到2030年,墨尔本的典型房价可能会达到200万澳元,即使是Melton的入门级房屋也会在这十年结束前达到100万澳元。
这种超百万澳元的涨幅甚至让预测者都不禁质疑,未来维州人将如何能够负担伴随如此高价的七位数抵押贷款。
PRD首席经济学家马蒂亚斯莫博士(Diaswati Mardiasmo)警告说,由于根本没有足够的房子来满足预期的需求,墨尔本可能会开始出现全家人一起贷款的现象,即兄弟姐妹或表兄弟姐妹联手购买一家人共有的房产。
这种做法在亚洲最昂贵的城市,如新加坡和香港,已经比较普遍。
但PropTrack的顶尖经济学家库舍尔(Cameron Kusher)发现,如果房价像过去八年一样上涨,那么2030年的房价将处于更保守的160万澳元水平。但这仍然标志着今天的945,200澳元的城市独立屋中价会上涨约65万澳元。
库舍尔说,在过去八年中,房价增长了近70%,但未来的涨幅不太可能会有这么大,因为利率正在以自1990年代以来最快的速度上涨,不可能像2011年以来的降息阶段那样推动房市发展。
他补充说,独立屋的价格也远远高于单元房,买家会越来越看重更实惠的选择。
库舍尔说:“总的来说,我们预计未来八年的增长将放缓,尤其是独立屋的增长。由于单元房的价格相对可以承担,大多数房型布局理想,以及对投资者的吸引力,单元房的价格涨幅有可能超过过去八年的趋势,预计未来几年租赁市场的紧张状况会持续下去。”
尽管许多经济学家预测未来几个月独立房价格将大幅下降,但身为昆士兰科技大学(QUT)讲师的马蒂亚斯莫博士表示,墨尔本根本没有足够的供应来满足需求,房价很可能会尽早恢复增长——尽管抵押贷款成本不断上升。
她说:“我相信我们会看到与过去十年类似的增长。这是因为供应滞后和以及大量的新移民来到墨尔本。而我认为从现在到2030年,这个供应问题不会得到解决或无法得到完全解决。”
马蒂亚斯莫博士还补充说,从2027年开始,也就是维州乡镇地区举办英联邦运动会之后的那一年,独立房价格会有一些上涨。
其结果是,2029年,该市最实惠的郊区Melton将加入百万澳元具乐部,最昂贵的邮政区Toorak的中位价将从470万澳元飙升到令人难以置信的1094.9万澳元。
马蒂亚斯莫博士指出,新冠封锁完全有可能再次出现,澳洲的经济繁荣则会受到比预期更深的打击,以及俄罗斯在乌克兰的战争升级,都可能影响她的预测。
但最大的问题是,买家是否能够借到维持市场发展所需的资金。
她说:“今天维州的平均房贷约为50万澳元,人们得有能力偿还两倍的房贷,才能负担得起如此之高的房价涨幅。我认为这将给家庭带来过大的压力。”
墨尔本2030年的房价中位数预测
大墨尔本: 204.8万澳元
大墨尔本(单元房):114.3万澳元
Brighton: 705.1万澳元
Broadmeadows:145.3万澳元
Dandenong:179.4万澳元
Melton:125.8万澳元
Reservoir:231.3万澳元
Toorak:792.6万澳元
Wantirna:288.1万澳元
Werribee:156.3万澳元
*资料来源:PRD首席经济学家Diaswati Mardias博士。