澳洲央行（RBA）最新金融稳定评估指出，通过联邦政府“5%首付购房计划”进入房地产市场的首次购房者，在房价下跌情况下，面临更高的“负资产”风险。

所谓负资产，是指房屋市场价值低于购房者尚未偿还的贷款余额。例如，一套房屋以80万澳元购入，贷款76万澳元，如果之后房价跌至70万澳元，但贷款余额仍高于房房价值，业主就可能陷入负资产状态。

不过，央行表示，目前澳洲整体房贷风险仍处于可控范围，大多数借款人仍拥有一定资产缓冲。

低首付购房者更容易受到房价波动影响

澳洲政府推出的5%首付计划，允许符合条件的首次购房者只需支付约5%的房价作为首付，并通过政府担保降低贷款门槛，帮助更多人进入房地产市场。

但由于首付比例较低，这类购房者通常意味着更高的贷款比例。

央行表示，近年来高贷款价值比（LVR）的住房贷款增加，主要集中在首次购房者群体，而这一趋势与5%首付计划扩大有关。

相比拥有较高首付的购房者，低首付买家初始房屋权益较少，如果市场出现调整，房价下跌可能更快侵蚀他们的资产空间。

房价若下跌20%，约5%房贷可能陷入负资产

根据央行数据，目前澳洲进入负资产状态的住房贷款比例仍然较低，不到1%。

但在压力测试中，央行模拟了更极端的情况：如果澳洲房价进一步下跌约20%，约5%的住房贷款可能进入负资产状态。

央行指出，即使出现这种情况，大多数借款人仍能够继续偿还贷款，澳洲金融体系整体仍具备一定韧性。

过去几年，银行实施了更严格的贷款审核，包括收入核查和偿还能力测试，也降低了大规模违约风险。

首次购房者风险主要来自高杠杆

央行分析认为，首次购房者面临更高风险，主要有几个原因：

首先，低首付意味着购房者持有的房屋权益较少，抵御价格下跌的空间有限。

其次，一些首次购房者是在近几年房价较高时期进入市场，如果之后市场调整，房房价值可能下降，但贷款本金减少速度相对较慢。

此外，高比例贷款虽然能够在房价上涨时放大收益，但在市场下行时，也会放大资产缩水风险。

澳洲家庭整体房贷压力仍较稳定

尽管部分借款人面临压力，但央行表示，目前澳洲家庭整体财务状况仍较稳定。

数据显示，目前约2%的房贷家庭存在现金流压力，即同时难以承担基本生活支出和房贷偿还，这一比例与过去半年接近，仍低于2024年生活成本压力高峰时期。

央行认为，较强的就业市场、工资增长以及此前积累的储蓄，为家庭提供了一定缓冲。