澳洲长期利率持续走高，可能给房地产估值带来更大压力。澳洲联储（RBA）此前创建的房价模型显示，如果利率上升2个百分点，房价可能下降约15%；另一项模型则显示，若利率永久性高出2个百分点，长期房价水平可能比利率不变的情况下低约30%。

不过，这两个数字均属于模型情景分析，并非RBA对未来房价的预测，尤其30%的结果是在利率长期维持高位的假设下计算得出，并不意味着房价会短期暴跌30%。

今年以来，全球及澳洲债券收益率明显走高。澳洲10年期利率一度从约4.6%升至5.3%，虽然近期随着油价趋稳有所回落，但长期融资成本上升仍受到市场关注。

RBA行长 Michele Bullock 在议会委员会上表示，债券市场正在反映全球经济和金融环境的变化。不过，收益率上涨并不意味着市场已经失去对通胀受控的信心。根据通胀挂钩债券计算的盈亏平衡通胀率一直在约2.25%附近，过去6个月尤其稳定。Bullock认为，这说明市场仍相信央行最终能够将通胀控制在目标范围内。

目前更值得关注的是，全球经济的中性实际利率是否已经高于过去。如果这一水平长期上移，企业融资、房贷等借贷成本可能持续处于较高水平，并进一步影响房地产等资产估值。

RBA副行长 Andrew Hauser 也表示，市场正在向借款者释放信号，即未来继续借贷可能需要承担更高的资金成本。

当前全球资本环境正在发生变化。疫情前后的超低甚至负实际利率时期，大量资金寻找投资机会，推动股票和房地产等资产估值上升。而如今，大型企业正通过债券市场为数据中心、人工智能、能源转型和基础设施建设融资，各国政府也增加国防及经济韧性支出，财政赤字规模较高，全球对资本的需求因此可能持续增加。

Carlyle研究主管 Jason Thomas 表示，市场过去长期相信利率会下降，如今则开始认识到，为AI资本支出和大规模财政赤字提供资金，可能需要更高的实际利率。

澳洲的实际债券收益率目前也处于相对高位。Westpac数据显示，澳洲10年至20年期债券实际收益率约为3%，对应名义收益率约5.5%，通胀挂钩债券反映的长期通胀率约为2.5%。这意味着，即使未来短期现金利率出现变化，长期融资成本也未必会重新回到疫情时期的低位。

长期利率走高对澳洲房地产的影响尤其值得关注。RBA此前研究认为，长期实际利率是影响房价的重要变量之一。由 Trent Saunders 和 Peter Tulip 开发的“用户成本模型”（user cost model），通过比较房贷成本、租金和房产收益率来评估住宅价值，将房产视为一种对利率较为敏感的长期资产。

RBA在2022年的一项分析显示，若利率上升2个百分点，该模型计算出的房产价格可能下降约15%。但RBA当时明确强调，这只是用于分析利率变化对资产估值影响的模型情景，并不是对未来房价走势的预测。

利率上升是暂时还是长期存在，也会造成明显不同的结果。若只是短期升息，房价受到的冲击可能较为有限；如果利率出现结构性、长期性上升，重新估值的压力则可能持续更久。

曾任RBA官员、现任Challenger首席经济学家 Jonathan Kearns 在2022年的另一项分析中进一步假设，利率永久性高出200个基点，即2个百分点。在这一情景下，模型显示长期房价水平可能比利率没有变化的情况低约30%。

不过，这并不意味着澳洲房价会因为利率增加2个百分点而立即下跌30%。这种影响更可能通过未来多年房价增速放缓甚至停滞逐步体现，房地产市场可能需要较长时间完成重新定价。

目前推高长期债券收益率的部分因素仍可能发生变化。如果相关市场压力减弱、债券收益率重新下降，房地产面临的估值压力也可能缓解。因此，实际房价走势仍将受到利率、信贷条件、住房供应、经济增长及其他因素共同影响。