澳洲房地产市场的下行压力仍未完全消退。

全国最大住房贷款银行Commonwealth Bank（CBA）预计，本轮房价调整最终可能导致澳洲房价下跌约9%，并认为市场可能要到2027年后期才触底。

与此同时，全国最大房地产挂牌平台REA Group也发出警告，认为在利率、税务政策和借贷成本等因素影响下，未来几个月房价仍可能继续承压。

CBA：房市可能要到2027年后期才见底

CBA首席执行官Matt Comyn本周表示，他预计澳洲房地产市场可能要到2027年后期才会触底。

CBA经济学家目前预计，本轮房市调整最终可能带来约9%的房价跌幅。

他们认为，今年澳联储已经进行了4次加息，现金利率升至4.60%；与此同时，联邦政府在今年预算案中收紧了与负扣税和资本利得税相关的税务优惠，这些变化都可能进一步给房地产市场带来压力。

不过，CBA并未认为房价会出现失控式暴跌。市场最终跌幅仍将受到就业、房屋供应和现有业主资产状况等因素影响。

REA：未来几个月房价仍可能下跌

REA Group负责人Cameron McIntyre也对房地产市场前景保持谨慎。

他在REA年度股东大会上表示，当前最大的变量之一仍然是利率走势。9月再次加息、税制变化以及持续偏高的借贷成本，都可能削弱买家的购买能力。

他预计未来几个月澳洲房价仍有可能继续下跌。

但McIntyre同时指出，就业市场目前仍具韧性，房主被迫出售房产的情况并不普遍。不少现有业主仍拥有一定的房屋净值，可以在市场下行期间提供缓冲。

此外，澳洲住房供应依然偏紧，也可能在一定程度上限制房价跌幅。

利率升至4.60%，买房成本依然高

澳洲联邦储备银行（RBA）9月将现金利率上调25个基点至4.60%，达到约15年来的最高水平。

随着银行将更高的融资成本传导给借款人，部分浮动利率住房贷款利率已经达到约8%。

这也意味着，即使房价下降，买家也未必会马上觉得“更容易买房”。

对于高度依赖贷款的购房者而言，房价下降带来的好处，可能被更高的利息成本部分抵消。

当前房地产市场面临的是一种双重压力：房价下跌，但贷款成本却在上升。

11月还会不会再次加息？

CBA虽然预计澳联储可能已经接近本轮加息周期的顶部，但并未完全排除11月再次加息的可能。

Matt Comyn表示，11月加息仍在讨论范围之内，最终需要根据最新经济数据作出判断。

CBA经济学家总体预计，澳联储明年可能开始降息。

该行经济学家Lucinda Jerogin进一步预计，2027年后期可能出现两次降息。

如果这一判断实现，房地产市场可能经历一个较长的调整过程：短期内利率维持高位甚至继续上升，房价继续承压；之后随着利率下降，市场才可能逐渐获得支撑。

全国房产价值已从高点跌5.2%

房地产数据机构Cotality的最新数据显示，澳洲房地产市场近期已经出现明显回调。

9月份，全国房产价值下降1.1%。从今年3月的峰值计算，目前累计跌幅已经达到5.2%。

全国住宅中位价值目前约为899,236澳元，基本回到了12个月前的水平。

房价越跌，买家反而越可能观望

当前市场另一个值得关注的现象是，房价下降并没有立即带来大量买家入场。

原因并不复杂。

如果潜在买家认为未来几个月房价还会继续下降，他们可能选择暂缓购房，等待更低的价格。

而买家观望又会进一步削弱市场需求，使房价继续承受压力。

这也是为什么房地产市场出现下跌后，并不意味着市场会立即反弹。

四大因素共同影响后续走势

目前澳洲房市面临的压力主要来自几个方面。

首先是利率上升。现金利率达到4.60%，住房贷款成本明显增加，买家的借贷能力受到挤压。

其次是税务政策变化。负扣税和资本利得税相关政策调整，可能影响部分房地产投资者的投资意愿。

第三是高借贷成本。即使房价下降，贷款利息仍然较高，购房者的实际持有成本并没有同步下降。

第四是买家观望情绪。如果市场普遍预期价格还会下跌，购房需求可能继续推迟。

但与此同时，就业市场仍具韧性、现有房主拥有一定房屋净值，以及住房供应不足，都可能阻止市场出现更加剧烈的调整。