澳洲住宅市场的交易模式正在经历显着转变。

根据Domain最新发布的追踪数据，今年2月至7月间，各首府城市中原定以公开拍卖形式推出、最终转为私下协议销售的房源占比几乎全线翻倍——悉尼该比例从24.9%跃升至56.3%，增幅达126.1%；墨尔本从29.3%升至58.1%，增长98.3%；布里斯班、阿德莱德与堪培拉则分别达到67.6%（2月36.6%）、59.6%（2月29.1%）及62.5%（2月28.1%）。

这一趋势的直接推手是拍卖清盘率的持续走弱。悉尼清盘率由2月60%以上跌至7月的48%，墨尔本同期降至51%——两者均已跌破业界通常视为供需平衡的60%临界线。当现场竞拍难以促成即时成交时，卖家面临流拍后重新议价的时间成本与不确定性，转而选择私售途径以换取交易弹性。

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell指出，上述数据不应被解读为卖家集体退场，而更应视为销售策略随市场环境做出的适应性调整。传统拍卖依赖约四周的营销周期来营造竞争紧迫感，但当买家可选房源充裕、加价意愿减弱时，这种紧迫感随之消散。部分卖家仍选择先以拍卖挂牌，实质上是将其作为市场测试工具——通过推广期的看房量与询价反馈来判断合理定价区间，若临近拍卖日时买方响应不足，则主动转入私售通道。

墨尔本Marshall White集团销售主管John Bongiorno证实，该机构今年以来明显增加了场外交易与上市前买家反馈收集的比重，旨在提前校准卖方预期，避免房源直接进入缺乏竞争支撑的拍卖流程。

Ray White高级拍卖师Raphael Calik-Houston则以Coburg区15 Hudson Street的排屋为例说明：该物业历经两轮拍卖未果后转为私售，最终在挂牌约三个月后成交，成交价并未出现大幅折让——对部分此前未曾关注该房源的买家而言，私售阶段的房源仍可被视为“新入场选择”，延长销售周期有时比急于降价更有效。

对于买家群体而言，上述结构性变化意味着谈判地位的整体改善。过去“挂牌—多人竞拍—不断加价”的线性流程，正在被“流拍—转入私售—有条件报价—议价成交”的新路径所补充。尤其是那些拍卖阶段未能吸引足够竞争的房源，买家更有可能就价格、交割周期及尽职调查条件提出个性化要求。不过，优质地段与稀缺属性的物业仍可能维持多买家争抢的格局，市场并非单向走向买方主导，而是进入了竞争烈度下降、定价纪律需要重新校准的过渡阶段。