文 | 张馨仪

3月20日，青岛土拍市场迎来一宗标志性成交。位于李沧区东李板块的LC0301-03地块由青岛昌明置业有限公司以底价9.98亿元竞得，成交楼面价9010元/平方米。工商信息显示，竞得方青岛昌明置业由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家企业共同持股，与2017年开发“万科森林公园”项目的联合体结构一致。

据青岛市自然资源和规划局2025年7月发布的控规调整批前公示，该地块用地性质已由商业商务用地调整为二类居住用地，容积率由3.57降至2.5。公开报道显示，该地块原为万科森林公园大盘的商业部分，因开发条件不成熟被政府收储。此次“商改住”调整后，由2017年的同一联合体以底价收回，构成一次历史资产的闭环处理。

克而瑞青岛数据显示，2026年主城改善市场分化加剧。东李板块凭借生态、地铁及低密优势，已成为核心改善板块之一。然而，板块内已聚集金茂、青特、海创（龙湖代建）等多个高端项目，竞争激烈。克而瑞青岛分析师韩铭分析指出，此次由万科、中海、越秀、金地、城投五家组成的“混合所有制”联合体底价拿地，核心逻辑在于“风险共担”。在房企现金流普遍承压的背景下，此举旨在分摊近10亿元的土地成本，降低单一企业负债压力，并由经验丰富的万科主导操盘，确保项目开发与去化。

实际上，此次土地成交并非青岛孤例。今年以来，包括济南、烟台在内的省内多个城市，已通过“商改住”“工改住”等模式，加速盘活存量低效用地。据克而瑞好房点评网，在当前市场环境下，由央企、民企与地方国企组成联合体，共同处理历史遗留资产，将成为土地市场的新常态。这不仅有助于化解存量风险，也为市场提供了稳定的高品质住宅供应。