澳大利亚最新模型显示，联邦政府预算中的房地产税制改革可能进一步打击住房建设，未来四年GDP或因此减少约10亿澳元，到2029—30年预计少建约1.07万套住房，同时租金可能每年额外上涨约10澳元。

这项最新分析由澳大利亚房地产协会（REIA）、澳大利亚房地产委员会（PCA）、澳大利亚建筑大师协会（Master Builders Australia）和住房工业协会（HIA）委托完成。

模型重点评估了政府禁止自主管理养老金基金（SMSF）借贷买房，以及负扣税和资本利得税相关调整带来的影响。

分析认为，这些政策将削弱投资者进入房地产市场的动力，最终减少新房供应。

少建1.07万套房，租金压力进一步加剧

模型预计，到2029—30年，澳大利亚将比原本少建约10,700套住房。

其中约2000套住房的减少与政府在参议院与绿党协商后加入的SMSF政策变化有关。

值得注意的是，政府此前并没有完成相关模型来评估禁止SMSF购买房地产可能对整个市场产生的影响。

住房供应减少，也意味着本已紧张的租赁市场将承受更大压力。

模型预计，租金将在通胀之外，每年额外上涨约10澳元。

这一数字明显高于财政部此前模型测算的每周约2澳元涨幅。后者也曾被财长吉姆·查尔默斯用来为预算政策进行解释。

四大房地产和建筑行业组织表示，新的预测意味着政府提出的“到2029年中建成120万套新住房”的《住房协议》目标将更加难以实现。

四家机构在联合声明中表示，澳大利亚不可能一边试图解决住房短缺，一边出台让出租房更难融资、建设和供应的政策。

SMSF禁令本身就可能造成近2000套住房缺口

经济咨询机构Qaive和Tulipwood Economics进行的模型显示，SMSF相关禁令本身，就可能让2026—27年至2029—30年期间减少近2000套住房和超过800个建筑业岗位。

Tulipwood Economics董事乔·布拉尼根表示，这项政策相当于从一个急需更多投资的市场中拿走了一项融资渠道。

他表示，单是SMSF政策，就可能让GDP减少近2亿澳元，同时令平均租金每周增加约1.15澳元。

布拉尼根质疑，政府一方面希望增加住房供应、降低租金，另一方面却通过政策选择推动市场走向“更少的住房和更高的租金”。

建筑业或损失4700个岗位

整体来看，新住房建设减少还可能导致建筑行业减少约4700个就业岗位，同时进一步增加通胀压力。

澳大利亚建筑大师协会首席执行官德妮塔·沃恩表示，目前房地产投资本身就很难实现可行的回报，行业担心澳大利亚正在进一步削弱自身的住房建设能力。

她呼吁联邦政府重新考虑是否应该撤回相关政策。

住房工业协会则认为，实际影响可能比此次模型预测更加严重。

HIA首席经济学家蒂姆·里尔登预计，未来10年澳大利亚可能因此少建约4万套住房，比工党政府自己的模型预测还要少5000套。

他说，增加新房供应已经成为澳大利亚宏观经济政策必须面对的限制因素，这不再只是单纯的社会问题，也涉及劳动力流动和就业成本。

房地产行业：这与解决住房危机的方向完全相反

澳大利亚房地产协会主席雅各布·凯恩表示，这份模型是一项“明确警告”。

他说，少建近1.07万套住房、更高租金以及10亿澳元的经济活动损失，与澳大利亚当前住房危机真正需要的方向完全相反。

他认为，所有住房政策都应该先回答一个最基本的问题：

这项政策到底能不能帮助澳大利亚建更多房？

政府坚持：长期来看仍会增加住房供应

查尔默斯的发言人则表示，预算模型显示，政策对租金的影响较小，而且是一个逐渐发生的过程，并不会立即体现。

政府强调，租金受到多种因素影响，住房供需仍是关键因素。

政府还表示，其整体住房政策未来10年将增加超过3万套住房供应，从长期来看有望对租金形成下行压力。

但反对党财政事务发言人安德鲁·布拉格认为，政府在住房危机期间禁止SMSF投资房地产“毫无道理”。

他说，SMSF投资者本身并不能住进这些房屋，因此限制这类投资最终可能直接减少出租房供应、推高租金。

他质疑，在住房供应已经不足的情况下，政府为什么还要采取减少住房供应、增加租金的政策，并批评政府把意识形态置于实际效果之上。