多 高密度住区

在2016年,Wolli Creek的人口接近6,400人,较2011年所录得的大约2,800人大幅增长了差不多1.3倍。

作为一个高密度住宅区,住宅物业只好“向高发展”,97%住宅属于公寓类型,较大悉尼区的28%比率高出2.5倍;独立屋只有30间左右,占住宅总数的1.3%,与大悉尼区的57%比率相比是天壤之别;相连屋数目更少,仅占0.4%,与大悉尼区的14%比率也相距甚远。

由于区内住宅类型以公寓为主,故此小单位占大多数,59%住宅为2卧室单位,27%是开放式单位(Studio)和1卧室单位;3卧室中型单位占10%;至于4卧室或以上的大单位只有十余个,所占比率不足1%。

楼价在新州排第190位

根据CoreLogic RP Data的资料,截至2017年9月底,Wolli Creek的公寓中位价为74.9万元,在新州公寓中位价排行榜中居于第190位。截至去年9月底的12个月里,Wolli Creek共有215套公寓转手,中位价期间累计微升3.3%,逊于过往10年的6.9%年均升幅。

长线而言,该区的楼价升值力还是不错的。与2005年的水平比较,Wolli Creek的公寓中位价由当年的38.95万元升至目前的接近75万元,累积上升92%。


高球场附近有新的公寓楼盘正在施工,区内的公寓数目料会进一步增加。

租务活跃 半数住宅出租

靠近悉尼机场的Wolli Creek租务活动活跃,出租单位数目占全区住宅总数的53%,明显高于大悉尼区的34%比率。而Wolli Creek的住宅空置率是3.43%,较大悉尼区的1.54%空置率高出逾1 倍,部分原因是该城区近年陆续有新楼盘推出市场,市场尚未完全消化。

就在Kogarah Golf Club原址的对面便有公寓楼房在施工之中,意味着该区的公寓供应量将会进一步增加。根据澳洲统计局的人口普查数据,Wolli Creek的公寓数目于2011年有1,070套,到2016年录得2,415套,换句话说,此类型住宅数量于5 年里大增近1.3 倍。

公寓中位租金回报逾4%

根据CoreLogic RP Data提供的资料,截至2017年11月底,Wolli Creek的公寓中位周租为620元,按年上涨了5.1%,租金回报率是4.3%。

另有资料显示,该区的独立屋周租中位数是600元,租金水平按年上升7.1%,但仍然较公寓周租中位数低20元。不过,由于独立屋租盘非常少,所以误差值会较高。

细分去看,1卧室公寓中位价为63万元,中位周租是530元,租金回报率为4.4%;2 卧室公寓中位价录得78.9 万元,中位周租是650元,租金回报率为4.3%;至于3卧室公寓中位价跳升至100万元,中位周租为880元,租金回报率是4.6%。从中反映出,各类型公寓的租金回报率中位数很接近。


火车站附近开设有售卖亚洲杂货的店子,连中式粽子也有供应。

“年轻”城区 63%人介乎20-34岁

Wolli Creek建于2002年,距今只有大约15年历史。在这个“年轻”的城区,年轻力壮的居民占大多数,63%居民介乎20至34岁,中位年龄29岁,较大悉尼区居民的中位年龄小7岁。

区里面只有37%居民已婚,低于大悉尼区的49%比率;反之,单身人士占居民总数的56%,较大悉尼区比率高出20个百分点。由于大多数人未婚,而且已婚者当中不少是年轻家庭,因此全区仅三分之一家庭育有子女,明显低于大悉尼区的65%比率。

此“年轻”的城区除了受到年轻人欢迎,也吸引到许多新移民搬到该区,全个Wolli Creek 仅22%居民是在澳洲土生土长,换言之接近八成居民生于海外,是一个多元文化社区。

华裔占1/4 普通话成最普及语言

在这个住了大约6,400 人的城区,海外出生人士中以中国内地人最多,占居民总数的四分之一;而香港移民占1.6%。另外,合共有6.3%人来自印尼和印度,4.3%是巴西移民。在Wolli Creek,随着中国内地和香港移民数目较本土出生的居民人数还要多,华裔成为该区最大的族群,占人口的36%,而英格兰裔和澳洲裔加起来的人数不外乎只占一成半左右。

