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自建房屋听上去是一件很cool的事,从土地评估到设计再到选购建材等,自己掌握所有流程,在一片空地上建造一幢梦想中的完美房屋,这难道不是一件十分有挑战性,很有成就感的事吗?

正所谓“千里之路,不可直以绳”,自建房屋的确很朋克、很浪漫,君只见“吉屋平地起”,却不见屋主在施工现场挥汗如雨,从一个心怀“诗和远方“的好青年活生生变成一个搬砖苦力。

自己建房不是头脑一热的拍板决定,有意向的业主一定要提前详细了解自建房屋的优缺点、工程量、工程难度、开销、工期等相关知识。

你想象的房子是这样:

然而罗马不是一天建成的,中间要经过九九八十一难,过程可能是这样的:

你做好准备了么?

下面我们一起来看一下DIY建房的优劣,好方便大家做决定。

自己建房的优势与劣势

1. 允许个性,可根据家庭需求确定房子的内部构造和外部面貌

除建筑风格之外,业主可根据人口、年龄和生活习惯来决定一些细节,比如:房子需要几间卧室,分别在第几层,厨卫的开放程度,使用什么材料,光线采集方式,照明方案及对屋内死角的处理,楼梯风格,占地面积及开口位置等。

自建房屋体现了个人的使用偏好和审美情趣,比如有人会在家里安装一个类似消防员下滑用的竖杆,为了孩子可以从楼上滑下去;有人会建造一个屋顶很高的客厅;有人会增加玻璃的使用以得到更好采光;有人会加入环保概念,让房子可以“呼吸”,实现自给自足。

权利越大,责任越大,对屋主来说,在享受这些自由的同时也承担了更多的烦恼。

对某些人来讲,自建房屋的确十分有吸引力,却敌不过个中艰辛;对另一些人来讲,即便自建房屋可谓“千难万险”,却仍然具有强大吸引力。

因此,是否选择自建房屋,体现自己的个性,这要取决于业主是否有时间和精力,并且愿意为此付出相应的努力。

2. 丰俭由人,自己掌握建造标准和投入成本

自己盖房相对于建筑商盖房的开销,究竟哪个高?这取决于个人对于成本和质量标准的要求,以及中途对于施工的管控。

人和人的标准不同,比如有的人会提前给出一个预算,并在实际建造过程中以这个预算为上限;有些人对于成本不设上限,却有严格的质量要求;还有人则倾向从中取得平衡。

通常为了建造一座令人百分百满意的房子,业主会派自家人进行现场施工管理,及时反馈问题,与建筑商协调,也能省掉一笔可观费用。

但一般来说,自己盖房,由于建筑材料的准备和人工使用不能达到规模效应,所以单价一定会比建筑商承受的要高;另外,由于盖房的人几乎都不是专业建筑师,所以过程中将近60个工种、几百项任务,难免有些费用在之前的成本核算中没有纳入、或和当初预想的不同,另外还要及时出理盖房时遇到的突发状况……这些都会成为后期“增加”的必要开销。

举个例子,赶在冬季开工并尽量压缩时间,表面上看会比春季开工早完工入住,但由于天气影响,第一工程的难度不同,第二可能会影响到如水泥等一定材料的使用量,因此会间接提高建造成本。

网飞Netflix有一个名为To Build or Not to Build的自己盖房纪录片,根据这里的真实案例总结,自建房屋的实际成本超出预算$2k-$25k都属正常。

3. 有些不可控因素会影响工程进度,建造时间有可能压缩或延长,业主需要与建筑商积极协调。

业主在开工前要考虑到施工的方方面面:天气、地基、管道、与邻里协商的结果等,还要得到Council的DA(建筑申请)批准,因此要主动与建筑商沟通,决定开工的具体时间、预计的完工时间,中间如果有供暖材料、房顶毡布、或门窗等出了问题,还需要与建筑商协商处理。

地基阶段的不可控因素是很多的,毕竟不挖开来看,谁也不知道地底下究竟什么。万一挖到块大石头,又给业主增加了负担。

如果这块石头的位置影响打桩,那么需要重画工程图,找到新的打桩点,工期会耽误;如果石头所在的位置正好是地基,那就只能想办法把石头弄走,或者原地震碎,无形中又增加了一笔开销。

建房具体流程

看完了上述总结,如果你仍然对自建房屋怀有巨大的热情,那么不妨再来了解一下别墅究竟是如何一点一点建起来的,业主在建房时又要完成哪些项目?

