澳大利亚两项最具争议的税收结构——负扣税（negative gearing）和资本利得税（capital gains tax, CGT）折扣——即将迎来全面改革。正如普遍预期的那样，2026年联邦预算对房东和房产投资者给予了双重税收打击，旨在让澳大利亚人更容易购买自己的住房。联邦政府大力宣传负扣税和CGT折扣改革的未来益处，称其相当于扭转澳大利亚住房拥有率约十年的下降趋势。

但是，如果你投资的是新建住宅，或者你是今晚之前购买了出租房产的幸运房东，那么你基本上避开了税改的冲击。

 

在本预算中，负扣税被财政部长Jim Chalmers摆上了砧板。政府正在逐步收回给予那些在房产上亏损多于收益的房产投资者的友好税收优惠。迄今为止，任何房主都可以从住宅投资物业的净损失中抵扣其总收入，从而降低其总应税收入，进而减少每年的税单。

从2027年7月1日起，负扣税将仅限于新建住房。所有在今晚（5月12日）晚上7点30分之后购买的现有房产将不符合税收优惠资格。不过，对于现有的投资房业主来说，税改不会追溯适用。现有投资将不受改革影响，负扣税将继续保留。这意味着，如果你在晚上7点30分之前签署了购房合同，你就躲过了未来的负扣税改革。支持政府住房计划（例如通过提供可负担住房）的投资也将不受改革影响。在今晚之后购买现有住房的投资者，仍然可以用其他住宅物业收入（包括租金收入或其他资本收益）来抵扣损失，并可以将未使用的损失结转到未来几年。

根据财政部的税收分析，2022-23年度约有110万澳大利亚人持有负扣税房产。2025年，只有17%的投资者贷款用于新建住房。Chalmers表示，税收改革将为首次购房者“创造公平的竞争环境”，并帮助约7.5万名澳大利亚人实现拥有住房的梦想。

多年来，负扣税一直是一个紧张的政治引爆点。绿党和独立议员长期呼吁政府逐步取消负扣税和CGT折扣，批评它们都是不公平的税收优惠，只会推高房价和租金。然而，房地产分析师此前警告称，负扣税的变化可能对租客造成灾难性影响。预计房东可能会因这些变化而将租金提高高达30%。

 

同样有争议的50%资本利得税折扣将被一种仅基于通胀的新折扣所取代，该折扣仅适用于现有房产的投资者。CGT折扣是一项230亿澳元的税收优惠，允许投资者出售持有至少一年的资产，并仅对一半的利润征税。


从2027年7月1日起，投资者将在出售房产时对其实际资本收益纳税。根据预算文件，这意味着收益较低的投资者将缴纳更少的税，而任何收益“远高于通胀”的投资者将缴纳更多的税。同样，新建住房的投资者可以继续享受50%的CGT折扣，或选择基于通胀的折扣。从明年7月起，资本收益的最低税率也将在30%。

CGT折扣被指责推高了房价，并使租房者和年轻澳大利亚人更难拥有住房。乐施会澳大利亚分会2026年的一份报告声称，仅2.4万名澳大利亚百万富翁就占了CGT折扣受益者的近一半。根据《税收支出与洞察报告》，2025-26年度，该折扣使政府损失了218亿澳元。

预计这两项税收改革到2028-29年将为联邦政府节省约13.5亿澳元，到2029-30年将节省22.8亿澳元。

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