工党政府出台现房禁购令并延长至 2029 年，海外买家不能随便买存量房。但最新 FIRB 数据显示，中国投资者仍然是澳洲住宅地产外资第一大来源。投资总额连年下滑的背后，不是需求消失，而是买家换了一套购房思路。

FIRB 最新数据出炉｜中国稳居住宅外资榜首

尽管工党禁止海外买家购买现房，外国投资者仍持续向澳大利亚房地产市场注入数十亿资金，其中中国投资者遥遥领先。

财政部周五公布的最新外国投资审查委员会数据显示，2025-26 年度获批的外国住宅房地产投资总额达 47 亿澳元，仅中国就贡献了 9 亿澳元，共获得 785 项批准，超过其他两个最大来源国的总和。

中国买家在数量和价值上均位居澳大利亚住宅房地产外资投资首位，领先于台湾（5 亿澳元）和越南（3 亿澳元）。印度尼西亚和印度分别获批 2 亿澳元的住宅投资。其他主要来源国包括香港、新加坡、尼泊尔、柬埔寨和韩国，平均获批住宅房地产投资约 1 亿澳元。

整体外资持续缩水｜中国获批金额连年回落

虽然中国买家依旧占据首位，但数据也释放出明显降温信号。中国获批投资金额大幅下降，从去年的 14 亿澳元，降至 2023-24 年的 26 亿澳元。

放眼全市场，获批的外国投资住宅房地产项目总额较上年的 49 亿澳元下降了 4%，远低于两年前的 66 亿澳元。获批数量也持续下滑，从去年的 3922 个降至 2979 个，2023 至 2024 年为 5581 个。

这份持续走低的数据，也让外界重新审视阿尔巴内塞政府的海外现房禁令，政策是否达到最初设想的效果，再次引发市场讨论。

禁令细则解读｜海外买家购房通道仅剩新房

该禁令现已延长至 2029 年 6 月 30 日。根据相关规定，包括临时居民和外资企业在内的外国个人不得购买澳大利亚已建成住房，只有少数例外情况，例如项目能够显着增加本地住房供应。

ATO正持续加码审查力度，严格落实这条住宅地产外资禁令。简单来说，无身份海外买家，现在基本只剩下新建住宅这一条合规购房路径。

行业人士拆解｜需求并没有消失，只是 “换了玩法”

Juwai IQI 联合创始人兼集团总经理丹尼尔・何（Daniel Ho）给出了不一样的判断。他表示，中国买家对澳洲房产的兴趣还在，但大量买家选择推迟购房计划，先拿下澳洲永久居留权。

“澳大利亚的限制、关税和费用对大多数外国买家而言已变得过高，因此他们通常会先获得永久居留权再进行购房。没有居留权或国籍的人士的投资已多年处于低位。”

重点在于：FIRB 统计数据会低估真实海外背景买家需求。很多海外出身人士拿到永居或入籍之后，不再需要 FIRB 审批、不用缴纳海外买家相关税费，这部分交易不会录入 FIRB 统计，相当于从统计名单里 “隐身” 了。

他提到，中国买家看好澳洲的核心逻辑没变：优质高校资源、宜居的生活环境以及市场稳定性。变化的不是购买意愿，而是购房时机和身份规划。禁令延长之后，新建住宅成为海外买家唯一可入场渠道，这类买家也能够帮助开发商完成预售，支撑住宅项目落地。

需求底层逻辑｜留学与移民持续拉动置业需求

教育依旧是海外买家布局澳洲房产最核心驱动力之一，庞大的中国留学生和移民群体，持续支撑长期购房需求。

数据显示，截至 2025 年 10 月，澳大利亚共有 192,225 名中国留学生，占全国 833,041 名国际学生的 23%；中国公民占所有国际大学生总数的 31%。 在 2024-25 年度，共有 165,193 人获得澳大利亚国籍，其中包括超过 5000 名中国公民。在通过技能和家庭签证通道抵达的新永久移民中，中国申请人共占 185,011 个名额中的 20,405 个，仅次于印度。

商业地产外资格局不同｜新加坡拿下第一

住宅地产外资榜单中国领跑，但商业地产赛道格局完全不一样。单独的 FIRB 数据显示，新加坡以 97 亿澳元的金额成为获批商业投资项目中最大的来源，其次是澳国（93 亿澳元）、加拿大（57 亿澳元）、菲律宾（44 亿澳元）和英国（39 亿澳元）。