澳洲房地产市场面临的下行风险引发关注。投资机构Coolabah Capital Investments创办人兼首席投资官Chris Joye警告，随着利率维持高位、经济增长承压，澳洲房价可能出现大幅回调，悉尼部分城区从本轮高峰到谷底的跌幅甚至可能达到20%至40%。

Joye在Mark Bouris主持的《Straight Talk》播客节目中表示，根据其团队的测算，悉尼房价目前正以约18%的年化速度下跌。他预计，悉尼房价从本轮高峰到谷底的累计跌幅可能达到17%。

他对墨尔本楼市同样持谨慎态度，称一些开发商反映，当地销售活动已经不只是放缓，而是接近停滞。

对于全国市场，Joye预计澳洲房价目前正以约16%的年化速度下跌，峰值至谷底的累计跌幅可能达到13%。他还警告，如果市场继续恶化，澳洲全国房价可能在圣诞节前出现有记录以来最大的跌幅。

AMP预测全国房价或下跌15%

AMP预计，澳洲房价可能下跌15%，届时房地产市场或将陷入有记录以来最严重的低迷之一。

按照这一情景推算，全国住宅价值平均可能减少约139,971澳元，悉尼住宅价值则可能减少约241,057澳元。

如果房价快速下跌，近期以高价购房、首付比例较低的借款人可能面临更大压力。当房屋市场价值低于尚未偿还的贷款余额时，就会出现“负资产”。

例如，一名购房者以90万澳元买入房屋，若房价下跌15%，房房价值将降至76.5万澳元。如果此时贷款余额仍有85万澳元，房房价值便会比未偿贷款少8.5万澳元。

不过，陷入负资产并不意味着借款人必然违约或失去房屋。实际风险还取决于借款人的收入、还款能力、贷款条件，以及是否需要出售房产。

珀斯楼市也可能进一步调整

此前表现相对强劲的珀斯房地产市场，同样被认为存在回调风险。

珀斯房产分析师Gavin Hegney预测，当地房价可能在2027年年中触底。在此之前，住宅中位价可能从约97.5万澳元进一步下跌10%，相当于减少约10万澳元。

连续加息加重压力，经济衰退风险受关注

澳洲联储（RBA）在2026年已四次加息，并于9月将官方现金利率上调至4.60%，达到约15年来的高位。

澳洲联储行长Michele Bullock此前警告，为控制通胀，澳洲经济可能需要经历一段衰退。Joye也认为，经济衰退风险不容忽视，并警告经济若明显恶化，企业倒闭和失业人数增加的风险都可能上升。

利率上升会通过多个渠道影响房地产市场。房贷利息支出增加，会压缩家庭可支配收入，并降低部分购房者的贷款承受能力；如果买家需求减弱，卖家可能需要降低价格才能完成交易。若经济放缓进一步冲击就业，部分家庭的还款压力也可能加剧。

不过，利率并非决定房价的唯一因素。住房供应、人口变化、就业状况及政策调整等，也会影响不同城市和地区的房地产走势。因此，即使加息增加了市场下行压力，最终跌幅仍难以准确预测。

通胀成因引发分歧，政府支出也受关注

对于澳洲通胀持续偏高的原因，Joye与联邦政府方面存在不同看法。

政府将美国与伊朗之间的战争及燃油价格上涨视为通胀压力的重要来源。Joye则认为，澳洲国内政府支出、人口增长和移民带来的需求压力同样值得关注。

他声称，自2022年以来，州政府和联邦政府累计增加了约6,600亿澳元的支出，并将这些因素与生产率表现联系起来。

事实上，通胀通常受到多重因素共同影响，包括能源价格、国内需求、工资和服务成本，以及经济整体的供应能力。不同经济学家对各项因素的影响程度可能存在分歧。

房价若大跌，哪些家庭更容易受到冲击？

房价下跌对不同家庭的影响并不相同。

对近期购房者而言，如果首付比例较低、贷款余额较高，房价下跌可能迅速侵蚀房屋净值，甚至导致负资产。对于准备买房的人来说，价格回落或许意味着入场成本降低，但如果利率仍处于高位、银行收紧贷款标准，实际购房能力未必会同步改善。

现有房主的处境则取决于个人财务状况。如果没有近期出售计划，且收入稳定，房价下跌带来的账面损失未必会立即转化为现金流问题；但如果同时遭遇失业或还款压力，风险就可能明显上升。

从整体经济来看，房价大幅下跌可能影响家庭财富感、消费意愿和建筑投资。如果房地产市场走弱与就业恶化相互叠加，经济承受的压力可能进一步扩大。