澳洲房地产市场近期明显降温。Domain数据显示，2026年8月，悉尼住宅平均在市场上的停留时间达到6年来最高，墨尔本也创下一年来新高；布里斯班和珀斯的房屋在售周期同样拉长至约3年来高位。

目前，悉尼和墨尔本一套典型住宅平均约需70天才能售出。需要注意的是，Domain这项数据仅统计私人协议交易，不包括拍卖房源。

市场人士认为，房屋成交周期拉长，与今年以来的加息、房价走弱以及经济前景的不确定性有关。澳洲今年已连续3次加息，市场仍存在进一步加息的预期，5月预算对投资房产相关税务处理的调整，也增加了市场的不确定性。

AMP首席经济师Shane Oliver表示，房产在市场上的停留时间延长，与近期拍卖清空率疲弱及房价下跌的趋势一致。随着市场转弱，看房买家减少，留下的买家也不再急于出手。

这意味着买卖双方的博弈正在发生变化。买家发现市场竞争减少后，有更多时间比较房源、调查房屋状况以及进行价格谈判，不必像房市火热时期那样迅速出价。不过，也有部分买家担心房价继续下跌，因此选择暂时观望。

与此同时，Ray White绩效与价值部门首席执行官Thomas McGlynn指出，虽然新挂牌房源数量有所减少，但市场上的待售房屋总量仍在增加，主要原因是房屋出售速度变慢，越来越多房源在市场上停留更长时间。

McGlynn表示，一些卖家仍需要时间接受当前的市场价格。他指出，市场上并非没有买家，而是部分卖家既不愿接受买方报价，也不愿明显下调自己的价格预期。

不过，并非所有房产都面临同样的销售压力。Propertybuyer首席执行官Rich Harvey表示，地段优越、房屋品质较高的住宅依然能够以合理速度成交。相比之下，待售房屋高度集中的区域、位于主干道旁或存在其他明显缺陷的房产，往往需要更长时间寻找买家。

市场降温也给部分购房者带来了更大的议价空间。与此前买家争抢房源的情况相比，如今买家拥有更多时间了解市场，并等待卖家调整价格预期。但如果卖家坚持过去的价格，双方仍可能陷入僵持。

在墨尔本高端住宅市场，Forbes Global Properties董事Michael Armstrong表示，一些卖家已经将价格预期固定在某一水平，即使收到低于预期的报价，也不愿轻易让步。他还指出，部分市场参与者希望等到维州11月州选举结束后，再观察市场情绪是否发生变化。

悉尼市场的转弱则尤其受到关注。McGlynn表示，今年冬季悉尼房市出现较快变化，一些卖家挂牌时设定了自己的指导价格，但一个月后市场环境已经发生变化，导致部分房屋迟迟找不到买家，只能继续留在市场上。

这些早期挂牌、尚未售出的房源，也进一步推高了整体平均在售天数。不过，McGlynn认为，市场正在逐步消化这些库存，新挂牌卖家也开始根据当前行情调整价格预期。

对于已经挂牌较长时间的房屋，他建议卖家重新审视房屋展示、市场推广以及定价策略。如果房产挂牌超过45天仍未售出，价格很可能成为需要重点考虑的问题。