特别国债来了!房住不炒再强调!楼市接下来怎么走?

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  大家好!我是菜鸟理财特聘的房产投资导师:�I��。

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  今天的内容,给大家聊一聊特别国债的话题,随后也分析一下这次对楼市的提法,又有哪些值得注意的地方。

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  先说特别国债。

  我在两会开始前,有在朋友圈发文提醒过大家,要注意一下特别国债的相关内容。

  因为这个东西的规模、用途,都会对楼市带来或多或少的影响。

  为啥这么说?首先,特别国债一直以来都是特殊时期的特殊手段,我国历史上此前仅发行过两次。

  第一次是1998年8月,财政部宣布发行期限为30年的2700亿元特别国债,目的是为了补充工农中建四大行的资本金,化解不良资产,提高资本充足率。

  这次特别国债的发行,对防范系统性金融风险,促进中国银行(601988,股吧)业改革,提升中国金融业的国际认可度发挥了重要的作用。

  第二次是2007年,共发行8期、规模1.55万亿元特别国债。

  当时的背景是我国因持续增加的外贸创汇而导致的基础货币增加,同时对外汇储备管理进行改革。

  这次特别国债的发行,后来也发挥了抑制经济过热与缓解央行流动性对冲压力的效果,具有与货币政策相协调、配合进行宏观调控的职能。

  今年之所以又发特别国债,背景和原因大家已经都心知肚明了,值得关注的是这个国债的用途到底会“特别”限定在哪些领域。

  根据昨天的明确表述,新增的1万亿财政赤字,外加1万亿特别国债,总计2万亿元全部转给地方,建立特殊转移支付机制,资金直达市县基层,直接惠企利民。

  用途则限定在保就业、保基本民生、保市场主体,包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等领域,强化公共财政属性,决不允许截留挪用。

  所以,这次的特别国债,首要目标实际上还是为了解决地方上的收支矛盾,然后是用于地方各类项目的投资和消费。

  单从这个表述来看,比较中性,谈不上对楼市有什么明确的刺激或利好。

  昨天股市的行情,有一部分是因为很多人期盼的“超预期”刺激政策并没有出现,没有新利好就算大利空了,先跌为敬吧。

  但这实际上也体现出了我国在这一轮危机中难得的“定力”和“决心”,在后续的可能出现的深层次危机还没有冒头之前,上头肯定不会像欧美各国一样就王牌尽出了。

  而对于楼市来说,别再指望有啥特别照顾了,在人口政策和市场要素已经全面放开的现在,大家各凭本事竞争就行了。

  然后是关于“房住不炒”的表述,这次基本上也一脉相承,没有超乎预期的地方。

  数据来源:中指研究院

  存在解读空间的,第一个是删除了“落实城市主体责任”,而只强调了因城施策和平稳健康发展。

  怎么看待这个变化?

  首先,疫情之后地方上要回血,即便不能大大咧咧地刺激楼市,但也应该允许地方在自己的权责范围内给楼市拖拖底打打气。

  房住不炒不等于房住不涨嘛,这时候也就别老想着“落实主体责任”了,先把“因城施策”发挥一下吧。

  其次,除个别超大型城市外,各城市全面放开放宽落户已是大势所趋。除此之外,城市群内户口通迁、居住证互认制度也正在积极探索。

  所以,未来城市人口流入的多少将直接取决于城市、区域基本面的竞争,产业的导入、医疗和教育资源等的优势也将进一步凸显。

  如果城市和区域基本面本身就是向上的,你再强压行政责任,实际上就是违背了市场要素运转的正常规律,人为制造大量的政策套利空间。

  从多数热门城市的土豪们排队打新的情况来看,现在的各种限制实际上不仅没有保护刚需,反而是进一步拉大了楼市失衡的局面。

  所以,�I��我是感觉以后各地稳住限购限贷不放松就行了,限价、限售和限商都有可能逐步放开。

  在区域侧重上,这次两会明确强调要加快落实区域发展战略,深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展,成渝双城经济圈建设也将加速。

  这个也基本和�I��之前的区域分析一致。国家也知道这么多城市群不可能每个都能成功,先集中力量搞最值得搞的吧。

  第二个是不再提城镇棚户区改造,而今年本来也就是新三年棚改计划的收官之年。

  在不断压缩体量、限定项目、控制货币化安置比例以后,棚改对绝大多数三四线城市楼市的支撑力正在逐步消退。

  而当棚改退出历史舞台以后,这些地方的楼市会怎么走,你猜猜?

  总之,这次的内容没有啥特别值得我们去“惊喜”或者说“失望”的地方。

  哪怕是明确要求银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%这一点,在之前深圳市场的乱象被敲打过好几次以后,至少明面上也很难解读为给楼市“变相”输血了。

  但回头来看,之所以不着急再来一轮大刺激,一方面主要是�I��前面说的,国内外经济环境错综复杂,我们总还是要多留一些后手,不能动不动就梭哈。

  另一方面,实际上之前各种操作释放的流动性,还根本没有被好好利用,短期内保持住这个节奏就差不多了,还犯不着把所有猛药都用上。

  现在这个局面,总体来说还是继续维持�I��此前分析的那个状态,城市和区域之间各凭本事,行情分化加速,精明的购买力也开始主动往值得下注的城市和区域集中。

  在新增建设用地指标与新增人口挂钩后,未来人口流入多的城市房地产市场的发展空间也将更大,不同城市市场表现分化态势或将更加凸显。

  前段时间很多房企开始逆势重金抢地,也就是看到了这个风向。

  最后,也老规矩给一些实用的结论吧。

  如果工作不稳、现金流不稳,或者说此前杠杆加得太猛了,这两年也别瞎折腾了,能把自己的实力不打折扣地保存下去,就不错了。

  如果你想买房,手头预算又有限,那就最好弄明白自己的核心需求,不要为了买而买。

  你现在觉得买个便宜的房子是最安心的选择,没有之一;没准过两年,这房子就会变成你最糟心的决定,没有之一。

  如果你有足够的预算,那么就在预算范围内,挑个最值得买(300785,股吧)的区域,做好功课看准就下手,别太在意价格贵不贵。

  今天就聊这么多,还有其他问题的话,我们留言区见!

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(责任编辑:季丽亚 HN003)