如果你一直在观望澳洲顶级邮编区的楼市走势，当下或许就是出手窗口期。 不少澳洲老牌高端城区房价回落，价格来到相对低位；同时一批新兴区快速崛起，顶替了它们在高端市场的位置。

本次分析把澳洲城区按中位房价划分为五个等级（五分位），方便看懂不同市场梯队：

最高五分位：房价排名前 20% 的城区

最低五分位：房价垫底 20% 的城区

来自realestate.com.au 的数据显示：部分高端城区房价下滑，跌出最高梯队；而需求暴涨的新兴区域，成功冲进房价最高五分位。

老牌富人区 “跌下神坛”：52 个城区退出最高房价梯队

自 2025 年 9 月起，全澳一共 52 个城区跌出房价最高五分位，另有 66 个公寓板块同样退出顶级梯队。

核心原因：利率走高，高端房产承压最大

利率上行冲击下，澳洲最贵的城区跌幅最猛。买家贷款能力受限，高端市场最先被挤出，大量购房需求转向性价比更高的房产。 realestate.com.au 高级经济分析师梅根・刘（Megan Lieu）解读：多数跌出顶级梯队的城区集中在悉尼、墨尔本，过去 12 个月两地中位房价分别下跌 5%、5.2%。 “高价位市场对楼市周期变化反应更快。悉尼是澳洲最贵首府，受到的冲击比其他城市更明显。”

悉尼、墨尔本房源挂牌量提前上涨，其他首府城市直到近期才出现挂牌增长。叠加需求下滑，预计两地房价还有下行空间，更多城区房价继续走低。

维州市场走弱，主要受利率上升 + 投资者政策调整影响，联邦预算税收改革也会进一步压制投资需求。 公寓市场韧性更强：预算有限的买家，不用牺牲地段，靠公寓就能折中上车。

“利率处在 15 年高点，但购房成本降到历史低位，在可负担性偏弱的大环境下，房产需求反而有支撑。”

典型下跌城区案例

墨尔本多个老牌高端社区跌幅惊人：Mount Waverley、Doncaster East、Blackburn，12 个月房价分别下跌 16%、15%、13%。 悉尼Paddington也跌出最贵房产梯队，过去一年房价下滑 5%。

房产中介杰克・泰勒（Jack Taylor）直言，现在已经变成买家市场：“直到今年年中，一直是卖家占据上风。现在看房的大多是父母、精英夫妻、准备独立置业的人群，对比去年，市场性价比凸显。 市场还在适应新价格。卖家最大难题：邻居几个月前的成交价，现在要接受 10%-12% 的价差。房源挂牌周期拉长，本质就是卖家在慢慢接受现实。”

市场新势力崛起：布里斯班多区冲进高价五分位

楼市格局正在重新改写，布里斯班不少城区房价大涨，成功跻身最高房价梯队。 新晋上榜区域以城市增长板块为主：

Kuraby：房价上涨 3%，中位价 143.2 万澳元

Sunnybank：房价上涨 4%，中位价 144.8 万澳元

Sun V Property Eight Mile Plain销售主管 Eric Sun 看好这片区域潜力：“Sunnybank这个社区很特别。不少房子外观不错，区内大量物业适合拆旧重建。可以淘到 90 万澳元以下房源。 房龄 15-20 年的住宅非常抢手，市场上库存稀缺。地块大多 400-500㎡，属于次新房，不用新造。”

市场小结：顶级邮区难真正 “亲民”

虽然一大批高端城区价格回落，但澳洲头部邮区整体依旧维持高价区间，梅根・刘判断这个局面短期很难改变。 高端房产的峰值价格回调幅度更大，就算入场门槛相比高点有所下降，也很难真正做到普通人 “买得起”。