该区最多人说语言不是英语,而是华语,当中24%人在家中说普通话,6%居民的母语是广东话。

就业方面,Wolli Creek的工薪族大约4,100人,相当于居民总数的65%,而大悉尼区比率仅为50%。该区三成在职者是专业人士,稍高于大悉尼区的26%比率;至于管理阶层和白领一族各占大约13%。

最多人投身饮食界银行界

最多人从事的行业是饮食业,6.5%在职者于咖啡店和餐馆上班。另外,4.9%人任职银行界,3.8%人的工作与电脑系统设计有关,而工作性质跟住宿和物业清洁有关的人数合共占5.1%。

参考2016 年的人口普查结果,Wolli Creek的个人每周收入中位数为816元,较大悉尼区的719元多13%。家庭每周收入中位数是1,968元,较大悉尼区的1,988元轻微低1%;按每月有4周来粗略计算,即相当于每月中位收入7,872元。每户( 住客没有亲属关系)每周中位收入为1,868元,与大悉尼区的1,750元相比多了7%。

Wolli Creek有14%住户的每周收入少于650元,较大悉尼区比率低3个百分点;至于每周收入多于3,000元的住户数目占21%,与大悉尼区的24%比率相比同样少了3个百分点。


Tempe High School高考成绩甚佳。(资料图片)

本区无学校 中小学生仅占人口3%

面积不足1平方公里的Wolli Creek没有学校,而该区也只有三分之一家庭育有子女,19岁或以下的儿童和青少年人数仅占人口的一成左右。统计数据发现,区里面正在入读中小学的人数只占人口的3.3%。

邻近城区则有为数不少的学校,但是以小学占多数。与Wolli Creek相距大约4分钟车程的Tempe有两间学校,位于Unwins Bridge Road的公立小学Tempe Public School有311位学生,ICSEA 指数为1,060点,只较全国平均指数高出60点。

Tempe High School设精英班

位于同一街道的公立中学Tempe High School则取录了超过950名学生,当中77%学生来自非英语背景家庭;该校部分班开设精英课程,于上届新州高考(HSC)排行第160位,较前届升了29位,自2011年以来一直入围高考前二百位。Marrickville则有7间学校,当中5间是小学,中学占两间。成绩最好的小学要算是公校Ferncourt Public School,ICSEA指数获得1,126点;另一所在ICSEA获得1,100点以上的学校是公校Wilkins Public School,取得1,113点。

中学方面,天主教学校Casimir Catholic College有接近700位男女学生,去年在新州高考排行第301位,较前年的排名高出40位。公立中学Marrickville High School的高考排名跟Casimir Catholic College相若,排行第311位。两校同样获得中等的高考成绩。

一成半居民是大学生

Dulwich Hill也有两间中学,分别是新州首间专门开办视觉艺术和设计课程的Dulwich High School of Visual Arts and Design,以及天主教男女子中学St Maroun's College。两校学校于上届高考的名次颇接近,前者排行第295位,后者居于第323位。

Wolli Creek的中小学学生人数不多,可是有一成半居民是大学生和大专生。由Wolli Creek开车前往新南威尔士大学需约25分钟;而入读悉尼大学和悉尼科技大学的学生乘搭火车返学都很方便。

由Wolli Creek搭火车往悉尼大学很方便。


Village Square有亚洲超市和食肆。

消费点散发露天市场色彩

Wolli Creek的主要零售地段是紧靠火车站的Village Square,被高层住宅大厦簇拥着,散发着露天市场色彩。此消费点有亚洲超市、肉店、药房、面包店、理发店等商铺,还有数间餐厅和咖啡店。

大家也可以在Magdalene Terrace、Arncliffe Street、Levey Street和Bonar Street找到一些商店,其中,在Arncliffe Street和Princes Highway交界位置便有大型Woolworths超市,附近的Princes Highway和Brodie Spark Drive交角处有酒铺Dan Murphy's。据悉,Aldi的Wolli Creek新分店将于2018年开幕。

在这个靠近机场的城区还有两间旅馆,分别是Mercure Sydney International Airport 和Quality Hotel CKS Sydney,都是坐落在Levey Street。

