澳大利亚总理安东尼·阿尔巴尼斯在新州中央海岸的海边豪宅，如今也成为当地楼市下跌的“受害者”。

阿尔巴尼斯与当时的未婚妻乔迪·海登于2024年以430万澳元购入位于科帕卡巴纳（Copacabana）的这套住宅。最新估值显示，这套房目前价值约395万澳元，较当初买入价缩水约35万澳元。

这套房产也成为澳大利亚房地产市场转向的一个案例。专家认为，近期联邦预算中公布的负扣税限制和资本利得税改革，是推动市场变化的因素之一。

与此同时，利率大幅上升以及伊朗战争爆发后全球经济活动放缓，也进一步给澳大利亚房价带来压力。

房产记录显示，阿尔巴尼斯以430万澳元购入这套住宅。

房地产数据公司Cotality根据当地近期类似房产的成交情况进行自动估值后，给出的最新估值约为395万澳元。

新州中央海岸是大悉尼地区中房价调整幅度最大的区域之一。

自今年5月政府推出房地产税制改革以来，中央海岸住宅价格在三个月内平均下跌2.2%，约合每套房产缩水2.22万澳元。

而阿尔巴尼斯所在的科帕卡巴纳跌幅更加明显。

REA Group数据显示，当地房价较去年同期平均下降约11.5万澳元。

澳新银行的最新模型显示，今年澳大利亚房价仍可能继续下跌。

该银行将更高的利率，以及资本利得税和负扣税改革视为推动房价进一步走弱的重要因素。

根据Canstar的分析，悉尼房价在2026年至2027年可能累计下跌14.5%，目前房屋中位价或因此减少约23万澳元。

Canstar数据洞察总监萨莉·廷德尔表示，对于那些在悉尼房价高点附近买房的人来说，这一预测“相当悲观”，尤其是使用低首付购房的人。

她说，如果预测成真，一些近期买房的悉尼居民甚至可能在入住不到一年后，就出现“房房价值低于银行贷款”的情况。

墨尔本房价则预计可能下跌约12%。

不过，这次房价缩水目前并不会直接影响阿尔巴尼斯，除非他决定出售这套中央海岸住宅。

房产记录显示，这套房屋曾在2025年以每周1450澳元的价格出租。

阿尔巴尼斯目前没有公开表示计划出售这套房产。

据悉，他计划在未来卸任总理后搬入这套位于中央海岸的住宅。

他也已经申报了这套共同持有房产在澳大利亚联邦银行的房贷。

廷德尔表示，近期房价下跌对低首付购房者的影响尤其值得关注。

这类购房者不仅通常需要承担更高的贷款利率，同时由于房屋净值较低，在房价下跌后也更难重新融资。

她指出，截至今年3月的半年时间里，澳大利亚新增自住住房贷款中，有超过100亿澳元来自首付5%或更低的购房者。

虽然这类贷款仅占全部新增自住贷款的4.3%，尚不足以引起监管机构担忧，但这一比例已经创下历史新高，而且恰逢房价刚刚开始下跌。

她警告，房屋出现负资产后，购房者的财务灵活性会明显下降。

如果急需出售房屋，可能还需要额外筹钱填补房屋售价与剩余贷款之间的差额；与此同时，重新贷款也会变得更加困难。

瑞银集团经济学家内瑞达·科尼斯比表示，政府针对负扣税和资本利得税的改革，目前对房地产市场最明显的影响之一，是削弱了买家的信心。

她表示，投资者和自住购房者都不确定新政策最终会如何影响房价，因此不少人选择暂缓购房，等待市场更加明朗。

澳大利亚储备银行本周二也表示，税收政策是未来房价可能进一步下跌的原因之一。

央行预计，在经历今年早些时候的货币政策收紧后，加上税收政策变化以及整体经济环境影响，澳大利亚房价仍可能在一段时间内逐步下降。

澳储行同时警告，房价下跌可能进一步削弱开发商建设新房的意愿。

这也可能让阿尔巴尼斯政府距离“到2029年年中建成120万套新住宅”的目标更加遥远。

央行表示，虽然许多住宅建筑商仍在消化现有项目，但由于近几个月新房销售量下降，未来一年建筑活动预计将放缓。

高利率和借贷成本、不断上涨的建筑成本，以及房价前景的不确定性，都被业内人士视为导致新房销售走弱的重要因素。