New Home Source网站上有个视频,从建筑商的角度,把建房分为十个步骤,分别为:

· 准备地基

· 建造框架

· 完成木工、电工、HVAC(供暖、通风、空调系统)的安装

· 安装隔音隔热绝缘材料

· 完成隔间间隔、内外墙建造

· 院子里的车道、人行道

· 硬地、厨台、外部坡度整理

· 完成所有与机械相关的工作,安装卫生间

· 安装镜子、沐浴围栏、地板、花园植被栽种

· 与建筑商确认交付

从另一个大众更容易理解的角度说,建房可以分为以下五个阶段:地基、框架、封顶、装修和完工,涉及55个建筑工种。(当然在开工之前,业主仍需完成一系列必要工作,包括过户、获得地契;设计并评估盖房图纸;土质评估等,这就不提了。)

地基

坑洼的地自然没法建房子,先要找挖掘机工人excavator平整一番。施工图上有别墅楼层, 根据楼层确定具体的地基深度。当然,在坡度很大的地方还需要填充。经过一番填填补补,地面平整,没用的土壤被清理走,才能继续后面的工作。

由此可见挖掘机工人的重要性,必须提前和挖掘机工人excavator好好商量,并尽量安排人在工地监工,以免出现挖掘机将邻居家的围栏和车库损坏的事故。

土地平整后,就要确定房子的具体位置——墙从哪儿开始,到哪儿结束,这是土地测量员land surveyor负责的工作,他们会进行施工现场功能调查,甚至会安排细化和重建。

在填充水泥之前,还要提前铺设好所有的地下污水和雨水管道安装,这里就要请排水工drainer。Drainer会根据图纸,把厕所、浴室、洗手盆、厨房洗碗盆、洗碗机、洗衣机等处的污水口留好。污水管的位置非常有讲究,处理的好,不会引人注意,处理不好,会影响整体的室内设计和家电布局。

雨水管埋在污水管附近,而且这两个管道可能会在下一个阶段的施工中遭到破坏,drainer还需要返工。

现在,平整土地已经经过了更详细的规划,excavator要根据之前的标记挖沟,用来打地基和安装基础。有时还需要打桩,总之一切根据结构图进行。按照顺序铺设沙床、防潮塑料膜、钢筋,最后浇筑水泥。

当水泥全部倒完之后,建筑商必须要在8小时之内,拆除所有的模板,在地基上不可留下任何木板、木栅的东西。如果不把握这个8小时拆除所有木头,以后就难以再拆除了,因为水泥灌完之后8小时,开始放热,水泥膨胀,此时最容易拆木头,就是这个原因。记得水泥部分要淋水,淋湿整个地基水泥。经过冷热交替,以后地基水泥就不会裂了!

不拆除的木头,留在地基内就会腐烂,引发白蚁上门。如果建筑所在地属于白蚁活动地区,业主还要请除虫人员做白蚁防治工作。

地基阶段完成,一般建筑公司在这时候会给出一张占总费用10%-15%的账单。

框架

这个阶段是墙体的竖立阶段,屋主会亲眼目睹自己的爱屋由一粒树种长成一棵大树。这一阶段,木工carpenter将要发挥很大的作用,他们做的第一件事就是在水泥板上画墙线,可以由此看出各个底层房间的位置。

在结构图的第一页General Note,木材一栏的木头有两种:#1一号木,用在支撑的柱子,是大梁;#2二号木,用在一般的隔间墙(Partitions Wall)。所谓一号、二号木,是指老树材料与新树材料,一号木价格比二号木贵。在建房子时都是用新木头建材,不会用别的工地剩下的材料,旧木料水分蒸发,钉子难钉入,锯片容易磨损,甚至会发生危险。

一般超过4.5米的跨度,木材就不够了,这时要用钢结构。在前面木匠垒墙的时候,负责钢结构的公司要派人来做工地测量。一般不建议刚材料按图纸预制,因为工地会存在绝对误差,和图纸上地尺寸常有出入。工地测量之后,所需刚材料很快做出,并涂抹防锈层。

因为有些钢结构重达数吨,所以需要吊车才能安装。这里需要为吊车预留坐骨空间,建筑材料例如窗户、砖、沙子等在钢结构安装之前,不要运到工地太多。焊接好钢结构,就可以开始垒砖了。

注意,一层墙体竖起后,木匠要先安装好窗户才能让砖工brick layer来进行外墙工作。因此,这里就存在一个时间差。屋主可以利用这里的先后顺序,先安排砖工把车库垒出来。

外墙建好、钢结构安装完毕,之后就要进行木结构安装,这里要使用一种名叫PosiStrut的木头,这种木头是制造地板和屋顶的理想材料,特别在有限高的地方,因为这种木材甚至可以弯曲,这也意味着可以保证房屋设计的结构完整性。

这种木结构通常和铁支架结合使用,外结构是硬木,内部由铁支撑。这样的结构就放在第一层的墙顶,中空可以走电线和管道,再在这个结构上铺厚木板,建第二层墙架。

以此类推,别墅框架建好,房屋基本成型,此时建筑公司会开出一张占总费用10%-15%的账单。

封顶

这一阶段也是别墅的密封和上锁阶段,房子越早封顶上锁,内部装修越早开始。

建筑工地上的固定装置和设备被盗的情况比我们知道的要多得多。有时候小偷会看到烤箱或灯具,就会通过工地上的纸板搭建工具进入。小偷潜入施工房,通常会偷盗墙壁内的电缆,因为电缆含铜。

封顶需要的设备包括脚手架,脚手架又包含walkway、quick stage、pitch platform等形式,建议户主根据具体情况选择脚手架搭建,而不是任由建筑商随意搭建,毕竟不同形式的脚手架价格不同。

