在澳洲买房，除了比较房价、评估房屋状况，买家还需要留意卖方中介的销售策略。从不直接公布指导价，到询问买家的口头报价，再到推动拍卖前成交，这些做法都可能影响买家对房产价值和市场竞争的判断，甚至促使买家不断提高报价。

墨尔本Mecca Property Group买方代理Abdullah Nouh表示，心理博弈是房地产交易的重要组成部分。了解卖方代理如何收集买家信息、引导报价，有助于购房者在谈判中保持理性。

悉尼买方代理Michelle May也分享了自己观察到的一些市场做法，并提醒买家，不要因为中介营造的紧迫感，就轻易改变原本的购房预算。

不公布指导价，可能是为了吸引买家主动联系

部分房产广告没有明确标注指导价，而是要求有意向的买家联系中介询问。

May表示，这种方式可以增加咨询机会。买家主动联系后，中介也有机会进一步了解对方的购房资格、预算和购买意愿。

新州和维州均有针对房产指导价的相关规定，但市场上仍可能出现以“联系中介”代替明确价格信息的广告。昆州的规定则有所不同，准备通过拍卖出售的房产不得提供指导价。

遇到没有明确价格的房源，买家可以询问卖家的预期售价、同类房产近期成交价，以及中介估价的依据，而不必一开始就透露自己的最高预算。

先问买家愿意出多少，可能为后续谈判提供线索

Nouh指出，一些中介会要求买家先给出口头报价，以了解对方愿意支付的金额，以及报价与卖家预期之间的差距。

这些信息可能被用于判断买家是否愿意继续加价，也可能成为中介与卖家讨论后续谈判策略的参考。

因此，买家应谨慎对待购房初期的口头报价，尤其是在尚未完成房屋检查、合同审查等必要程序时。

表达购买兴趣并不等于必须作出购买承诺。买家应先了解房屋状况、合同条件和自身财务能力，再决定是否报价及报价金额。

指导价看似便宜，实际成交价却可能更高

May表示，悉尼部分房产广告只列出一个指导价，而不是价格区间。根据她对新州相关规定的解读，代理协议中的指导价与预期售价之间的偏差最多为10%。当广告只显示一个数字时，买家需要留意，该数字可能处于估价区间的较低端。

较低的指导价有助于吸引更多人看房，但如果买家后来发现类似房产的成交价格更高，就可能认为自己必须提高报价才能买到目标房产。

May还指出，中介有时会提供三套可比较的房产作为估价参考，但这些房产的价格可能相差较大，影响买家对目标房产价值的判断。

买家不应只看指导价，也不宜完全依赖中介提供的比较案例。更稳妥的做法是独立查询近期类似房产的实际成交价格，并综合考虑地段、面积、房屋状况和土地价值。

拍卖前主动联系，不代表竞争一定激烈

如果中介在正式拍卖前联系买家，询问是否愿意提前谈妥交易，买家也不必因此认定房屋有很多竞争者，更不需要仓促决定是否加价。

May提醒，主动联系买家并不一定意味着市场需求旺盛。也有可能是中介希望在拍卖前促成交易，或者房产面临的市场关注度并不高。

此外，中介可能要求买家按照拍卖条件提交无条件报价。此类报价可能意味着买家无法享有部分常见的合同保障，一旦出现问题，可能承担更大的财务和法律风险。

买家应在充分了解房屋状况、完成必要检查并审阅合同后，再决定是否提出报价，不要仅仅因为中介催促就急于成交。

摸清卖家出售动机，别太早亮出最高预算

Nouh建议，买家在谈判初期可以了解卖家希望如何处理报价，例如是否要求所有买家提交“最佳及最终报价”。

如果不了解报价流程，买家可能因为出价略低于其他买家而错失机会，即使自己原本愿意再多付一些钱。

与此同时，了解卖家的出售动机也有助于判断谈判空间。例如，卖家是否有明确的出售期限，可能影响其对交易时间和条件的重视程度。

不过，买家仍需谨慎核实中介提供的信息，不应轻信所谓的竞争情况，也不要过早透露自己能够承受的最高价格。掌握更多可靠信息，才能更有依据地制定报价策略。

房产广告中的这些形容词，也要仔细判断

Nouh还对房地产广告中常见的营销用语作出带有调侃意味的解读，提醒买家不要只看宣传文字就判断房产价值。

• “充满特色”：可能暗示房屋较为老旧。
• “低维护”：可能意味着地块较小，绿化空间有限。
• “增长走廊”：可能指目前较偏远、未来才计划增加商业设施的区域。
• “正在崛起的地区”：可能意味着当地仍在发展，未来潜力尚待验证。

这些解读属于买方代理的个人观察，并不适用于所有房源。买家应结合实地考察，核实交通条件、商业配套、周边环境、土地面积和未来规划，而不是单凭广告中的形容词作出判断。

总体而言，卖方中介的工作目标是代表卖家推进交易，但不同销售策略可能影响买家的判断和报价。购房者应独立核实市场成交数据，谨慎透露预算，充分了解房屋及合同情况，并在掌握足够信息后再作决定，避免在信息不充分或受到催促时仓促加价。