//前言//

澳洲楼市近期迎来了近几年最差行情。

最新数据显示，当地房产拍卖成交率跌至六年新低，全国房价也彻底停止上涨。

随着高利率持续、税收政策调整以及市场观望情绪升温，澳大利亚楼市正在经历新一轮考验。

01 拍卖市场遇冷：成交率跌至六年来最低水平

据news.com.au报道，最新数据显示，澳大利亚主要城市的房地产拍卖市场明显降温。

据Cotality周日公布的数据显示，5月份全国房价增长停滞不前，月度涨幅为0%。

从核心城市表现来看，两大核心城市拖累了全国楼市整体走势。其中悉尼房价单月下跌0.9%，墨尔本房价下跌0.8%，楼市下行态势十分明显。

《The Block》节目拍卖师兼房地产培训师汤姆·帕诺斯（Tom Panos）称，上周末澳大利亚各大首府城市综合拍卖成交率仅为54.5%，创下自2020年4月以来的最低纪录。

具体来看：悉尼（Sydney）成交率降至51.8%；墨尔本（Melbourne）为58%；布里斯班（Brisbane）仅约43%。

02

行业人士发声：市场陷入信心危机，春季行情或将更严峻

对于以拍卖作为主要交易方式的澳大利亚房地产市场而言，成交率通常被视为市场热度的重要指标。成交率持续走低，意味着买家出手意愿减弱，卖房难度正在上升。

帕诺斯认为，目前市场已经出现明显的“信心危机”。他说：“我们看到的是自新冠疫情时期以来最疲弱的拍卖市场。”

“买家正在犹豫，卖家正在调整预期，而不确定性正在主导市场决策。”

对于未来走势，帕诺斯认为冬季市场可能暂时维持平稳。原因在于冬季通常挂牌数量较少，供给压力有限。

不过，他更担心即将到来的春季销售旺季。

他说：“这是一个非常脆弱的市场。我可以告诉大家，到了春季，挂牌房源数量将会非常庞大。”

“如果在春季来临前利率继续上升，我们将迎来有生以来最大的购房机会。大家最好提前做好准备。”

在澳大利亚，9月至11月通常被视为房地产销售旺季。如果大量房源集中入市，而买家需求未能同步增长，市场价格可能面临进一步压力。

03 首套房买家面临风险：部分人或陷入“负资产”

随着房价回落，市场讨论的焦点也开始转向首次置业者。

此前澳洲政府推出5%低首付购房计划，大幅降低置业门槛，让不少年轻人得以顺利买房。但短短数月时间，悉尼、墨尔本等核心城市房价持续回落，这批刚需购房者的房产净值大幅缩水，甚至出现资产为负的情况，背负上巨额房贷压力。

澳洲知名喜剧演员戴夫·休斯（Dave Hughes）对此十分愤慨，公开为这批购房者发声，对当前房地产政策提出严厉批评，他表示，自己非常同情那些刚刚倾尽积蓄买房的澳大利亚人。

在视频中，他举了个例子：假设一名购房者今年3月以210万澳元购买了一套住宅。

“当初阿尔巴尼斯竞选时，明确承诺不会改动负扣税政策，也从未提及调整资本利得税。”

“但他食言了，政策全面变更后，房产市场直接崩盘，房价大跌20%。价值210万澳元的房子，现在仅值160万澳元。房主本不想卖房，但突然失业了，就不得不低价变现，直接亏损50万澳元，毕生积蓄全部打水漂。而这一切的根源，就是阿尔巴尼斯的失信之举。”

除了房价下跌，休斯还表达了对未来就业市场的担忧。

他认为，人工智能技术的发展可能在未来几年影响数百万澳大利亚人的就业状况，而高杠杆购房者将首当其冲。

休斯直言：“其中相当一部分人，可能一辈子都无法挽回这次的财务损失。”

“这一切都是政客为了谋求连任刻意隐瞒、失信违约导致的，我觉得一场集体诉讼即将展开。”

04

楼市降温根源：政策调整叠加持续加息

本轮澳洲楼市持续走冷，核心源于两大关键因素：楼市调控新政落地、央行持续加息收紧流动性。

上个月公布的澳大利亚联邦预算案中，政府推出多项房地产改革措施，其中包括：限制负扣税（Negative Gearing）政策；将现有资本利得税（Capital Gains Tax，CGT）折扣制度调整为指数化计算模式。

市场普遍认为，这些措施的主要目的在于降低投资者进入房地产市场的积极性。

不过，即使在预算案出台之前，楼市已经开始出现降温迹象。

另一个重要原因是澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia，RBA）今年连续三次加息。

今年2月、3月和5月，澳洲央行分别加息25个基点，累计加息75个基点，将官方现金利率提升至4.35%，持续走高的融资成本正在明显削弱购房需求。

对于后续利率走势，澳洲四大银行出现明显分歧。联邦银行、澳新银行、国民银行一致认为，当前利率已经触顶，央行将长期维持现有利率不变；唯独西太平洋银行持不同观点，预测6月、8月将再度各加息25个基点，届时澳洲现金利率将攀升至4.85%，楼市或将迎来更大压力。

写在最后

从拍卖成交率创下六年新低，到全国房价增长按下“暂停键”，虽然目前市场并未出现大规模恐慌性抛售，房价调整也主要集中在悉尼和墨尔本等高价市场。但在当前高利率、市场信心受挫、政策调控等多方影响下，澳大利亚房地产市场正经受着一轮新的考验。

对于已经持有房产的人来说，未来更值得关注的或许不是房价短期涨跌，而是家庭现金流是否能够承受长期高利率环境，而对于准备入市的人来说，还需要谨慎对待。