澳洲租赁市场7月出现空置率回升，但租客仍难真正松口气。REA Group数据显示，全国租房空置率升至1.5%，较6月上升0.2个百分点，为2022年2月以来最高，但距2.5%-3%的供需平衡水平仍有明显差距。

首府城市空置率同步升至1.5%，堪培拉以1.67%居首且增幅最大，墨尔本和悉尼次之，达尔文和霍巴特市场仍最为紧张。

REA Group高级经济学家Anne Flaherty指出，空置率回升部分源于首次置业者增加——部分租客转为业主减少了租赁需求。同时，投资者活动明显增加，ABS数据显示过去12个月投资者贷款数量达2019年以来最高，新增出租房源有助缓解供应压力。

但市场面临“两难”：投资者太少会减少出租供应推高租金，投资者太多则可能推高房价使首次置业者更难买房。Flaherty认为政策需在帮助首置业者和鼓励投资者之间寻找平衡。

联邦预算调整取消50%资本利得税折扣改为通胀指数计算，且非新建住宅的负扣税优惠被取消，但现有房东仍可继续享受优惠，主要影响未来新投资者。

Flaherty警告7月改善可能只是暂时的，核心问题仍是住房供应不足。6月住宅建筑审批明显增加——非独立住宅审批增17.8%，独立屋审批连续6个月超1万套，总审批量达2021年8月以来最高，但“批准建房”不等于“房子已建出”。

全国住房协议目标为2029年6月前建造120万套新房（年均24万套），但2025-26财年每1000名居民仅批准约9套住宅，远低于2015年初的12套。开发商面临建筑成本、利率、劳动力短缺及房价下跌等多重压力，未必愿意在当前环境下大量开工，住房供应问题甚至可能进一步恶化。

对租客而言，1.5%空置率距平衡水平仍有明显差距，只是“从非常紧张变为没那么紧张”，远非“租客市场已来”。对投资者而言，政策变化影响未来需求，但投资者退出过多将减少出租房源、推高租金。房地产政策需在鼓励投资者提供出租住房与帮助首次置业者之间取得平衡。

当前改善更像“喘息”而非“危机结束”，住房建设不足、成本高企和劳动力短缺使租赁市场未来仍存重新收紧风险。“空置率升高，但住房供应问题仍未解决”——市场降温不等于租房会变轻松。