澳洲税务局（ATO）正在收紧对“出租+自用”度假屋的税务扣除规则。约25万名同时将度假屋用于出租和个人使用的业主，今后若希望继续扣除房贷利息、市政费等持有成本，需要更充分地证明房产主要用于创收。

新规则从2026年7月1日起实施。过去，业主通常可以根据房产出租和私人使用的时间，对相关持有成本进行比例分摊。不过，ATO如今会进一步审查房屋的实际用途，以及业主是否真正以获取租金收入为主要目的。

与出租直接相关的清洁费、出租平台费用等支出，仍可按照规定申请扣除，但对于房贷利息、市政费等持有成本，房东需要更加谨慎。

税务专家Matthew McKee表示，房东在圣诞节、学校假期等租赁需求最旺盛的时期把房子留给自己使用，可能成为ATO重点关注的情况。

如果业主在一年中最容易获得高额租金的时期关闭房屋、不接受预订，即使其他时间出租天数很多，也不一定能够证明房产主要用于创收。

换句话说，ATO并不会简单地计算“出租多少天、自己住多少天”。

例如，一套度假屋一年出租200天、业主自住100天，看起来出租时间占多数，但如果这100天恰好全部集中在圣诞节、学校假期等旺季，ATO仍可能进一步判断这套房产究竟是“偶尔自住的出租房”，还是“偶尔出租的私人度假屋”。

房东对租客设置的条件，同样可能影响判断。

例如，禁止养宠物、禁止举办聚会、拒绝特定年龄段的租客，或者将房屋部分房间、柜子锁起来供自己存放物品，都可能被视为对出租活动的限制。

McKee将相关风险形容为类似“红绿灯”。

如果房东对租客设置过多限制，或者明显保留部分空间供个人使用，可能属于较高风险情况；如果只通过一个出租平台发布房源、租金明显偏离市场价格，或者没有积极寻找租客，则可能处于风险区域。

例如，房东如果只使用Airbnb，却没有考虑其他主要出租平台，在某些情况下可能被质疑是否真正积极寻求租客。专家指出，在适用情况下，也可以考虑通过Stayz等平台扩大出租渠道。

最稳妥的方式，则是完全不将度假屋用于个人用途。一旦房屋同时具有私人和商业两种用途，相关税务判断就会更加复杂。

租金定价也不能为了“看起来在出租”而随意设置。

如果租金明显高于市场水平，导致房屋实际上很难找到租客，ATO可能认为业主并没有真正以获取收入为目的；反过来，如果租金远低于市场价格，也可能引发对商业出租目的的质疑。

因此，房东需要能够证明自己按照合理的市场价格，真诚地尝试获得出租收入。

免费让亲友入住或以明显低于市场水平的“朋友价”出租，也不能简单视为正常商业出租。如果这些时间没有产生正常的商业收入，却被当作普通出租天数计算相关持有成本扣除，也可能不符合要求。

此次规则变化已经影响到一些同时把度假屋作为投资和私人住所使用的业主。

56岁的墨尔本居民Monique Dyer与伴侣Angela在昆州Hervey Bay拥有一套度假屋。两人购买房产时，同时考虑了出租投资和个人度假需求，希望冬季能够前往气候较温暖的昆州。

她们过去会限制租客养宠物和举办派对，并将部分个人物品锁起来，同时每年把整个8月留给自己使用。

Monique Dyer过去一直申报相关持有成本的税务扣除，但她表示，并不会为了保住税务优惠而彻底改变房产的使用方式。

她表示，两人购买房产本身就是为了兼顾投资和度假，如果新规则迫使她们改变原有安排，会令人失望。