【1】

澳洲高利率，民众的生活压力，以及出现的税改继续在干扰房地产市场。

更多机构在预测，2026年全国房价整体增长率接近可忽略不计，将是近4年来最低水平，以及悉尼和墨尔本甚至可能出现2%-3%的价格回调。

但买房问题依然没得到解决。澳洲全国房价中位数仍接近94万澳元，大约是普通家庭收入的8倍。贷款成本依然让许多人难以进入市场。

与此同时，租金仍在持续上涨。

经济学家们认为，住房可负担性危机短期内不会出现根本改善。

曾担任前总理吉拉德高级顾问的Stephen Koukoulas表示，

“从长期来看，澳洲的房价之前从来没有出现过真正有意义的下跌，未来三年、五年、十年后的房价，预计还是会比今天更高”。

"未来12至18个月，随着利率维持在高位、经济增长放缓，以及投资税制改革落地，房价确实存在进一步调整的可能。历史上当然会出现一些周期性的波动和调整，目前看到的情况就是如此。与失业率上升以及其他几个因素有关"。

"但房子的价格，本质上最终取决于重置成本（Replacement Cost）。如果未来重新建造一套同样的房子需要更高的成本；所以长期来看，现有房屋的价值也会随之提高。房价很难不匹配建房成本，这为房价形成了一道天然底线。目前推动建筑成本上涨的两大因素并没有发生改变：建筑材料价格持续上涨；建筑劳动力成本也是持续上涨"。

"如果未来十年通胀维持在2%-5%的区间，砖块、水泥、钢材、玻璃等建筑材料那时的价格比现在再贵约40%。如果建筑工人的工资每年上涨4%，十年后的人工成本将累计增加约60%"。

“房价每次在要‘跌破’开发成本时，开发商就会停止建房。开发商一旦减少供应，市场新增住房数量下降，住房短缺便会进一步加剧。最终结果往往是——供应减少 → 房源紧张 → 房价重新上涨"。

统计局（ABS）的最新数据显示，截至今年3月，全澳住宅总价值达到12.8万亿澳元，单季增加超过3150亿澳元。增速确实有所放缓，但整体住宅价值仍比一年前高出近12%。

SQM Research董事总经理Louis Christopher补充，另一个关键变量无疑是人口增长。

人口增长不断创造新的住房需求。而现实是澳洲的住房供应长期跟不上需求增长。供需失衡仍然会支撑房价。

此外，澳洲财政部坚持为自己辩护——（直接打击了各大炒房客和投资者的信心）的相关改革可能使全国房价涨幅收窄约2%，是“涨幅收窄”，不是“房价暴跌”。

住房部长Clare O’Neil近期表示，希望看到的是可持续的房价增长，而不是剧烈上涨或暴跌。

税改方案目前有待在参议院过关，工党须与绿党进行谈判。

【2】

市场对于利率走势的预测在过去一周发生剧烈变化，全面倒向“长期待机+静待降息”。

几大巨头达成罕见共识，澳洲或许将进入"一段漫长的观察期”，先按兵不动，然后在明年可能再次迎来降息周期。

（4大里只剩下Westpac认为加息周期还没结束，利率还会看涨）

对于苦苦在供房的家庭来说，预计可让人稍微松一口气。

随着经济放缓和就业市场降温的证据开始显现，储行董事会首先至少大概率在6月16日会将利率维持不变了。

（澳洲房地产协会的最新报告显示，全国没有任何州或领地的还贷支出低于30%（收入）的"房贷压力线"，其中新州以58.4%创下历史纪录，昆州和南澳均已突破50%，维州和西澳约为46%）

6月以来，提前行动（降利率）的机构不少，现在市场上重新增至了超过40家贷款机构有至少一款浮动房贷利率低于6%的产品。

看起来，现在是向你的贷款机构要求更优惠利率，或重新办理转贷的时候了。

【3】

经济学家们所说的临时调整包括目前对于税改的预期在影响着投资者的情绪。

（对华人买家来说更不是滋味，珀斯，布里斯班，阿德莱德都不是他们最集中的地方，可却都是目前还在涨的城市）

西太银行的数据显示，投资房贷款申请在过去3周内减少了20%。不过西太的消费者银行业务主管Carolyn McCann也表示，目前出现的更像是一种担忧情绪，而不是危机；买家只是暂时观望，住房供应不足最终将为房价提供支撑。

以及西太银行依然预测，住房贷款的增速只是将从本财年的6.5%降至26—27财年的4.7%，随后在27—28财年回升至5.2%。

目前市场上挂牌出售的房源在增加，所以供出租的房源有所减少。

悉尼的待租房源在5月同比减少1.5%，全年减少达9.8%。

市场目前向买方倾斜，涌入的挂牌房源面临急需销售套现的困境。

本周拍卖成交率方面，悉尼51%，墨尔本55%。

成交前得挂满180天的房源数量增加。

有专家表示，会被积压的房源本身多少存在这一些缺陷，比如位于主干道旁、户型设计欠佳，或所在区域有太多同类房源在竞争，更别说卖家往往在定价上比较不肯让。