联邦大选催生地产新政策:凛冬将至还是春回大地?

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联邦大选如火如荼地展开,距离5月18日投票还剩短短几天时间,自由党和工党已经进入全力冲刺阶段,不断推出新政吸引选民。与此同时,我们可以发现自由党和工党都将新政施放重点放在房地产上,足见地产行业对澳州经济的支柱作用

无论哪个党派最终赢得胜利,有一点是肯定的——房地产作为澳州经济的“扛把子”,财富和税收的“摇篮”,是任何一个政党执政的重中之重

大选对地产人来说也是一个机遇,两党趁此机会纷纷推出地产利好新政,降低入市门槛,大家不妨趁此机会,紧跟潮流,审时度势。

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在5月12日举行的自由党竞选启动大会上,现任澳大利亚总理、自由党领袖斯科特·莫里森(Scott Morrison)宣布了一项新政,即“首次置业者首付款贷款计划(First Home Loan Deposit Scheme)”,旨在帮忙降低置业门槛,让更多的澳大利亚人实现“置业”梦想。

按照莫里森的这项计划,符合要求的首次置业者买房的首付款比例可以低至5%,而不是目前最低的20%。

另外,新计划将帮助首次置业者免于购买“房贷保险”,进而为首次置业者节省大约1万澳币的保险费。

会上,莫里森说道:“我们希望帮助首次购房者实现他们的买房梦想。这项计划将大大节省首次置业者存够首付款的时间,让很多人的首付款储蓄时间减少一半以上。”

对于年收入不超过125,000澳元(个人),或200,000澳元(夫妻)的首次置业者,在申请获批的情况下只需支付5%的首付款即可买房,剩余15%的差额将由澳大利亚国家住房融资和投资公司(National Housing Finance and Investment Corporation,NHFIC)以提供贷款的方式予以补充。

同时,在整个贷款期限内,以及出现转贷的情况下,NHFIC这一支持保持不变。

 影子财长鲍文随即表示,工党也会跟进宣布类似的计划。鲍文称工党也有能力支持这项住房首付计划。

这是否意味着,无论哪个党派获胜,首付5%不再是梦

这一政策的最大受益人显然是首次置业者,对于置业多年的投资者来说,也是好消息

因为投资者可以通过refinance(转贷)把升值的部分提取出来,这样在买新房时,原本80%的部分还是正常贷款,而从之前房产提取出的部分可用于支付剩余20%+印花税。

两党为了拉选票也算“拼命”,同时也透露出政府对房地产业的信心。两党都认同并看重地产对于人民生活和经济的重要性,此项利好政策会福泽有买房刚需但能力暂时有限的年轻买家,必将吸引更多人入市。这也预示着,房市回春,是否就在眼前呢?

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从宏观角度来看,房价仍处于较高水平,这是由客观原因决定的:随着利率降低和移民增多,可开发土地越来越少,住房需求越来越多,必然导致土地价格快速上涨。

市场涨跌本质上还是受供求关系的影响。

以悉尼来说,人口不断涌入,可开发用地不断减少,必将导致土地价格水涨船高。

从地理位置来看,悉尼东面临海,西面靠山,北连中央海岸,南毗国家公园。地理环境特殊,适合人类活动的土地本就稀缺。

而悉尼大部分地区已经开发完毕,只剩西北和西南两个地方。

悉尼城市发展总规划将西北和西南划作“增长区”(上图粉色),也就是说这两个地方的房价最有上升空间

那么人口情况如何?

众所周知,悉尼是新南威尔士州甚至全国人口密度最高的地方。

可开发用地短缺+人口激增=住房需求强劲

无论两党提出怎样的政策,住房需求永远客观存在

那么供应情况如何?

2019年2月,全澳范围新增获批住房数量录得17,074套,为2018年9月以来的最高水平。值得一提的是,相比2017年11月份的高点,今年2月份的新增获批住房数量已经下降了25.5%之多;相比去年同期则下降了12.5%,提示新增住房审批数量呈现出下滑趋势。

官方最新的数据显示,去年第四季度,新屋开工量为46,706套,环比下跌16.3%,同比则下跌16.0%之多。其中,12月份的新屋开工量创2013年12月以来的最低水平。

整体而言,从供应端而言,有足够的数据显示后市住房供应已经明显减少

总结

5%的首付对地产带来一个强心剂,是个利好消息,吸引首次置业者入市,帮助投资者重拾信心。与此同时,考虑到现有的供求关系即将打破,客观需求存在,现有住房供应后劲不足,房价扭转颓势的局面即将到来!

鉴于主要政党公布的政策盈余计划来看,可谓“雄心勃勃”;另外,住房市场在澳大利亚经济中所占体量很大,因此预计未来利好因素多于利空因素。房地产寒冬即将结束,市场出现回暖,联邦大选说不定就是这个契机!

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