澳洲房地产市场进一步降温，全国房屋拍卖清盘率已跌破50%，悉尼独栋房屋中位价则降至两年来最低水平。随着利率维持高位、贷款审批趋严，买家入市更加谨慎，房价下跌的趋势正蔓延至多个首府城市。

Cotality最新数据显示，全澳拍卖清盘率降至48.4%，意味着最终成交的拍卖物业比例不到一半。今年2月，这一数字曾一度超过70%。

各大城市的拍卖市场表现不一，悉尼清盘率为48.2%，墨尔本为54.8%，布里斯班则只有25.2%。一名房地产业内人士形容，悉尼当前的市场表现异常疲弱。

悉尼独栋房屋中位价跌至两年低点

Domain发布的《2026年第三季度房价报告》显示，悉尼独栋房屋中位价在第三季度下跌4.7%，降至约166万澳元，为两年来最低水平。

房价下跌并非悉尼独有。报告显示，第三季度澳洲所有首府城市的房价均出现回落，这是约15年来首次出现这种情况。全国房价当季下跌4.7%，创下报告所述的季度跌幅纪录。

珀斯跌幅更大，季度下跌7.4%，为首府城市中跌幅最大者。布里斯班和阿德莱德的季度跌幅均创下各自有记录以来的最大值，墨尔本则录得近四年来最大的季度跌幅。

高利率持续施压，税务改革尚未实施

利率走高、银行贷款审核趋严，以及买家对市场前景更加谨慎，被认为是房价下跌的重要原因。

联邦政府在2026年5月预算案中提出调整负扣税政策和资本利得税折扣，但相关改革计划要到2027年7月才实施。因此，在当前房价下跌的背景下，不能将尚未生效的税务改革视为已经产生影响的直接原因。

经济学家普遍将高利率视为当前市场承压的重要因素。澳洲储备银行（RBA）此前持续加息，现金利率已升至约15年来的高位，购房者的借贷能力因此受到限制。

澳洲住房部长Clare O’Neil表示，房价涨势放缓符合政府改善住房负担能力的目标。她认为，不应仅凭最近几个月的房价变化，就判断房地产市场的长期走势。

11月是否再次加息，仍是市场关注焦点

9月就业数据走弱后，市场持续关注澳联储下一步的利率决定。

澳联储副行长Andrew Hauser上周三表示，货币政策仍面临艰难抉择，11月会议不排除采取行动。

他还警告，中东供应冲击持续之际，通胀预期可能逐渐固化，给央行的政策决策带来更大挑战。

如果澳联储进一步加息，购房者的贷款能力可能继续下降，投资者也可能更加谨慎，从而进一步压制房地产交易活动。

房价下跌带来机会，贷款额度却成障碍

对部分首次置业者而言，房价回落提供了重新考虑入市的机会。

墨尔本情侣Jessica Ongarello和Callum McIntyre认为，当前的价格走势让他们有机会在理想的区域购房。

但9月加息后，银行重新评估了他们的贷款能力，最终批准的房贷额度比最初报价少了10万澳元。Ongarello表示，他们已经多次因为贷款额度不足，未能成功竞标。

专家预计房价短期内仍有下行压力

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell预计，未来几个月澳洲房价仍可能继续下跌。

她表示，买家信心要明显恢复，房地产市场需要先出现变化。在利率下降之前，她暂时看不到买家信心显着回升的迹象。