澳洲房地产市场可能面临新一轮明显调整。ANZ预测，澳洲首府城市房价未来从峰值到谷底可能累计下跌10.6%，跌势预计持续至2027年底，之后才逐步恢复。

平均房产财富或减少12万澳元

HomeLoanRates结合ANZ预测、澳洲统计局（ABS）财富及住宅数据测算，如果首府城市房价最终下跌10.6%，普通有房家庭的平均房产财富可能从目前约114万澳元降至约102万澳元，相当于减少约12万澳元。

按这一模型计算，澳洲所有有房家庭的房产财富合计可能减少近1.3万亿澳元。对于持有多套房产的人而言，多套房产同时贬值可能带来更明显的账面财富影响。

房价对家庭财富的影响之所以较大，与澳洲家庭资产结构有关。数据显示，住宅房产约占澳洲家庭净财富的63.9%，明显高于养老金、现金和股票等其他主要资产。如果房价按照ANZ预测的幅度下跌，模型估算澳洲家庭整体财富可能减少约6.8%。

如果最终实现，这将成为1980年代以来澳洲首府城市房价较严重的下跌之一。相比之下，2022年至2023年上一轮加息周期中，澳洲房价从峰值到谷底累计下跌约4.1%。

目前，部分主要城市已经出现下行。Realestate数据显示，澳洲全国房价较今年2月高点下降约2.9%，其中悉尼和墨尔本较去年年底附近的高点均下跌约5%。

房价下跌或影响借贷能力

房价下降带来的影响并不只是账面财富缩水。

Primara研究主管Peter Drennan表示，房产净值下降可能削弱部分家庭应对进一步加息的能力。对于仍背负较高房贷的家庭而言，房房价值下跌意味着可用于抵押的资产减少，也可能压缩通过redraw和offset账户获得资金缓冲的空间。

对于此前锁定低利率固定房贷、之后需要转为浮动利率的家庭，如果房产价值同时下降，再融资可能面临更大压力。不过，实际情况仍取决于贷款余额、收入、房产价值及银行的具体评估。

此外，12万澳元属于房产账面价值的潜在减少。如果房主没有出售房产，这部分跌幅不会立即转化为实际现金损失，但房价变化仍可能影响银行对贷款和再融资能力的评估。

税制与利率增加市场不确定性

根据联邦政府公布的2026-27年度税制改革方案，从2027年7月1日起，住宅负扣税将限制在新建住宅，改革目标之一是将税收支持更多引向新增住房供应。

部分房地产人士认为，税制调整可能削弱一些投资者的购房意愿，再加上较高利率，进一步给市场需求带来压力。

REA Group经济学家Eleanor Creagh表示，未来几个月首府城市房价仍可能承压。她认为，税制变化、未来利率走势以及房价下跌的不确定性，都可能影响买家信心，使部分潜在买家选择观望。