中访网数据  上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司（简称“豫园股份”）于近日就出售宁波星健资产管理有限公司（简称“宁波星健”）100%股权事宜，回复了上海证券交易所的监管工作函。公司详细阐述了本次资产出售的背景、原因、估值依据及交易安排，强调此举旨在应对房地产市场周期性调整，落实“瘦身健体”战略，以盘活存量资产、回笼资金并聚焦核心产业。

根据回复，宁波星健主要持有宁波“星健兰亭”养老社区项目。该资产于2018年作为健康蜂巢业务组成部分被注入上市公司，注入时评估值约9,769万元。近年来，受房地产市场整体下行及养老会籍销售放缓影响，项目销售进度及价格承压。为优化资产结构，豫园股份决定以净资产评估值8,955万元为基础，作价9,179万元将标的公司股权及部分债权一并出售给无关联第三方宁波塑料有限公司。

针对估值公允性，公司解释，本次评估采用资产基础法，主要资产（养老公寓及配套）采用收益法评估，关键参数如销售单价（14,100元/平方米）、年售价增长率（-2%）、折现率（7%-7.5%）等均参考了项目近两年实际销售数据及区域市场情况。相较于前次收购时的在建工程成本法评估，本次评估方法因资产状态和经营模式变化而调整，结果反映了当前市场价值。

对于出售前实施的1.26亿元债转股增资，公司说明该款项源于历史为支持项目开发运营而形成的股东往来款，转增旨在优化标的公司资本结构，增强其独立性。此次操作不影响交易总对价，但假设未实施债转股，标的公司股东权益评估值将为负值。

关于交易对方宁波塑料的跨行业收购，豫园股份表示已进行必要尽调并在协议中设置了保障条款，但对其后续运营计划不予置评，同时确认双方不存在未披露的关联关系或利益安排。

此外，公司澄清，交易价款中部分由标的公司代收是用于结清其截至2025年11月20日的经营性债务，不构成对上市公司的资金占用。对于养老会籍合同中的客户退款条款可能形成的潜在负债（评估基准日测算约8,900万元），相关风险在财务结算日后将由交易对方承担。

本次交易完成后，宁波星健将不再纳入豫园股份合并报表范围。