当 Wests Tigers（西老虎队）大股东 Holman Barnes Group（HBG）本周突然解雇俱乐部 4 名独立董事时，整个 NRL（澳大利亚国家橄榄球联盟）都弥漫着无奈与嘲讽 —— 这不过是这支球队 20 年灾难史中，又一个令人唏嘘的注脚。

20 年里，他们赛场战绩拉胯（2005 年之后再无冠军，2011 年后未进过季后赛），管理层动荡不止，而这一切乱象的根源，竟是一宗横跨 16 年的悉尼烂尾地产项目。更讽刺的是，这场牵扯多方、几乎人人受损的闹剧中，唯有 Heworth Investment（玺沃投资公司）独善其身，赚得盆满钵满，成为唯一的赢家！

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缘起：赌场逼宫 + 合并求生，

Balmain 的 “地产自救” 豪赌

Wests Tigers 的悲剧，要从其前身的合并与财务危机说起。

1999 年，Balmain Tigers（巴尔曼老虎队）与 Western Suburbs Magpies（西悉尼喜鹊队）在 NRL 缩减球队规模的压力下，被迫合并为 Wests Tigers。彼时，两支俱乐部都依赖各自的 leagues club（联盟俱乐部）盈利 —— 核心收入来源是 pokies（扑克机），再将大部分收益投入 NRL 球队运营。

但好景不长，悉尼 Star 赌场在距离 Balmain Leagues Club 不到 3 公里处开业，24 小时营业的模式直接虹吸了大量客源。雪上加霜的是，后续 pokies 税收上调、禁烟令落地，彻底断了俱乐部的财路。到 2009 年，Balmain Leagues Club 的债务已飙升至 2000 万澳元，濒临破产。

走投无路之下，俱乐部将最后的希望寄托在手中的黄金地皮上 —— 位于 Rozelle（罗泽尔）的俱乐部旧址。他们计划联合开发商搞地产开发，打造住宅 + 新俱乐部综合体，用卖房收益偿还债务，一场 “地产自救” 豪赌就此开启。

【2021 年 4 月，Rozelle 废弃的 Balmain Leagues Club 旧址，见证着这场持续 16 年的地产闹剧】

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16 年烂尾史：

从 1 澳元接盘到三度被拒，坑越踩越深

2004 年，Balmain Leagues Club 正式推进地块重建，可这场 “自救” 却变成了长达 16 年的噩梦：

2008 年，全球金融危机爆发，合作建筑商 Reed Construction 因背靠雷曼兄弟（Lehman Brothers）直接破产，项目刚起步就停摆；

2009 年，传奇球星 Ben Elias（本・埃利亚斯）转型开发商，与合伙人 Ian Wright（伊恩・赖特）以 1 澳元价格买下俱乐部总部，却承接了 2350 万澳元债务，推出 “Rozelle Village”（罗泽尔村）首版方案 ——3 栋 12 层公寓 + 商业配套 + 新俱乐部，预算近 1 亿澳元；

2010 年，方案因 “交通承载力不足” 被规划部门驳回，同年 Balmain Leagues Club 因持续亏损正式关闭；

2014 年，第二版方案加码至 2175 万澳元预算，计划建 24 层高楼，却被时任新州州长 Barry O’Farrell（巴里・奥法雷尔）领导的联合政府否决，理由是 “影响居民生活、缺乏停车位，不符合公共利益”；

2016 年，第三版方案缩减规模，仍遭土地环境法院（Land and Environment Court）一票否决；

2021 年，项目好不容易获批，新州政府突然宣布征用地块建设悉尼地铁西线（Sydney Metro West）隧道，工期直接延误两年；

2022 年 5 月 8 日，废弃的旧俱乐部遭遇可疑火灾，警方称目击两名少年逃离现场，地块雪上加霜。

【2014 年被驳回的 Rozelle Village 方案，彼时谁也没想到，这场地产梦会拖垮一支球队】

16 年间，项目三易方案、三度被拒，历经合作方破产、政府征用、意外火灾等多重打击，从 “救命稻草” 变成了吸干资金的 “黑洞”。Balmain Tigers 也因项目拖累，欠下 NRL 540 万澳元债务，2018 年被迫进入破产管理（administration）。

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赢家登场：

Heworth 抄底接盘，完美避坑逆袭

就在 Balmain Tigers 走投无路、项目沦为 “无人敢接的烂尾地” 时，Heworth Investment 出手了！

2018 年，Ben Elias 团队彻底绝望，将 Rozelle 地块卖给 Heworth 旗下的 Grand Rozelle 公司。即便换了所有者，项目仍保留 “Rozelle Village” 的公开名称，但命运却迎来 180 度大转弯 ——Heworth 用一套 “教科书级操作”，避开所有坑，硬生生把烂尾地变成了摇钱树：

