澳洲房地产市场正在经历新一轮调整。全国房产总价值在2026年9月较3月峰值下降约5.2%，房价已经连续6个月走低。

如果后续跌幅进一步扩大至10%至15%，影响可能不只是房主账面上的房产缩水，还可能波及首次置业者、房地产交易、经纪行业以及州政府财政。

房价下跌的主要推动力仍是加息

这轮房地产市场走弱并不是从联邦政府5月预算案提出房产税改革后才开始。澳洲多数地区的下行趋势在今年2月首次加息后已经逐渐形成，房价在3月达到峰值，此后连续下跌。

联邦政府提出收紧负扣税和资本利得税规则后，市场一度担忧房价会受到进一步打击。不过，财政部相关估计认为，这些税制调整未来几年对房价的影响约为2%，相比利率变化的影响相对有限。

过去30年，澳洲整体利率水平长期下降，较低的贷款成本提高了购房者的借贷能力，也成为房价上涨的重要因素之一。如今利率方向发生变化，借贷成本上升也正在反过来压制房地产市场。

澳洲联储（RBA）在2026年已经连续4次加息。随着贷款成本继续上升，市场仍在关注未来是否会进一步收紧政策。

专家认为10%至15%的跌幅并非不可能

Cotality研究总监Tim Lawless认为，如果利率继续维持在较高水平，全国房价从峰值回落10%至15%属于一个合理的情景。

如果最终真的达到15%，跌幅将超过澳洲过去几轮房地产调整的常见水平。此前几轮市场下行，从峰值到谷底通常约为5%至10%。

不过，即使房价下跌15%，也不意味着过去几年的上涨幅度全部消失。

相关数据显示，澳洲全国住宅中位价自2020年以来累计上涨约78%。因此，如果本轮从峰值回调15%，全国房价大致只是回到2024年初附近的水平，而不是重新回到疫情前。

低首付购房者面临更大负资产风险

房价持续下跌，最值得关注的风险之一，是部分近期购房者可能陷入“负资产”。

所谓负资产，是指房屋当前市场价值低于剩余房贷余额。

这一风险对低首付购房者尤其明显。例如，部分通过联邦政府5%首付计划买房的首次置业者，本身拥有的房屋净值缓冲就比较有限。一旦房价明显下跌，房房价值与贷款余额之间的差距可能迅速缩小。

澳洲联储近期发布的《金融稳定评估》也特别关注了高贷款价值比（LVR）借款人的风险。

过去多数首次置业者仍需要支付约20%的首付，而且澳洲大量住宅早在2024年之前就已经由现有业主持有。因此，对于已经持有房产多年的人来说，即使市场出现15%的回调，通常仍然拥有一定的房屋净值。

尤其是2020年或更早购房、并一直持有至今的业主，经历这一轮调整后，房产价值通常仍可能高于当年的买入价。

房价便宜了，首次置业者却未必更容易买

这可能是本轮调整中最值得首次置业者注意的问题。

不少人认为，房价下跌应该意味着买房更加容易。但现实情况是，房价与贷款成本可能同时朝着不利于买家的方向变化。

Cotality数据显示，悉尼和墨尔本的高端住宅跌幅明显超过入门级住宅。悉尼价格最高25%的房产，跌幅比价格最低25%的房产多5.3个百分点；墨尔本的差距更达到6.6个百分点。

也就是说，市场整体虽然在降温，但真正受到普通首次置业者关注的入门级住宅，价格跌幅反而没有高端市场那么明显。

与此同时，加息又降低了购房者的借贷能力。

因此，对需要大量依靠银行贷款的年轻买家而言，房价下降并不意味着购房负担一定同步下降。

有家庭资金支持的买家可能更占优势

在这种环境下，能够获得父母或家庭较大资金支持的首次置业者，可能拥有更明显的优势。

如果购房者能够减少贷款规模，那么既可以享受房价回落带来的购房成本下降，又能降低利率上升对每月房贷支出的影响。

相比之下，完全依靠银行贷款购房的年轻人，可能发现房价下跌所带来的好处，很大程度上被更高的借贷成本抵消。

买家观望，房地产交易量下滑

房价持续下跌还可能进一步打击市场交易。

当潜在买家认为价格仍有继续下跌的空间时，一部分人会选择暂缓购房，等待更低的价格。

Westpac数据显示，房地产交易量同比下降17%。交易减少后，卖家需要更长时间寻找买家，房地产经纪人的成交机会也随之减少。

一些经纪人已经开始更加主动地寻找潜在客户，以争取有限的交易机会。

如果市场持续低迷，这种影响可能从房主和买家进一步扩散到整个房地产服务行业。

州政府也可能受到影响

房地产市场下滑不仅影响私人家庭，还可能削弱州政府的财政收入。

其中一个重要来源就是印花税。

2022至2023财年，印花税收入约占新州政府收入的18.5%，维州则约占22.5%。

当房地产市场活跃、房价上涨时，土地和房产交易能够为州政府带来可观的印花税收入。但如果房价下降，同时交易数量减少，相关税收也可能随之受到压力。

这意味着房地产周期不仅关系到买卖双方，也会影响州政府的财政状况。

土地税能否取代印花税？

如果州政府过度依赖印花税，房地产市场一旦转弱，财政收入就容易受到较大波动。因此，可以考虑逐步扩大土地税的覆盖范围，以减少对交易环节征税的依赖。

相比一次性缴纳的印花税，土地税能够提供相对持续的财政收入，同时也可能减少一些房主因为高额印花税而不愿搬家的情况。

支持者认为，广泛征收土地税还有助于降低囤地和土地投机的吸引力，并在一定程度上减弱房地产市场的周期性波动。

首都领地（ACT）已经开始朝这一方向推进相关税制改革。