（来源：深圳房产在线）

巨亏885亿！万科“爆雷”背后：288亿表外坏账、千亿债务缺口、25位高管震荡

两年亏掉1380亿，超过32年累计利润的四成。那个曾高喊“活下去”的万科，如今站在了真正的悬崖边上。

一声叹息。

3月31日晚，万科发布了2025年年报。当“归属于上市公司股东的净亏损885.56亿元”这行数字出现在屏幕上时，整个资本市场都倒吸了一口凉气。

这不仅是万科连续第二年亏损，更直接刷新了A股房企的亏损纪录。两年累计亏损高达1380亿元，超过了2020年海航控股创下的640亿元历史高点——整整两倍还多。

曾经稳坐行业头把交椅的“优等生”，如今走到了这般境地，不免令人唏嘘。

01 一天亏掉2.43亿，家底被掏空

这份年报的每一组数据，都在诉说着万科的艰难处境：

• 营收：2334.33亿元，同比下降31.98%

• 毛利：仅12.59亿元，同比暴跌95.5%

• 每股亏损：7.45元

• 股价：3.82元，较历史高点42.24元跌去超过90%

• 市值：仅剩约456亿元，较巅峰超4500亿元缩水九成

更直观的感受是：2025年，万科平均每天要亏损约2.43亿元。按3000万常住人口估算，相当于每个长沙人每天要为万科的亏损“买单”80多元。

而万科从1991年上市到2023年，32年累计净利润约为3202亿元。这意味着，仅仅两年时间，万科就亏掉了近一半的历史积累。

审计机构德勤华永给出了“带有持续经营重大不确定性段落的无保留意见”——这是审计师在委婉地提醒：万科未来能否持续经营，存在重大疑问。

02 为什么亏这么多？四个原因，本质是为过去“还债”

万科管理层在《致股东》中公开致歉：“经营业绩远未达股东预期……公司管理层向各位股东致以诚挚歉意。”

他们坦言，亏损既有外部因素，更源于自身“既往经营失策”——说白了，万科今天是在为过去“高负债、高周转、高杠杆”的扩张模式买单。

第一重：高价地项目集中结算，卖一套亏一套

2025年结算的项目，主要对应2023-2024年销售的高价地房源。这些项目拿地成本高，而销售时市场已下行，导致开发业务毛利率仅8.1%，扣除税金后更是低至2.8%，几乎陷入“保本边缘”。

佛山璞悦山、广州增城万科城、深圳罗湖食品大厦……这些曾经被寄予厚望的项目，如今成了亏损的重灾区。

第二重：大额减值，一次性“算清旧账”

2025年，万科计提各类减值准备合计562.75亿元，占全年净亏损总额的63.35%。其中：

• 资产减值损失219.29亿元：主要针对此前高价获取的项目

• 信用减值损失341.74亿元：重点是对其他应收款的坏账计提

第三重：表外“暗雷”引爆，博商系成最大黑洞

这是最隐秘也最致命的一击。

年报首次披露，万科对前五大其他应收款合作方中的四家公司，计提坏账比例平均高达88.95%，金额达288.3亿元。这些钱，几乎不可能收回来了。

而这四家公司，均指向以“博商系”为核心的万科表外投融资体系——由万科前职业经理人出资设立，管理资产规模一度达到千亿量级，曾通过先行拿地再“倒卖”给上市公司的方式运作。

当这些投资出险时，坏账最终体现在了万科的利润表上。过去十年积累的表外信用风险，在这一年被集中确认为坏账。

第四重：资产打折甩卖，越卖越亏

为了回笼资金，万科2025年完成31宗大宗资产交易，签约金额113亿元。但在买方市场下，资产只能“骨折价”出售，交易价格普遍低于账面值，产生了可观的处置亏损。

最典型的例子是冰雪业务：万科曾在吉林松花湖旅游度假项目投入400亿元，而2025年退出时，交易对价远低于投入成本。

03 债务悬崖：千亿缺口与112亿“生死四个月”

比业绩巨亏更令人窒息的，是万科迫在眉睫的债务压力。

截至2025年末：

• 有息负债合计：3584.8亿元

• 一年内到期：1605.6亿元，占比44.8%

• 货币资金：仅672.4亿元

• 短期偿债缺口：超千亿元

2026年，万科仍有到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元，兑付压力“尤为突出”。

4月3日，万科公告称，将就“23万科MTN001”中票（债项余额20亿元，原定4月23日到期）召开持有人会议，审议展期方案。这已是万科自2025年11月以来寻求展期的第四笔公开债券。

尽管此前万科已通过多轮博弈成功将三笔债券展期，并获得大股东深铁集团累计超过335亿元的股东借款支持。但展期只是“以时间换空间”，真正的考验才刚刚开始。

这四个月，将成为检验万科能否真正“活下去”的生死线。

04 人事震荡：高管退薪、被带走，“离任不等于免责”

伴随着财务计提，一场大规模的人事追责也在同步推进。

据市场消息，郁亮、祝九胜、朱旭等前核心高管被要求退还2021-2024年期间的全部薪酬：

• 前董事会主席郁亮：退还约708.8万元

• 前总裁祝九胜：退还1327.4万元

• 前董秘朱旭：退还1072.6万元

与此同时，前总裁祝九胜于2025年10月被采取刑事强制措施，问题直指早年表外融资和利益输送。原董事长辛杰上任仅9个月后也被带走调查。

区域层面，原贵阳万科总经理吴忠友、原云南万科总经理王润川等多名已离职数年的高管，因十多年前的土地获取和工程发包问题被追究。

“离任不等于免责”——这句警示语正在变成现实。过去依靠灰色操作的粗放模式，正在被系统性追溯和清算。

05 黑暗中的两束光：深铁托底与业务韧性

面对绝境，万科并非孤军奋战。

第一束光：深铁集团335亿“真金白银”输血

作为第一大股东，深圳地铁集团自2025年起，已累计向万科提供335.2亿元的股东借款，利率低至2.34%，专项用于偿还公开市场债务。这份远超一般股东义务的支持，是万科能平稳度过数次债务危机的关键。

第二束光：经营服务业务展现韧性

在开发主业承压之际，万科的“第二增长曲线”展现出抗周期韧性。2025年，该板块全口径收入达580.1亿元：

• 万物云：营收373.6亿元，通过“弹性定价”等创新模式持续拓展存量市场

• 泊寓：全国最大的集中式长租公寓运营商，管理规模超27万间，出租率95.4%

• 印力商业：整体出租率稳定在94.5%

这些业务不仅贡献了稳定的现金流，更为万科转型“不动产开发、经营、服务”综合服务商奠定了基础。

2025年，万科还完成了11.7万套房屋的交付，其中1.7万套提前30天交付。这是万科当下最坚实的“口碑底牌”。

尾声：一个时代的终结

885亿元的亏损，不仅是一份财务报告，更是一个时代的终结。

它标志着房地产行业“高杠杆、高周转、高负债”模式的彻底落幕，也标志着表外融资、影子公司等灰色操作正在被系统性追责。

对于万科而言，化险只是第一步。在旧账翻完、人事洗牌之后，一个被国资深度管控的“新万科”能否走出低谷，答案仍悬而未决。

而4月至7月的偿债高峰，将是检验万科能否稳住局面的第一个窗口。

所有人都在注视着万科的一举一动，试图从它的挣扎与坚持中，窥见一个结局——是绝地重生，还是黯然退场？

来源：深圳房产在线综合自万科2025年报、券商研报、中房报、财经杂志、澎湃新闻等多方公开报道