澳洲家庭的房贷压力可能进一步加剧。房地产平台REA经济学家分析显示，如果澳洲储备银行（RBA）在11月再次加息，购买中位价住宅的家庭，每月房贷还款额占典型家庭收入的比例可能升至37.4%，逼近1989年12月创下的37.5%历史纪录。

在这一情景下，澳洲房贷平均利率可能升至约6.75%。

澳联储今年已四次加息，11月是否继续收紧仍待观察

2026年9月，澳联储将官方现金利率上调25个基点至4.60%，达到约15年来的高位。

截至10月12日，市场仍在评估澳联储是否会于11月再次加息。《澳洲金融评论报》（AFR）的季度调查显示，接受调查的37名经济学家中，有16人预计澳联储至少还会加息一次。当时，金融市场估计，11月2日至3日的议息会议再次加息的概率约为三分之一。

如果现金利率进一步升至4.85%，Deloitte Access Economics估算，持有平均规模自住房贷款的借款人，一年支付的利息将比一年前多约9,000澳元。

房贷还款占收入比例或达37.4%，逼近历史纪录

REA的分析显示，如果11月再次加息，购买澳洲中位价住宅的家庭，每月房贷还款额可能占典型家庭收入的37.4%，与1989年12月37.5%的纪录仅相差0.1个百分点。

上世纪80年代末，澳洲曾经历高利率时期，房贷利率一度超过15%。如今，房价长期上涨叠加借贷成本上升，再次将住房可负担性推向严峻局面。

昆州、南澳和西澳房贷负担已处历史高位

REA的分析还显示，昆士兰州、南澳大利亚州和西澳大利亚州的房贷还款额占家庭收入的比例，已经达到历史高位。

澳洲房价长期上涨，是住房可负担性恶化的重要原因。财长Jim Chalmers指出，自1989年以来，澳洲房价上涨约540%，增速接近收入增长速度的两倍。

即使部分地区近期出现房价回落，购房者也未必能明显受益。房价下跌可以降低购房总价，但如果贷款利率继续上升，月供负担可能增加，银行愿意提供的贷款额度也可能减少。

对已经背负房贷的家庭而言，加息会直接增加还款支出；对准备买房的人来说，较低的房价也可能被更高的融资成本抵消。

房贷支出增加，家庭消费面临挤压

随着房贷还款额上升，家庭用于食品、交通、能源、娱乐和其他消费的资金可能减少。

汇丰银行（HSBC）首席经济学家Paul Bloxham认为，澳联储连续加息带来的现金流压力，正在影响借款人的消费能力。他主张，控制通胀不应只依赖货币政策，财政政策也应发挥更有针对性的作用。

不过，澳洲家庭消费目前仍表现出一定韧性。REA经济学家Luc Redman指出，部分家庭拥有较高的房屋净值、现金储备和退休金余额，这些财务缓冲可能让他们暂时维持消费，也使加息未必能迅速压低通胀。

Deloitte Access Economics合伙人Stephen Smith则表示，部分推动通胀的因素，例如数据中心建设投资和政府支出，并不容易直接受到利率变化的影响。这意味着，借款人可能承受明显的还款压力，但加息对整体通胀的抑制效果未必同样显着。

房贷压力加剧，住房政策引发政治争论

生活成本和住房可负担性也成为澳洲政治讨论的焦点。

根据AFR、RedBridge Group和Accent Research于10月进行的民调数据，总理Anthony Albanese和财长Jim Chalmers的个人支持度均降至历史低位，经济管理成为选民关注的问题之一。

围绕通胀和住房压力，政府与反对党持有不同看法。

Chalmers强调，澳洲房价长期大幅上涨是住房负担加重的重要原因，并为政府推动预算改革、改善购房机会的做法辩护。

影子财长Tim Wilson则批评政府公共支出持续增长，认为这会推高通胀，迫使澳联储进一步加息。

Bloxham认为，财政政策可以更有针对性地帮助控制通胀，不应完全依赖加息。

此外，政府收紧负扣税政策、取消资本利得税50%折扣的决定，也被纳入房地产市场调整的讨论。不过，这些政策变化与利率上升分别对房价、投资和住房可负担性产生多大影响，仍需具体分析。

房价下跌，不一定意味着买房更容易

房价回落通常有助于降低购房者的入市成本，但住房可负担性并不只取决于房价。

如果利率继续上升，买家每月需要偿还的贷款可能增加，银行也可能下调可批准的贷款额度。对于已经购房的家庭，加息会挤压日常预算；对于首次置业者，即使房价有所下降，也可能因为借贷能力减弱而难以买房。

如果澳联储11月再次加息，澳洲家庭可能面临更大的现金流压力，但最终影响仍取决于贷款规模、收入、利率变化和家庭财务储备等因素。

房价、利率和收入之间的平衡，将继续影响澳洲住房可负担性。对于借款人而言，除了关注房价走势，也需要评估未来还款能力，并为利率进一步变化预留空间。