脚手架搭建好后要请砖瓦匠tiler来上瓦,这一环节安装安全护栏是必要的。可以考虑盖瓦之前在木方和瓦之间铺一层亮晶晶的铝膜,夏天反射阳光;或者考虑铺设一层厚厚的棉絮一样的隔热层,保持室内温度,冬暖夏凉。

铺瓦完毕,要及时刷漆,如果赶在脚手架拆卸之后再刷漆,又会增加开支,造成工期拖延。

这一阶段需要户主将所有门窗购买、安装好,上个临时的锁,就可以继续装修内部了,此时建筑公司会开具一张占总费用35%的账单。

装修

这一阶段内部装修不是室内装修,是户主进一步完善房屋功能的阶段。

首先,户主要请plumber来安装水管、煤气管道,同时要请电工electrician来布线,包括电器和网络用线。总而言之,就是将所有不该出现在室内的东西“入墙”。

线路布好后,就要打石膏板了,用来隐藏埋线以及之后的房屋内墙装饰。与此同时,户主可以开始室内楼梯的安装,但是需要保证一楼的石膏板已经安装好。

石膏板铺设好后,电工、空调工要在石膏板上挖洞。之后,油漆工painter才可以刷漆。

然后又需要tiler来铺瓷砖,首先做防水工作,然后再把洗手台、浴缸等设施安装好,根据这些设备的形状铺瓷砖。

室内装修完成后,建筑公司会开具一张占总费用25%的账单。

完工

在工程的最后阶段,又有一笔开销等着户主。因为这时户主的选择会影响住户在室内的直观感受:铺什么样的地板?选择什么样的地毯?订制什么样的衣橱?什么款式的灯具适合家装风格?

这些都要提前做考虑。不要忘记电表、水表、煤气表的安装。

在完成花园和车道的修整之后,房子才算真正竣工了,此时建筑公司会开具一张剩余费用(25%)的账单。

自己建房子耗时数月到一年不等,绝对是项大工程,劳神费力,每个对自建房屋怀有热忱的户主,都是“真的勇士“!

众所周知,澳州人工成本偏高,与国内相比,建筑工人每天的工作时间更短,必然导致工期更长、造价更高。因此,如何高效利用资源、控制成本就成了许多业主需要面对的一大问题。

澳洲建房如何控制成本?

控制成本分成二个方面,一是降低可见的成本,二是避免一些隐性开销。不过要注意,有些钱应该省,有些钱不能省。

降低可见的成本

“新手“最常犯的一个错误就是没有严格按照最初的计划执行。平面图出来的时候想改平面图,要选材料的时候又不停地改材料,等房子开始造了又想再改改窗户位置、改改颜色。

不要拖时间,每年的材料和人工成本都可能上涨。开工时间一再拖延,有可能会导致实际开销与一开始的报价大相径庭。

如果施工队允许,户主可以自行安排购买部分材料。但是这里就要考验户主的耐心了,有些时候自行购买确实可以买到更加物美价廉的材料,但有些时候并不是如此。而且千万不要为了“贪小便宜“而购买质量不过关的材料。这一环节对于非建筑专业人士的户主来说,绝对是个考验。

电器选择根据房子定位来,不要一味选最贵或是最便宜的。电气设备是为了满足居住需求,如果你的房产定位是投资市场,那就没有必要选择最贵的电器了,千万不要以自己的居住标准来要求投资房的装修标准。投资房的电器一般选择返修率比较低的品牌,而电器种类则是选择比较经久耐用的。

室内木工可以选择成品,而不是现场定制。现场定制的确更能增加房屋本身的价值,但是如果户主预算有限,或者不想在内设上花费太多,可以考虑在内部木工或者家具上减免,而在交房之后再按照自己预算逐渐添加。

避免一些隐性开销

减少变更。变更费variation fee是建筑商收的手续费。在建造过程中如果由于人为或者非人为因素产生变更费用,建筑商一般会额外收取15%-20%的手续费。例如上文提到的,挖地基阶段挖到石头,可能会产生额外1万的运输石头的费用,承包商会在这个基础上再收取$1500-$2000的手续费用。如果你在建造过程中更改很多的话,光是变更手续费就可能上万。

提前弄清建筑商承包的具体项目。举个例子,有些承包商报价很低,但实际操作起来却有各种理由变相收费。最匪夷所思的就是室内地板不包,如果自行购买地板的话,市场上很普通的也要$20/㎡,安装费也要至少$20/㎡。

做好妥协的准备。即使以上都照顾到了,还会有一些意外,大家要做好心理建设。To Build or Not to Build里面有一集,讲到一个飞行员家庭,找人设计了一栋左右对称、中间有教堂一样的高顶客厅的房子,男主人亲自监工、严格控制成本,而且非常讲究所用材料,卫生间的瓷砖都是从意大利空运过来的,结果没想到施工人员的水平太差,两面墙交接的地方,瓷砖贴的让人“目不忍视”……当时的选择是要么敲碎换人换砖,要么保留现状凑合用,飞行员无可奈何的接受了现实。

百密一疏,理想和现实还是有差距的,这就是自己盖房的磕磕绊绊。

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