01、专家预测澳洲房价将因两党购房政策上涨多达15%

澳大利亚领先的住房分析师之一预测，在工党和联盟党推出各自购房政策后，房价可能上涨高达15%。

但经济学家和市场评论员在周一就哪一方的政策对房价影响更大意见不一。

SQM Research总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示：“这两项政策都会推动通胀。从直觉上看，政策实施后12个月内房价可能会上涨8%到15%之间。”

“可以说，工党的政策对现有房屋市场的通胀推动可能比联盟党的更强。但我和许多分析师一样批评这两个方案，因为澳大利亚真正需要的是在住房市场的供应端进行深层改革，而这些政策根本不是解决办法。它们只是临时止血贴，很快就会失效。”

澳洲总理安东尼·阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）在周一回避了关于工党政策是否会推高房价的问题。

经济学家指出，这两党的政策都不会增加住房供应，却都会刺激购房需求。

澳大利亚最大房地产中介公司Ray White集团负责人丹·怀特（Dan White）表示，工党的政策范围更广，不仅限于新建住房的激励措施，因此更有可能推高现有房屋价格。

“工党的政策更广泛，它对价格的影响会更大。而联盟党的政策仅适用于新房，而新房只占整个市场的一小部分。”

怀特认为，联盟党的政策所带来的额外需求，可能会使那些因可行性障碍尚未启动的中档开发项目得以推进。

但牛津经济研究院（Oxford Economics Australia）首席经济学家玛丽·基尔罗伊（Maree Kilroy）警告称，联盟党政策可能会带来一阵“糖效应”——包括5%首付款的购房担保、抵扣房贷利息、允许从养老金中提取最多5万澳元用于购房，以及可能削减贷款偿付能力缓冲比例等。

“联盟党披露的这一整套政策组合非常慷慨，”基尔罗伊说，“合并来看，是一剂强效的‘糖’，会大幅刺激首次置业者对新房的需求。我们可能会看到类似前政府‘HomeBuilder’激励计划引发的建筑成本飙升局面重演。”

相比之下，基尔罗伊表示，工党新近宣布的政策主要是对已有首次置业支持政策的扩展。

“工党的需求端政策多数早已存在，新政策只是将其扩大。由于此前一些政策并未被完全利用，其市场影响可能会较为温和。”

她补充说，工党计划投入100亿澳元建设10万套首次购房者住宅的细节尚不明确，尚无法纳入预估。

澳大利亚国立大学副教授本·菲利普斯（Ben Phillips）也认为，工党住房计划细节不明，但其价格影响或不会太大，因为这可能只是将原本由私营部门完成的住房建设转移到公共部门。

“可能只是从私人市场转到公建，但最终对价格的影响不会太显著，”菲利普斯说。

他指出，虽然工党的广泛政策将影响现有和新建房屋，但联盟党的政策总体上更具通胀效应。

“这是通胀性的，”他说，“它还可能影响储备银行的利率政策。如果未来一旦加息，购房者能享受更高的抵扣，那么央行的利率工具将不再那么有力。”

房地产数据公司Cotality研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）则表示，目前难以判断哪方政策更具通胀性。

02、全球经济不确定性冲击买家信心，澳洲房市清空率跌至年内最低

据房地产数据公司 Cotality周日发布的数据，受全球关税、股市和债券市场不确定性影响，买家信心受到打击，尽管拍卖数量创下年度新高，澳大利亚房地产市场的清空率却跌至年内最低水平。

数据显示，在3146场预定拍卖中，报告结果为2220场，首都城市的初步清空率下滑至64.8%，较前一周的70.7%明显回落。

Cotality表示，这是自1月份以来的最低清空率，当时由于拍卖数量较少，清空率波动较大。

本次清空率下滑发生在复活节前的旺季，这一时期通常标志着秋季房地产市场的放缓，但也是一年中房源选择最多的时段。Cotality研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）指出，尽管买家可选房源增多，但全球局势的动荡削弱了购房意愿。

