澳洲租赁市场正在出现一个值得关注的变化：出租房源依然紧张，但租金上涨的势头正在明显放缓，悉尼部分租金甚至开始回落。

Domain最新数据显示，截至9月的三个月内，澳洲首府城市独立屋租金中位数维持在每周700澳元，单元房租金则上涨1.5%。其中，墨尔本、布里斯班、珀斯和阿德莱德的租金基本没有变化，悉尼独立屋租金每周下降5澳元，堪培拉下降10澳元。

相比之下，达尔文独立屋租金上涨5.3%，霍巴特上涨1%。

这意味着，悉尼和堪培拉此前一季度出现的租金涨幅，已经被最近一季度的回落抵消。

更值得注意的是，租金停涨并不是因为澳洲突然出现大量出租房源。

全国住宅空置率在过去一个季度仅上升0.1个百分点，达到1%。这一水平依然显示租赁市场供应紧张，整体市场也仍然明显偏向房东。

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell表示，目前租金走势与空置率之间过去较为紧密的关系正在出现变化。

她认为，真正限制房东继续提高租金的因素，可能已经逐渐从“有没有房源”变成了“租客还能不能付得起更高的租金”。

换句话说，即使出租房屋仍然稀缺，如果租客已经接近自己的支付能力上限，房东继续加租也可能越来越困难。

但对租客来说，租金停止上涨并不意味着住房压力已经明显缓解。

独立房地产经济学家、Kusher Consulting的Cameron Kusher表示，过去几年的租金涨幅已经迫使不少租客降低住房要求。

一些人选择搬到租金更低、但位置较偏的地区，也有人接受条件较差的住房，或者与他人合租。部分家庭则让已经成年的子女继续住在家里，以减少住房开支。

表面上看租金开始“涨不动”，实际上部分租客已经通过降低住房品质、减少空间或改变居住方式来控制成本。

目前市场仍然存在另一个不确定因素——移民政策。

一国党本周提出新的移民政策模型，声称如果该党执政并在三年内减少75万个临时签证名额，可能使澳洲租金通胀率降低6.5%，并让租客平均每年少支付接近3,000澳元。

Kusher对此持保留态度。他指出，澳洲租金过去几年已经上涨很多，即使减少移民，也不能确定住房可负担性能够得到明显改善。