——前言——
澳洲联邦预算案落地后，市场上第一反应是：既然政府把负扣税优惠保留给新房，那楼花和期房公寓是不是又要火了？表面看，这的确像是在给新房投资开绿灯，从2026年5月12日预算夜之后，未来买入的投资房里，只有真正新增供给的新房，才能继续享受负扣税。
而且从2027年7月起，新房投资者在出售时，还可以在旧的50%资本利得税折扣和新的通胀指数法之间择优选择。问题是，税务红利能提升首购时的吸引力，却不一定能托住转售时的价格。更何况，Cotality近年的数据已经反复提醒市场：悉尼和墨尔本大量亏损转售，恰恰集中在unit市场，尤其是过去楼花供应密集的板块。
负扣税保留也救不了澳洲房价，大批期房亏本出售！
本周澳洲联邦预算案一出，楼花公寓立刻被推上风口浪尖。新政的关键在于：自 2027年7月1日 起，只有真正新增住房供应的新建住宅，才能继续享受把租房亏损抵扣工资等其他收入的负扣税安排；而2026年5月12日预算夜之后买入的二手投资房，今后将不能再享受这项待遇。政府称，此举将把投资更明确地引向新房，并在未来十年帮助约 7.5万人 进入自住房市场。
表面看，新公寓似乎成了这轮税改的受益者。但多位市场观察人士提醒，事情没这么简单。楼花公寓的老问题，从来不是能不能买，而是买完以后能不能顺利赚钱退出。早在BIS Oxford Economics对2011年以来公寓交易的研究中，悉尼楼花公寓的转售涨幅就明显落后于已建成公寓；在墨尔本，部分楼花项目甚至出现整体亏损。换句话说，楼花并不天然等于高增值，它往往更依赖买入时机、地段和供应节奏。
预算案之后，这个逻辑可能会被进一步放大。投资者买新公寓，看中的不只是新，还有首任业主才能享受的折旧红利和税务优势。但一旦这套房进入二手市场，下一任买家既拿不到同样的折旧好处；如果又属于预算夜后买入、并在新规生效后受约束的二手投资房，还不能再像过去那样把亏损抵扣工资收入。也就是说，税惠保住了新房首购时的吸引力，却未必能托住它变成二手房后的转售价。
更现实的风险，仍然在供给过剩。Cotality最新数据表明，亏损转售最集中的，正是墨尔本市区、Parramatta等高密度公寓市场。仅2025年9月季度，墨尔本市政辖区就有45.5%的房产转售录得亏损，Parramatta也达到24.1%。研究机构直言，这类亏损与 2010 年代楼花公寓集中开发、库存过多密切相关。说到底，决定回报的从来不只是税，而是地段、产品同质化程度、物业费水平，以及区域未来还有多少新盘在排队入市。
这也解释了为什么，不少投资者如今对楼花的态度越来越谨慎。有人最后放弃楼花，转而买入自己更熟悉区域的独立屋；也有人明知短期租金和房价都不理想，仍选择熬时间，赌的是10年后的兑现。对普通买家来说，楼花不是不能碰，但前提绝不能只是为了那点税。
如果一个项目所在板块还在持续放量、户型雷同、竞争楼盘一波接一波，即便保住负扣税，也未必能保证你将来转手时有人愿意接盘。相反，真正值得关注的，是那些自住需求扎实、产品稀缺、后续供应有限的新项目。预算案改变的是税务激励，但决定楼花最终输赢的，依旧是最朴素的市场基本面。
02
澳洲工会要求最低工资上调，全职员工最低周薪突破1000澳币！
澳洲工会理事会（ACTU）已将提交给公平工作委员会的最低工资涨薪诉求，从原先的5%上调至6%。ACTU表示，联邦预算案更新后，国库部现预计截至2026年6月季度的年度通胀率将升至5%，高于工会3月提出初步主张时参考的4.2%。工会认为，在全球冲突推高油价、生活成本再度承压的背景下，低薪工人需要更高幅度的加薪，才能避免实际收入继续倒退。
按照ACTU最新方案，澳洲最低时薪将从目前的24.95澳元提高到26.45澳元；按每周38小时计算，全职最低周薪也将升至1004.88澳元，正式跨过1000澳元门槛。ACTU称，这一调整将直接影响近300万依赖最低工资和award工资的劳动者。
ACTU秘书长Sally McManus表示，澳洲最低收入工人“不该因战争冲击而倒退”。她指出，预算案已明确警告，若全球油价持续高企，通胀可能比当前预测更高；而在预算预测中，2026–27财年工资增速仅为3.5%，同时更高的通胀将继续压缩实际收入和家庭消费。换言之，即使名义工资继续增长，低薪群体的购买力短期内仍面临压力。
对于雇主加薪会推高通胀的说法，McManus予以反驳。她称，ACTU修订后的6%方案，折算后仅会令全国工资总额增加0.64%，不到1个百分点，属于经济可以承受的范围。不过，工商团体态度明显更谨慎。澳洲工商会（ACCI）主张将涨幅控制在3.5%，澳洲工业集团则支持3.9%，并警告过高涨薪可能进一步挤压企业、加重成本压力。
目前，ACTU反对任何延后执行的做法，强调最低收入群体不能继续等待；而部分雇主团体则希望把加薪生效时间推迟到更晚。公平工作委员会官网显示，年度工资评审通常在每年3月至6月进行，决定一般于7月1日生效，因此这项裁决预计很快就会出炉。