劳利斯表示：“当前的不确定性非常明显，这会直接影响人们做出高承诺决策的意愿，当你对家庭财务状况感到不确定时，就不会轻易做出像买房这样的大决策。”

在悉尼，预定拍卖数量从一周前的898场跃升至1307场，但初步清空率从69.1%降至65.5%。尽管如此，位于上北岸Chatswood的13 Beaconsfield Road一栋五卧室家庭住宅仍高出底价51.7万澳元成交，反映优质房产仍具吸引力。

墨尔本市场也呈现类似情况，预定拍卖数量从1142场增至1424场，初步清空率则从72.9%下滑至67%。

经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）指出，当前的房地产市场不确定性堪比全球金融危机时期。尽管特朗普发起的贸易战带来的动荡程度不及2008年危机，且银行系统如今更强健，但人们的行为模式已开始趋同。

“在不确定时期，当媒体频频出现关于衰退或全球投资混乱的头条时，买家情绪会受到明显影响，”他说。

“在2008年9月至11月期间，我们看到上市房源激增，而买家需求枯竭。如今我们可能也正迈入类似阶段。”

03、墨尔本豪宅区房价相差数百万澳元

根据CoreLogic发布的最新详细数据，墨尔本最昂贵郊区Toorak与Brighton的房价分布存在巨大差异，同一邮编内的房价可以相差数百万澳元。

Toorak今年刷新了房价记录，出现了墨尔本首笔超过1亿澳元的成交案例。但就在上个月，一套单层住宅仅以不到210万澳元的价格成交。

CoreLogic研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，Toorak某些片区典型的地块面积超过1000平方米，因此地价更高。

位于高地、有景观视野以及属于热门学区的住宅通常价格更高；而临近主干道或铁路的街道则会导致房产贬值。

“最便宜的Toorak片区之所以便宜，是有原因的，”他说。他也指出，样本量较小时，房价数据会有波动，具有一定的不稳定性。

根据CoreLogic的研究，Toorak最昂贵的片区中位数房价为848万澳元，位于该区北部，夹在亚拉河、Lansell路和Towers路之间，涵盖了被誉为墨尔本最佳街道之一的St Georges路。

Toorak第二昂贵的区域包括了另一条知名街道Albany路，与Hopetoun路和Toorak路为边界。该片区中位数房价为821万澳元，包含去年以近7000万澳元成交的Macquarie路豪宅，以及零售巨头所罗门·刘（Solomon Lew）家族的住宅。

相比之下，Toorak最便宜的片区位于Malvern路与火车线之间，中位数房价仅为264万澳元。上月那套不到210万澳元成交的房屋就位于该区域，广告上称其“潜力无限”。

据悉，Toorak最受欢迎的街道包括Albany路、St Georges路、Irving路和Clendon路，尤其受到新迁入Toorak买家的青睐。

CoreLogic的劳利斯还指出，在沿海郊区，靠近海滨的房屋通常更值钱。

“临海意味着价值，也意味着稀缺。”

在Brighton，越靠近海边的片区房价越高。

最昂贵的片区中位数房价接近538万澳元，位于Bay Street、St Kilda Street与海滩之间，涵盖了Moule Avenue和部分St Ninians Road。

