联邦银行下调澳洲房价预测，认为当前下行周期远未结束。

CBA预测2026年悉尼房价将下跌11%、墨尔本跌10%，到2027年4月触底时两地从此前峰值累计跌幅可能分别达13%和12%。该行预测澳联储最迟11月再次加息，明年5月开始降息，房市有望在2027年下半年逐步复苏，多数首府城市房价预计上涨约2%。

截至8月，悉尼房价已跌6.7%，墨尔本跌6.3%，整个冬季全国房价下跌约4万澳元。CBA认为悉尼和墨尔本将继续领跌，布里斯班、阿德莱德和珀斯亦可能无法完全躲过调整。

利率仍是关键变量。CBA预测11月加息后，明年5月降息，届时房贷成本下降将推动市场回暖。影子财长Tim Wilson批评政府经济政策导致通胀持续，迫使澳联储维持高利率，使家庭承受生活成本与资产缩水双重压力。Property Council亦批评信托税改可能增加家族企业和中型建筑商成本，进一步打击住房供应。

住房建设方面，过去一年审批约21万套，但120万套目标年均需25万套。7月建筑审批降3.6%，新建住宅审批降4.2%，昆州降幅最大达5.5%。不过整体审批量仍同比高9%，公寓审批量达2018年以来最高。

澳洲经济增长亦在放缓，预计第二季度GDP从2.5%降至约2%。高油价和全球局势正改变消费行为：赴英国和爱尔兰旅行降近20%，赴美降12.6%，赴加拿大增18.5%至39,000人次创纪录；燃料进口额增62%（约90亿澳元），并推动电动车和混动车进口创纪录。

CBA描绘的完整链条为：通胀持续→利率维持高位甚至再加息→房贷成本上升→购房能力下降→房价继续下跌→家庭消费放缓→经济增长减速→企业经营承压→住房供应目标更难实现。

房价下跌的受益者与受损者并不相同——对已购房者是账面缩水，对首次购房者则可能意味着更低门槛，尤其当未来降息与房价下跌同时出现时。这轮下行最终会结束，而住房可负担性的改善将成为市场重新站稳的关键一步。