澳洲房地产市场的调整正在扩大，从高端住宅市场逐渐向价格较低的房源蔓延。

Cotality最新数据显示，悉尼和墨尔本价格最高25%的住宅，目前较市场峰值已经下跌超过10%，跌幅是入门级住宅的两倍以上。相比之下，两地价格最低25%的住宅跌幅约为3.9%至5.4%。

这一变化引发市场关注。专家指出，过去表现相对坚挺的低价住宅如今也开始承压，显示本轮房市调整可能正在进一步扩散。

悉尼高端市场的变化已经十分明显。位于Balmain East的一套豪宅本月以1280万澳元成交，而这套房产在2022年曾以接近2000万澳元的价格售出。短短几年间，成交价相差约700万澳元，也反映出悉尼高端住宅正在经历明显的重新定价。

Cotality执行研究总监Tim Lawless表示，在房地产周期中，高端市场往往会比其他市场更早出现转折。此次澳洲整体房市大约在今年3月见顶，但高端住宅市场实际上早在去年10月至11月左右便达到峰值。

随着高利率影响持续传导，借贷成本上升以及信贷条件收紧，买家的实际购买力受到明显限制。目前借贷利率约为9.5%，住房负担能力也处于较大压力之下。

数据显示，一个收入处于中位数水平的家庭，如今需要拿出超过一半的税前收入偿还一笔中位数住宅贷款。在这种情况下，部分原本有能力购买中高端房产的买家开始降低预算，将目光转向价格更低的住宅。

Lawless指出，主流购房需求正在向低价市场集中，因为在这些房源中，买家更容易满足贷款机构对还款能力的要求。

需求转移也让低价房源的竞争变得更加激烈。首次置业者、投资者以及对价格较为敏感的中端买家，都在争夺数量有限的可负担住宅，而高端市场则因为潜在买家减少而面临更大压力。

部分高端卖家因此需要提供更大的议价空间，房屋上市后的销售周期也有所延长。

新州独立拍卖机构AuctionWorks主管兼首席拍卖师表示，高端市场第一轮较为剧烈的重新定价可能已经基本完成，但富裕买家目前仍缺乏强烈的入市意愿。

他在接受采访时表示，高端住宅过去几个月经历了明显调整，虽然价格下跌速度已经有所放缓，但市场是否已经真正触底，目前仍难以判断。

一些买家已经开始认为部分房产的价格具有吸引力，但整体市场仍没有出现明显的抢购情绪。随着价格调整逐渐趋缓，市场预计未来几个月可能会有更多买家重新入场。

与此同时，房地产交易活动整体也在降温。Cotality数据显示，澳洲首府城市拍卖量较去年同期减少31.1%，全国房地产交易量则下降超过15%。

房价调整也逐渐成为澳洲政坛争论的焦点。

联邦反对党党魁Angus Taylor以及联盟党部分资深议员，将近期房地产市场变化与政府税务政策联系起来，包括负扣税（negative gearing）相关调整。他们认为，相关政策正在削弱房地产市场信心。

联邦影子财政部长Tim Wilson表示，房价下跌对市场各方都并非好消息。首次置业者虽然可能面对相对较低的房价，但购房门槛仍然较高；已经拥有房产的家庭则可能面临资产缩水。

对于这一说法，工党政府并不认同。

联邦财政部长Jim Chalmers援引财政部模型表示，税务政策变化只能解释本轮房地产市场调整中的一小部分，当前市场下行的主要原因仍然是高家庭债务与高利率。

联邦住房部长Clare O’Neil则表示，高端住宅的调整逐步向低价市场传导，是房地产周期中的正常现象。她认为，房价回落也可能在一定程度上降低首次置业者进入市场的门槛。

从更长时间来看，澳洲房价过去20年的涨幅依然十分惊人。

根据CoreLogic数据，截至2021年之前的20年间，澳洲住宅中位数价格已经从约12.3万澳元上涨至79.5万澳元，达到原来的6倍以上。

如今，随着高利率环境持续，过去多年支撑房价上涨的低成本信贷优势正在减弱。如果低价住宅继续出现下跌，意味着本轮房地产调整可能已经不再局限于豪宅市场。

Lawless表示，随着整体经济面临的逆风增强，高端住宅与低端住宅之间的价格表现差距正在缩小。

换言之，这轮调整最初主要集中在高端市场，但如今价格较低的住宅也开始出现压力。对于澳洲房地产市场而言，市场关注的重点也正在从“豪宅跌多少”，转向这轮调整是否会进一步扩散至更广泛的住宅市场。