04、澳洲公寓开发商Meriton一楼盘面临业主诉讼 业主索赔1.23亿澳元

澳洲公寓开发商Meriton面临前所未有的1.23亿澳元索赔，原因是该公司在悉尼开发的一个项目存在数千个缺陷，但这家澳洲建筑巨头发誓要苦战到底。

在这起案件中，任何数额可观的赔偿都可能引发对Meriton在新州值得信赖的开发商登记册上的最高评级的质疑。

位于St Ives的这个项目的业主立案法团最近得到了新州最高法院两项对其有利的判决的支持，其中一项判决允许其将最初2560万澳元的缺陷索赔金额增加四倍多。

Meriton的一位发言人表示，该项目的建设成本为1亿澳元，低于对其提出的缺陷索赔金额。

他说，认为这栋建筑的修缮成本比建造成本更高的想法是荒谬的。

今年2月，在新州最高法院的诉讼中，该公司的律师也提出了这一点，促使法官史蒂文森（James Stevenson）提醒他们，该开发项目是12年前建造的。

史蒂文森说，如果一栋建筑的建造成本为1亿澳元，而维修成本为1.2亿澳元，这不是业主公司的。

在早些时候的听证会上，史蒂文森还指出，这对每个人来说都是一个大案子，即使对Meriton来说，这也是一个大案子。

与此同时，Meriton已经开始了一场针对业主的信箱活动，攻击他们的律师，并抨击它所称的荒谬缺陷索赔。

过去12个月里，Meriton董事总经理特里古博夫（Harry Triguboff）签署了一系列信件，这些信件出现在业主的邮箱里。

去年10月，这位亿万富翁告诉他们，他在60多年的建设和开发中获得了无数奖项。他写道，在这段时间里，从来没有人提出过接近这么多钱的要求。

特里古博夫警告业主立案法团，索赔将使他们的财产贬值，即使他们赢了，他们也无法收回成本。

在去年6月的另一封信中，特里古博夫把矛头对准了业主立案法团的法律团队。他写道，如果你的律师真那么好，他们怎么会为你什么也没争取到呢？

一位不愿透露姓名的业主表示，收到这些信件令人深感担忧。她说，作为一家大公司，Meriton的行为是不可接受的，业主必须坚持自己的立场，坚持所有缺陷都得到妥善纠正。

这起事件的中心是Meriton开发的一个项目，包括六栋楼299个住宅单元，在2012年至2013年间分阶段完工。

2019年8月，该建筑的业主立案法团在新州最高法院对Meriton的一系列实体采取了行动，包括建筑商Karimbla Construction Services Pty Ltd和Karimbla Construction Services (NSW) Pty Ltd。

业主声称该建筑存在结构、消防、防水、机械、液压等缺陷。

今年2月，史蒂文森法官允许业主立案法团将其最初的2,560万美元缺陷索赔金额大幅增加至1.23亿美元。

在诉讼初期，业主立案法团提出了一份包含5445个涉嫌缺陷的时间表，并根据对一个样本（但不是所有单位）的检查提供了证据。

业主立案法团的专家称，许多缺陷是系统性的，可能存在于所有公寓。

在他的判断中，史蒂文森表示，采取这种做法是因为业主法团希望在适当的时候与建筑商达成妥协。

交战各方在2021年12月至2024年3月期间进行了谈判，史蒂文森表示，这表明各方为解决争端做出了广泛而真诚的努力。

和解谈判于2024年3月破裂。

史蒂文森说，这就造成了令业主立案法团不能令人满意的结果，并提供了进一步的、非常广泛的证据，极大地扩大了其索赔的价值。

更新后的索赔包括8000行缺陷，尽管双方同意由于遗漏和重复需要修改。

史蒂文森表示，他不鼓励业主立案法团以这种方式提起诉讼，通常的做法是一次提出所有主要证据。

然而，史蒂文森裁定，在这种情况下，有特殊情况可以允许这样。

Meriton的律师告诉法庭，由于诉讼时效问题，Meriton可能失去了对部分分包商提出交叉索赔的机会。

Meriton将于5月底提交证据。

Meriton的一位发言人表示，该公司将坚决捍卫诉讼程序，并已邀请新州建筑委员会（NSW Building Commission）对这些住宅单元进行检查，因为该公司仍然相信，这些缺陷被夸大了。

2022年，Meriton的建筑部门Karimbla Construction Services (NSW) Pty Ltd在全州范围内的登记册中获得了最高评级之一，该登记册旨在帮助潜在购房者找到值得信赖的建筑商。

独立建筑业评级工具（iCIRT）是新州前建筑专员钱德勒（David Chandler）的创意，由信用监测公司Equifax独立管理。