1 只买资产不接债，轻装上阵无包袱

Heworth 果断拒绝承接 Ben Elias 团队的 2350 万澳元债务，仅收购地块开发权，彻底摆脱历史包袱，以远低于悉尼核心地块市场价的成本入场；

2 重构方案 + 搞定关键人，打通审批死结

早期方案屡屡被拒，核心是没平衡商业价值与公共利益。Heworth 推翻旧规划，重新设计出 16 层高楼、227 套住宅 + 大型商业零售区 + 新俱乐部的复合型方案，还承诺优先引入本地商户、开放公共广场、将新俱乐部作为社区活动中心。这套方案精准打动了曾强烈反对早期开发的 Leichhardt Council（现并入 Inner West Council）市长 Darcy Byrne（达西・伯恩），2020 年 9 月项目成功获批；

3 避开所有雷区，踩准市场红利

应对政府征用：与政府充分沟通，调整施工路线，待地铁建设影响消退后再推进，未造成实质性成本浪费；

规避意外风险：快速拆除闲置的旧建筑，从源头杜绝火灾等安全隐患；

把握房价周期：2018 年接手时悉尼房价正处复苏周期，2020-2023 年低利率政策推动核心区房价大涨，项目 2025 年前后完工，完美赶上出货窗口期。

【Rozelle Village 最终获批方案渲染图，16 层高楼 + 227 套住宅，预算升至 3 亿澳元】

最终获批的 Rozelle Village 方案，比 2009 年首版方案高出 4 层、多 82 套住宅，预算从 1 亿澳元飙升至 3 亿澳元，规模翻倍、价值翻倍。而这一切，都与早已失去控制权的 Balmain Tigers 无关了。

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球队易主 + 内斗升级：

刚见曙光就遭 “夺权”

在 Rozelle 项目持续拖累下，Balmain Tigers 的财务状况彻底崩盘。2019 年，HBG（Wests Ashfield Leagues Club 母公司）趁机买下 Balmain 欠 NRL 的 300 万澳元债务（主要与 Rozelle Village 项目相关），将持股比例提升至 90%，Balmain Tigers 仅剩 10% 股权，彻底失去球队控制权。

不过，在 HBG 掌控初期，俱乐部曾迎来短暂曙光：2024 年，基于独立审查报告，HBG 任命 Shane Richardson（沙恩・理查森）为 CEO，前新州州长 Barry O’Farrell 为独立董事主席。在两人带领下，俱乐部实现十年首盈利，还清所有债务，会员数突破 1.3 万，球队战绩也从连续三年垫底回升至第 13 名。

就在球迷以为 “最坏的日子已经过去” 时，HBG 突然解雇 4 名独立董事，对外理由是 “对球衣设计、Leichhardt Oval 主场赛事安排缺乏知情权”，但外界普遍认为，这是 HBG 想彻底掌控俱乐部，甚至可能抛弃 Wests Tigers 品牌、偏向 Western Suburbs Magpies 派系。

【曾期待 2026 年晋级季后赛的 Wests Tigers 球迷，如今再次陷入绝望】

连锁反应随之而来：CEO Shane Richardson 表示，当初接受职位的前提是 “拥有独立董事会”，如今前提不复存在，其去留将在周一公布；NRL 已宣布介入调查，Independent Liquor and Gaming Authority 也在密切关注；曾反对早期开发方案的 Darcy Byrne 市长，甚至组织集会呼吁拯救 Wests Tigers，要求新州相关部门介入。

更棘手的是，Shane Richardson 还面临与财务决策相关的举报人投诉，而《每日电讯报》报道称 Arthur Laundy（阿瑟・朗迪）可能试图收购 HBG，但知情人士透露这一可能性极低。刚有起色的俱乐部，再次陷入混乱。

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终局：多方皆输，唯有 Heworth 全身而退

这场持续 16 年的地产闹剧，最终只有 Heworth Investment 笑到了最后：

Balmain Tigers：从俱乐部所有者沦为小股东，彻底失去控制权；

Wests Tigers：被地产项目拖垮 20 年，刚见曙光就因内斗陷入危机，甚至面临被踢出联赛的风险（Ben Elias 在接受 9News 采访时直言：“我们最该担心的，是球队被彻底逐出联盟”）；

HBG：虽掌控球队，却失尽民心，未来充满变数；

球迷：20 年里经历球队低迷、内斗不断，从期待到绝望，承受无尽情感内耗；

唯有 Heworth Investment：不卷入球队内斗，不承接历史债务，精准抄底、重构方案、避开所有雷区，如今项目即将落地，既能靠 227 套住宅快速回笼数十亿澳元，又能通过商业配套获得长期租金收益，成为这场多方博弈中唯一全身而退、赚得盆满钵满的赢家。

【2022 年火灾后的旧俱乐部旧址，一地狼藉的背后，是 Heworth 的精准逆袭】

一场本为 “自救” 的地产豪赌，最终变成了少数人的盛宴、多数人的灾难。Wests Tigers 的悲剧，到底是管理层的决策失误，还是资本博弈下被牺牲的棋子？欢迎在评论区聊聊你的看法！