与Wolli Creek仅相隔一个火车站的Mascot,其中一个消费点的模式跟Village Square相似,同样是位处大型屋苑之内,俨如露天市场。Mascot的这个消费点位于大型屋苑The Parque,Mascot Central里面,设有差不多20间商店和食肆,规模虽然不算很大,但也有Woolworths超市、Priceline药房、亚洲超市、美容美发中心、咖啡店和意大利餐厅等等。

本区有Bunnings 邻区Tempe有宜家

Mascot另一个购物点坐落在Botany Road,这里有肉店、五金店、便利店、糕饼店、寿司店和咖啡店等等。另外,Gardeners Road与Bourke Road交界处附近有大型五金店Bunnings Warehouse。

至于与Wolli Creek相距大约6分钟的Tempe,更有南半球最具规模的宜家家具城(IKEA)。悉尼只有三间宜家,一间位于悉尼西北区的Rhodes,另一间位于Tempe,还有一间位于Morsden Park。Tempe的宜家坐落在Princes Highway,于2011年开业,周一至周六均延至晚上9时才关门。

Princes Highway还有其他商户,包括TempeHotel、报刊店、灯饰和音响器材店、医务所、牙医诊所和泰国餐馆等等。

高球场搬迁 原址建住宅

Wolli Creek的休闲设施又如何?公园Cahill Park坐落在Princes Highway与Gertrude Street交汇处,朝向库克河(Cooks River),园内设有儿童乐园、烧烤电炉,以及可用作板球和榄球比赛的运动场,公园旁边还有网球场。

占地3公顷的Discovery Point Park位于库克河南岸,与Cahill Park被Princess Highway分隔着。前者是一个水滨花园,环境优美,拥有大片草地,鸟语花香,除了是散步和踏自行车的理想地点,居民也可以在园内烧烤和野餐。

Cahill Park是一个水滨公园,环境优美。(资料图片)

至于在Wolli Creek与Arncliffe交接的Marsh Street,原本是高尔夫球会Kogarah Golf Club的所在地,但将会向南移,即移向M5公路的南边。据了解,原有的高球场土地可能改变用途,变成为住宅用地,据悉可以供应额外的5,000个住宅单位。


4条火车线的列车途经Wolli Creek火车站。

大多数居民搭火车上班

人口普查结果显示,在Wolli Creek,每户平均只有1辆汽车,显著少过大悉尼区的平均1.7辆,凸显区内居民甚依赖公共运输工具。事实上,该区61%在职者是乘搭公共运输工具前往工作地点,远超过大悉尼区的23%比率,当中大多数人是乘搭火车。

Wolli Creek火车站位于Brodie Spark Drive,共有4边月台,由4条火车线提供服务,分别是东区和Illawarra线、机场线、南岸线和南区高地线。该火车站设有升降机和洗手间。

如果乘搭东区和Illawarra线火车,1分钟便抵达Tempe,11分钟到Redfern(下车后可以步行往悉尼大学),14分钟到中央站(Central Station,下车后可步行往悉尼科技大学和唐人街),27分钟到Bondi Junction。

朝相反方向走,乘坐“快车”的话,前往南区重镇Hurstville仅需9分钟,24分钟到Sutherland。

搭火车两分钟到国际机场

假如乘坐机场线火车,两分钟抵达悉尼国际机场,5分钟到内陆机场,10分钟到Green Square,14分钟到中央站,而前往环形码头(Circular Quay)的车程是24分钟。向另一方向出发,9分钟到Kingsgrove,12分钟到Beverly Hills。

Wolli Creek火车站旁便有公交车(巴士)站,多条公交线覆盖该区。348号公交除了途经Wolli Creek火车站,还经过Tempe、St Peters、Kensington、新南威尔士大学和Randwick,终站为Bondi Junction。

夜间公交直达悉尼市中心

而422号公交连接悉尼市中心和Kogarah,中途行经Wolli Creek的Princes Highway,即Woolworths超市门前。Wolli Creek更有夜间公交服务,N10和N11号公交的车站同样设在Woolworths门前,由午夜12时行驶至凌晨4时。每逢周五、周六和周日晚,N10号公交每小时有3班车由悉尼市中心开出。

Princes Highway是贯通该区的主要道路,把Wolli Creek北面连接上Tempe和悉尼市区,并把南面接通上Arncliffe与Rockdale。至于M5公路的出入口靠近邻区Arncliffe,向西南方走通往Liverpool,朝东方向走则接上Botany和悉尼市区。

火车站旁有公交站。

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