购房者正面临沉重的房贷负担。连续加息已迫使部分买家退出市场，而澳储行（Reserve Bank of Australia，RBA）进一步行动的不确定性仍在加剧——尽管现金利率已连续两次审议维持在4.35%，但CBA（Commonwealth Bank，联邦银行）和ANZ（Australia and New Zealand Bank，澳盛银行）均预测11月可能再度上调（此前今年2月至5月已从3.85%三连升至4.35%）。

悉尼：近40年最大跌幅预警

Cotality研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）明确表示：“我们正走向悉尼近40年来最大幅度的价格调整。”这一判断并非空谈——高利率环境叠加购买力萎缩，使悉尼成为本轮下行周期的焦点城市，其调整深度备受市场关注。

墨尔本：跌幅更甚的多重因素

墨尔本房价已连续第十个月下跌，普通住宅价值缩水近6.5万美元，表现比悉尼更糟糕。究其原因，除了利率压力，还有两大特有因素：

供应端增加：住房供给量上升；

疫情后遗症：封锁措施的长期影响仍在释放。

此外，墨尔本自2016年以来房价仅累计增长37%，成为同期表现最差的首府城市，而布里斯班、阿德莱德、霍巴特和珀斯均已翻倍以上。

税收政策冲击投资者信心

联邦预算对负向杠杆和资本利得税的调整（仅限新建房产适用负向杠杆、资本利得最低税率30%、50%折扣改为通胀调整法，2027年7月生效），显着削弱了现有房产投资的税收效益。REA集团高级经济学家埃莉诺·克雷格（Eleanor Creagh）指出，预算后投资者搜索活动和贷款数据双双下降，竞争减少进一步加剧价格下行压力。

澳大利亚房地产投资者理事会创始人本·金斯利（Ben Kingsley）直言，5月预算“引发了一场市场情绪冲击”，不仅影响抛售的投资者，也波及首次购房者等各类买家。

维州的情况更为典型——2023年州政府在前州长安德鲁斯任内推出的投资者税改，同样降低了当地投资需求，促使部分业主选择出售。新州自由党住房发言人安德鲁·布拉格（Daniel Andrews）批评“高税收政策摧毁信心，使新建房产不具经济效益”，但联邦政府回应称，其政策（如5%首付计划、税改帮助7.5万人购房）旨在为首次购房者创造公平环境，并强调房价受利率、供应和全球因素综合影响。

未来展望：春季销售季成关键

克雷格女士表示，后续房价走势取决于两点：一是利率是否继续上调，二是即将到来的春季销售季。若新房源大幅涌入市场，价格可能面临进一步下行压力；反之，若供应温和，调整幅度或有所缓和。春季将成为检验本轮下跌持续性的重要窗口。