摩根士丹利（Morgan Stanley）下调了对澳洲房地产市场的预测，预计全国住宅价格从2026年3月高点起可能累计下跌10%至15%，市场最早要到2027年下半年才有望触底。

摩根士丹利澳洲经济学家Chris Read及其团队认为，随着通胀前景恶化、澳联储进一步加息的风险上升，房地产市场面临的压力正在加大。

摩根士丹利此前预计，澳洲房价累计跌幅将在5%至10%之间。但目前全国房价已较3月高点下跌约5.2%，近期市场状况又进一步走弱，因此该行将预测跌幅扩大至10%至15%。

如果这一预测最终实现，澳洲楼市可能经历近40年来幅度较大的调整之一。

利率走势将影响房价跌幅

摩根士丹利认为，未来借贷成本是决定本轮房价调整幅度的重要因素。

澳联储副行长Andrew Hauser于10月21日表示，澳洲通胀前景较8月时的预期明显恶化，11月2日至3日的货币政策会议存在再次加息的可能。

如果现金利率继续上升，房贷还款压力将进一步加大，购房者的借款能力也可能受到限制，进而拖累住房需求。

摩根士丹利提出了两种情景：如果利率维持不变，到2027年底，澳洲房价累计跌幅可能接近10%；如果利率进一步上升，累计跌幅则可能接近15%。

多项指标显示楼市持续降温

澳洲房地产市场已经出现一系列疲软迹象。

澳大利亚统计局（ABS）数据显示，2026年第二季度，全国住宅房地产总值减少341亿澳元，降至约12.7万亿澳元。

拍卖市场同样面临压力。截至10月21日相关分析发布前一周，全国首府城市综合拍卖成交率初值从前一周的48.8%升至51.2%。但摩根士丹利提醒，成交率上升主要与拍卖数量减少有关，不能据此认定买家需求已经恢复。

房地产开发商Stockland也表示，2026年9月季度的新买家咨询量降至至少2020年9月以来的最低水平。由于新买家咨询量通常被视为房地产销售的先行指标，这一变化反映出潜在购房需求正在减弱。

与此同时，市场交易量下降，未售房源持续累积，去库存压力仍然存在。摩根士丹利认为，这些因素都不利于房价在短期内企稳。

五项触底信号目前均未出现

为了判断楼市何时可能触底，摩根士丹利参考了历史上房地产市场回稳时经常出现的五项信号：

• 市场开始预期利率将下调；
• 政府住房政策转向宽松；
• 房屋销售量相对于挂牌量回升；
• 拍卖成交率持续改善；
• 买房相较租房变得更划算。

分析师指出，自2008年以来，澳洲经历的五次房地产市场触底阶段，至少出现过上述五项信号中的三项。

但在摩根士丹利此次分析中，这五项信号均未出现，相关情况已持续约9个月。该行预计，这些条件至少到2027年年中都难以出现根本性变化，因此判断全国房价可能要到2027年下半年才会触底。

房价下跌不等于购房压力必然减轻

如果房价继续回落，潜在买家可能获得更多选择，并有机会以更低的价格购房。但房价下跌并不意味着买房一定会变得更容易。

如果澳联储继续加息，家庭房贷还款额可能增加，银行对借款人的贷款能力评估也可能影响购房计划。对于已经持有房产的业主而言，房房价值下降则可能压缩净资产；贷款余额较高的家庭尤其需要关注相关风险。