安东尼·阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）和住房部长克莱尔·奥尼尔（Clare O’Neil）。
未来两年，澳大利亚租金可能上涨最高30%。分析认为，随着政府取消部分房产投资者的税收优惠，不少房东可能通过提高租金来弥补税收优惠减少带来的损失。这不仅可能推高租客负担，还可能进一步加剧通胀，并令政府的预算预测面临压力。
澳大利亚央行（RBA）目前正努力遏制持续高企的通胀。核心通胀指标已经连续超过5年未能稳定回到央行2%至3%的目标区间。
住房部长Clare O’Neil周一在议会表示，阿尔巴尼斯政府已经“终结”了过去让投资者在房产拍卖中与普通购房者竞争的制度。
但澳大利亚国民银行（NAB）向客户发布的一份分析认为，投资者失去税收优惠后，需要获得更高的租金收益率才能弥补损失。这些优惠包括50%的资本利得税折扣以及负扣税（negative gearing）。
NAB澳大利亚经济学主管Gareth Spence表示：
“我们认为，对现有住宅投资者税收政策的调整意味着，租金收益率需要提高，以弥补投资者失去的税收优惠。”
他指出，以悉尼和墨尔本的投资房为例，如果租金收益率从目前约3.5%提高1个百分点至4.5%左右，在房价保持不变的情况下，意味着租金可能上涨25%至30%。
租金约占澳大利亚统计局（ABS）通胀数据中所谓“住房成本”的三分之一，而住房成本又是整体通胀中权重最大的组成部分。
不过，澳大利亚财政部此前在今年预算案中估计，相关税制改革只会令租金每周上涨约2澳元。
租金可能上涨15%至30%
对于大幅涨租的担忧，正值RBA预计核心通胀最快也要到2027年底才能回到目标区间。
房地产数据分析公司SQM Research负责人Louis Christopher认为，租金上涨15%至30%完全有可能发生，因为许多投资者会试图通过涨租来弥补税收优惠被取消后的损失。
他说，投资者可能需要将租金收益率提高1至1.5个百分点才能得到补偿，这相当于租金上涨约30%。
即使房产税改的影响由房价下跌和租金上涨共同承担，租金仍可能上涨约15%。而由于租金在消费者价格指数（CPI）中占有较大权重，这将对通胀产生明显影响。
在昆士兰州，房地产开发及管理公司Red & Co负责人David Laverty表示，当地租金已经上涨约10%。
“10%已经马上发生了。我认为租金涨得比很多人意识到的还快，尤其是在东南昆士兰，因为当地房屋空置率很低。”
不过，由于昆士兰州调整租金受到相关法律规定限制，官方统计数据可能会出现滞后。
政府：这是为了让年轻人买得起房
O’Neil则为政府改革辩护。
她表示，过去的制度实际上让年轻购房者承担税收成本，帮助房地产投资者在每周的拍卖会上出更高的价格。
“直到现在，反对党所支持的制度一直让这个国家的年轻人缴税，去补贴旁边的投资者，让他们每个星期六都能在拍卖会上出更高的价格击败年轻人。我们已经终结了这种制度。”
通胀持续高于目标
与此同时，RBA仍在应对高通胀。今年以来，央行已经进行了三次加息，每次0.25个百分点。
自阿尔巴尼斯政府上台以来的49个月中，CPI有37个月高于RBA的2%至3%目标区间；核心通胀则有42个月高于目标。
目前，核心通胀在阿尔巴尼斯政府执政期间有82%的季度高于目标区间，明显高于历届工党政府50%的平均水平。
反对党财政事务发言人Tim Wilson因此指责阿尔巴尼斯政府对通胀“危险地宽容”。
他认为，政府先容忍通胀上涨，随后又通过“税级爬升”（bracket creep）增加税收，再将增加的税收用于政府支出，形成恶性循环。
不过，财政部长Jim Chalmers的发言人反驳称，政府接手时的通胀率高达6.1%，目前已经连续三个月下降，并低于RBA和财政部此前的预测。
政府还强调，自执政以来已经实现两次预算盈余，并通过削减支出等措施使债务规模比原本的预测路径低约2000亿澳元。
经济学家：工党可能更能容忍通胀
Judo Bank经济顾问Warren Hogan认为，工党政府可能比自由党政府更能接受略高的通胀，因为通胀会通过“税级爬升”间接增加政府税收。
他说：
“通胀在澳大利亚实际上是一种通过税收制度产生的隐性税收。因此，我认为工党可能比起失业率上升，更能容忍较高的通胀。”
相比之下，数据显示，历届自由党—国家党政府执政期间，只有7%的季度通胀高于RBA目标区间，而有35%的季度低于目标区间。
不过，前RBA经济学家Jonathan Kearns和John Simon表示，不能简单把通胀表现归咎于执政党。过去工党政府经历全球金融危机，莫里森政府则经历新冠疫情，这些国际因素都曾严重影响通胀。
但他们同时警告，目前澳大利亚通胀长期高于目标区间确实令人担忧。
Kearns表示，由于通胀已经“在目标区间外停留太久”，RBA应该采取更加严格的抗通胀政策。
他还认为，RBA在2025年过早降息，错误判断了货币政策的紧缩程度。
总体而言，市场目前最担心的是：政府取消房地产投资者税收优惠后，房东为了维持投资回报率而提高租金，最终可能让租客承担这笔成本，并进一步推高本已顽固的澳大利亚通胀。