维州新的房地产拍卖规定将于2026年10月1日正式实施。届时，房屋卖家在拍卖或其他公开宣传的定日期销售开始前，必须至少提前7天公布保留价。

新规设有两周宽限期，政府将从10月16日起全面执行相关规定。由于普通住宅的营销周期约为4周，近期挂牌并计划通过拍卖或定日期销售的房源，大多将受到新规影响。

新规实施之际，墨尔本的拍卖市场也可能出现变化。realestate数据显示，10月5日至11日这一周，维州预计有707场拍卖，其中墨尔本686场；同期新州预计有841场，悉尼则有718场。

这意味着在新规实施后的第一个完整周，计划举行的悉尼拍卖数量将超过墨尔本。不过，业内人士指出，拍卖量变化不一定全部由新规造成，当前生活成本压力以及市场对进一步加息的预期，也可能影响卖家是否选择拍卖。

维州房地产协会首席执行官Toby Balazs表示，房地产行业支持提高拍卖透明度，但新规的执行方式仍存在不少问题，可能导致今年春季墨尔本及周边地区的拍卖数量维持低位。

其中一个关键问题是房产何时才算正式进入市场。按照新规定，如果卖家已经公布保留价，之后又决定调整价格，拍卖日期可能需要再次推迟7天。

这也可能影响拍卖前报价的处理。Cohen Handler维州业务主管Zac Jacobs表示，新规实施后的几个月内，市场可能出现不同的应对方式。

一些卖家可能一开始就设定较高的保留价，也有人可能根据拍卖前收到的报价设定较低价格。如果卖家收到报价后拒绝出售，随后又提高保留价，就可能需要重新公布价格并等待7天。

因此，如果卖家在周六拍卖临近时改变保留价，可能无法立即按照新价格进行拍卖，而需要重新安排日期。

澳洲房地产买方代理协会维州代表Matthew Scafidi预计，新规刚开始实施时，卖家和中介需要时间适应，短期内拍卖数量可能下降。

不过，他认为，部分拍卖减少并不一定意味着房地产需求同步下降。一些房屋本身就不适合通过拍卖出售，过去也有中介将房源推向拍卖，希望通过竞价让卖家了解实际市场价格。

如果卖家的心理价位明显高于市场价值，即使房屋进入拍卖，也可能最终流拍。因此，部分拍卖量下降可能只是销售方式发生变化，而不代表市场需求出现同等幅度的下降。

Scafidi还表示，今年墨尔本的拍卖活动本身就比去年弱。过去一场拍卖经常有3至5名竞标者，如今不少拍卖只有1名甚至2名竞标者。不过，这属于买方代理根据自身业务观察作出的判断，并非官方全市场统计。

对于买家而言，新规意味着他们可以在拍卖前提前了解卖家的保留价。Scafidi认为，公开拍卖通常能让普通买家通过竞价过程观察市场竞争程度，因此如果部分房源因新规转向私人交易，买家可能需要更加关注房屋本身的实际市场价值。

违反新拍卖规定的最高处罚为240个罚款单位，目前相当于最高约48,842澳元罚款。对于卖家和房地产中介而言，准确理解保留价公布以及后续修改规则尤为重要。