出品|中访网
审核|李晓燕
1月21日，万科A（000002.SZ）披露的“21万科02”债券展期方案表决结果，为当前房企债务化解僵局注入强心剂。这份涉及11亿元债券的展期议案以92.11%的高票通过，不仅标志着万科在多轮债务谈判中实现关键突破，更以“首付40%现金兑付+小额持有人保障+明确资产增信”的组合拳，为行业探索出一条理性协商的债务化解路径。
此次通过的议案四，是万科针对“21万科02”债券回售兑付调整的核心方案，其条款设计精准回应了债权人关切，展现出实质性的协商诚意。根据议案内容，万科为债权人提供了三重保障机制：其一，针对小额持有人的固定兑付安排，将于2026年1月30日对同意议案的账户实施不超过10万元的本金兑付，不足10万元的全额清偿，这一举措有效保障了中小投资者的流动性需求，彰显了对弱势群体的关怀；其二，回售本金的阶梯式兑付方案，在扣除固定兑付部分后，剩余本金的40%于1月30日即时兑付，60%展期1年至2027年1月22日，既实现了“真金白银”的短期现金回流，又为企业争取了合理的喘息空间；其三，明确的资产增信措施，万科将以武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款作为质押，为未付本息提供担保，并承诺60个工作日内完成全部增信手续，若逾期未履行，债权人可宣布本息立即到期，这一“硬约束”条款显著提升了方案的可信度。
利息支付安排同样体现了万科对信用底线的坚守。公告明确，未申报回售部分的利息于1月22日按期支付，已申报回售部分的当期利息在议案通过后2个交易日内结清，展期部分利息则维持3.98%的票面利率不变，随本金一并支付。这种“保息优先”的原则，有效稳定了市场对万科基本信用能力的预期。
值得注意的是，此次表决结果呈现出鲜明的市场导向：仅包含单纯展期或宽限期的议案二、三、五均被否决，而融合了现金兑付与资产增信的议案四高票通过。这一结果清晰表明，在当前信用环境下，债权人已不再接受“无保障的时间换空间”，唯有“现金+增信”的实质性保障，才能打破博弈僵局，这也为后续房企债务谈判树立了明确标杆。
“21万科02”展期方案的通过，对万科而言具有多重战略意义。首先，成功化解了10.32亿元的集中回售压力（有效回售申报金额），避免了实质性违约风险，为企业赢得了宝贵的经营缓冲期。其次，该方案为另外两笔合计57亿元的中票展期谈判提供了“样板”，据披露，“22万科MTN004”（20亿元）与“22万科MTN005”（37亿元）的展期方案同样包含10万元固定兑付与40%首付条款，在“21万科02”方案落地后，后续谈判的通过率有望显著提升。市场人士分析，若后续两笔中票顺利展期，万科将成功缓解短期内的债务集中兑付压力，为整体重组方案的推出创造条件。
从行业视角看，万科此次债务化解的实践具有重要的示范价值。在房地产行业信用修复的关键期，万科以“真金白银+硬资产担保”的组合模式，证明了房企与债权人之间通过理性协商实现共赢的可能性。相较于单纯的债务延期，这种“部分兑付+资产增信”的方案既保护了债权人的核心利益，又为企业保留了持续经营的能力，避免了因无序违约导致的资产贬值与利益受损，为行业债务重组提供了可复制的参考框架。
一位房地产行业分析师指出，万科方案的成功关键在于“实质性保障”的落地：40%的首付比例在当前房企现金流普遍紧张的背景下实属不易，而明确的应收款质押则将信用债转化为“类抵押债券”，极大降低了债权人的风险敞口。这种“诚意+实力”的组合，正是当前市场最稀缺的信用锚点。
尽管此次展期方案的通过是重要突破，但万科的债务化解之路仍任重道远。据Wind数据显示，万科二季度将面临约65亿元的到期债务，叠加后续可能的项目资金需求，企业现金流管理仍将面临严峻考验。房企内部人士透露，当前发行人能拿出40%的首付比例，已属“倾尽所能”，这也从侧面反映出企业流动性的紧张局面，未来仍需通过资产处置、销售回款等多种渠道补充现金流。
此外，后续两笔中票的展期谈判虽有了参考样本，但仍需关注细节协商。汇生国际资本总裁黄立冲指出，后续方案能否顺利通过，关键在于资产权属的清晰度、抵质押顺位的合理性以及偿债优先级的明确性，只有将这些核心要素落到具体条款中，才能真正打消债权人顾虑。
对于整个行业而言，万科的实践也为监管层、房企与债权人三方提供了重要启示：在市场调整期，债务化解需要建立“市场化、法治化”的协商机制，房企应拿出实质性的保障措施，债权人也需给予合理的缓冲空间，形成“风险共担、利益共享”的良性生态。随着行业信用体系的逐步重建，优质房企通过主动协商化解债务风险的案例，将有助于修复市场信心，推动行业向更健康的方向发展。
万科“21万科02”债券展期方案的成功落地，不仅是企业自身的一次关键突破，更是行业信用重建进程中的重要里程碑。在“现金+增信”的核心逻辑指引下，这场多方共赢的债务协商实践，为深陷困境的房企提供了宝贵经验。尽管未来仍面临诸多挑战，但万科用诚意与行动证明，只要坚持市场化协商、坚守信用底线，就能在债务化解的道路上迈出坚实步伐，也为行业的可持续发展注入信心与动力。