澳洲联邦政府即将于5月12日发布新财年预算，一项关乎房产投资者的重磅税制改革已尘埃落定，负扣税与资本利得税调整双双纳入议程，核心直指住房供给短缺问题，而部分群体将成为此次改革的主要影响对象。

据澳洲新闻网（News.com.au）证实，阿尔巴尼斯政府本周敲定预算方案期间，两项税制改革举措始终在规划落地范围内，这也意味着，其第二任期将推出大刀阔斧的全面税制改革，且改革暗藏关键调整。

此次改革的核心导向十分明确：引导房产投资者将资金投向新建住宅，以此增加住房供给。不过，政府同时计划保留相关激励政策，保障投资者参与新建住宅项目的积极性。目前，官方尚未公布具体实施细则，但过去十年间，澳洲各界针对两项税制的改革蓝图，已留下诸多可参考的线索。

负扣税改革或仅针对“新建住房”

事实上，针对负扣税的改革并非首次提出。澳洲工党智库麦凯尔研究所（McKell Institute）早在2015年发布的报告《税制转向》（Switching Gears）中，就曾主张将负扣税政策收紧，仅面向新建住宅开放。

该报告数据显示，澳洲93%的房产投资贷款都流向了二手存量房购买，仅有7%的负扣税补贴用于新建住房，这意味着现有政策完全无法起到拉动住房新增供给的作用。

2016年，时任工党领袖比尔·肖顿（Bill Shorten）正式公布税制改革草案，明确限定负扣税福利仅适用于新建住宅。他计划同步收紧负扣税规则、削减资本利得税优惠，预估短期内可节省5.65亿澳元财政开支，十年累计节流规模达321亿澳元。

肖顿当时表示：“三十年前，澳洲房价约为居民平均收入的3.2倍，如今这一比例已飙升至6.5倍。工党将为首次置业者营造公平的购房环境，扭转投资者挤占刚需房源的现状，让长期被高房价挡在楼市门外的工薪阶层与中产家庭，重新拥有置业安家的澳洲梦想。”

遗憾的是，肖顿接连在2016年、2019年联邦大选中落败，工党这套房产税制改革政策随即被彻底搁置、宣告作废，直至如今再度被重新提上议程。

资本利得税改革：折扣机制或迎结构性调整

资本利得税（CGT）是指对资产出售所获得收益征税的制度，适用于包括房地产与股票在内的多类投资资产。

目前规则下，符合澳大利亚税务居民身份，或持有资产超过12个月的投资者，可享受50%的资本利得税折扣。

需要明确的是，自住房屋仍完全豁免资本利得税，因此任何改革不会直接影响自住业主。

但在现行制度下，一些投资者通过“负扣税+长期持有+折扣税率”的组合方式，形成较为显著的税收优势，被批评为推高房价的重要因素之一。

批评者认为，这种结构性优势正在推动投资需求集中于现有住房市场，从而抬高价格，进一步挤压年轻家庭的购房能力。

去年，麦凯尔研究所（McKell Institute）提出重磅改革方案，建议通过“分段调控机制”全面重构资本利得税优惠体系，具体包括：

独栋新建住宅：维持50%资本利得税折扣不变；

新建公寓联排类集合住宅：税收折扣由50%上调至70%；

二手独栋存量住宅：税收折扣由50%下调至35%。

该方案同时设定“祖父条款”（grandfathering），即不影响已存在的投资项目。

研究预测，该方案有望在2030年前额外推动约13万套住房建设。

该报告作者埃德·卡瓦纳（Ed Cavanough）指出：“工党长期以来对资本利得税改革的回避已经太久。”

“资本利得税本身既非善也非恶，但它应该更精准地服务社会目标。我们不应该鼓励投资者去竞购现有住房，而是应引导资金进入新住房建设。我们的模型显示，通过一些相对简单的调整，政府可以在不影响财政底线的情况下有效增加供给。”

政策走向：或回归“简化版基准制度”

尽管上述方案较为复杂，但也有分析认为，阿尔巴尼斯政府未必会采纳精细化模型，而可能选择更简化的制度调整路径。

相关报道指出，政策可能回归类似前总理保罗·基廷（Paul Keating）时期的税制框架。即将现行50%固定资本利得税减免政策将被取消，替换为结合资产持有周期内通胀涨幅计算的阶梯式优惠，优惠力度整体收紧。同时，一套侧重扶持新建住宅的混合折中改革方案，也在政府考量范围内。

新政明确“祖父条款”，存量投资者不受影响

澳洲助理财长丹尼尔·穆利诺（Daniel Mulino）于周二做客天空新闻（Sky News）时暗示，本次税制改革将设置存量资产保护规则，即实行祖父条款，保障现有投资者的权益。

他表示：“我不能评论具体细节，但税收改革通常遵循几个原则：公平、简单和经济效率。”

“我们在不同目标之间不断权衡，并尽可能实现多重目标的统一。”

“财政部长已经明确，我们正在研究税制改革。”

“任何措施都会同时考虑政策目标与代际公平，这将是核心方向之一。”

这意味着，即便改革落地，也可能通过“祖父条款”避免对现有投资者产生直接冲击。

总理释放明确信号：

以“代际公平”推动改革落地

本月早些时候，阿尔巴尼斯总理公开提及“代际公平”，直接引发市场猜想：五月预算案或将全面改写房产投资者的负扣税规则。

在国家新闻俱乐部（National Press Club）的一次演讲中，他表示：“对于工党政府来说，经济改革从来不是目的本身，而只是实现目标的手段。”

“拥有自己的住房，是最古老、最具澳大利亚特色的梦想之一，其核心是将更好的机会传递给下一代。”

“代际公平正是这一目标的核心。”

他同时强调：“如果我们继续依赖一个设计于过去时代、为更可预测世界构建的经济模式，就无法创造同样的繁荣与机会。”

“澳大利亚的未来不会从过去找到安全感。”

工会呼吁政府“果断出手”

澳大利亚工会理事会（ACTU）秘书长萨莉·麦克马纳斯（Sally McManus）则呼吁政府尽快推进改革。

她表示：“否则，我们等于在告诉年轻人：你们永远买不起房，干脆别再指望了。”

“自2019年以来，这一问题持续恶化。如果政府不采取行动，只会越来越严重。”

“我们正在事实上放弃一代甚至几代人，这是根本错误的。”

从目前释放的信息来看，本轮澳大利亚税制改革的核心矛盾，并非“是否改革”，而是“如何在财政公平、市场效率与住房供给之间取得平衡”。

负扣税与资本利得税是否同步调整、改革力度有多大，以及是否真正倾向“新建住房”，仍有待5月预算案最终揭晓。

但可以确定的是，这将是近年来澳大利亚住房与税收体系中最受关注的一次政策调整之一。