———前言———

可以这么说，澳洲的房价和租金上涨，是澳洲住房危机最直观的体现，那么建筑批准量，就是这场危机最早发出的体温计。因为一旦审批端走弱，后面的开工、施工、交付都会被连锁拖慢。澳大利亚统计局最新一期数据显示，截至2026年3月，全国经季调后的住宅批准量环比下滑10.5%，降至1.73万套，其中最能缓解大城市居住压力的“非独立屋”批准量单月大跌26%。

更关键的是，National Housing Supply and Affordability Council的年度报告已经明确指出，澳洲2024年全年仅完成17.7万套住房，明显低于当年约22.3万套的潜在新增需求，说明住房短缺并不是感觉问题，而是实打实的供给缺口。

为什么建筑批准量被盯怎么紧

因为它不是结果，而是结果之前的信号。批准量低，往往意味着半年到两三年后的完工量也难以乐观，尤其是审批周期更长、开发链条更复杂的公寓和中高密度住宅。

澳洲联邦和各州曾在National Housing Accord下设定了从2024年7月起五年内建设120万套位置合适住房的目标，但NHSAC在2025年报告中的基线预测却只有93.8万套完工，较目标少了26.2万套；即便把未来宏观环境设想得更乐观，报告也认为目标仍难达成。换句话说，现在每一次审批疲软，都不只是行业波动，而是在提前透支未来几年的住房供应。

审批问题的核心出在哪里

其实真正的核心不是开发商突然不想赚钱，而是很多项目在账面上已经越来越难算得过来。RBA在关于住房市场的演讲中提到，自2019年底以来，建筑材料和劳动力等建房直接成本累计上涨接近40%，而土地、基础设施配套、审批流程时间以及融资成本，也都是住宅开发尤其是高密度项目的重要成本项。

利率上行时，开发贷更贵、持有周期更长、现金流更紧，项目可行性自然被压缩。NHSAC也指出，虽然周期性压力较高峰期有所缓和，但材料价格仍显著高于疫情前水平，关键工种的劳动力短缺还在持续，甚至有行业测算认为，为了冲刺住房目标，澳洲建筑业还需要额外数万名工人补位。对开发商而言，这意味着不是想不想建的问题，而是建了能不能赚钱、能不能按时交付的问题。

这一次建房是非常危险的一轮

这一轮真正危险的，不只是总量偏弱，而是更能解决城市居住矛盾的中高密度住宅仍然偏弱。澳洲住房危机最严重的地方，往往恰恰是就业机会集中、人口流入快、租房需求大的核心城市和交通走廊，这些区域更需要公寓、联排和中密度住宅来补缺口。可现实是，NHSAC明确指出，2024年高密度住房完工仅约6.5万套，远低于2017年高点时一年10.6万套的水平。

未来几个财年，高密度供给仍可能维持低位，原因就在于项目可行性差、审批周期长、建设周期本身也更长。ABS最新数据也印证了这一点：2026年3月，私人部门非独立屋批准量单月下跌26%。这意味着最需要多盖一些、盖快一些的产品，反而仍是当下最脆弱的环节。城市想靠增加密度来稳租金、稳房价，但真正承担密度任务的那部分供应，还没有形成足够强的释放。

审批的走弱会体现在住户上

答案很直接：租房更难，买房更贵，攒钱更久。NHSAC报告显示，2024年平均新按揭还款已经相当于家庭收入中位数的50%，新租约租金成本约占收入的33%，一个中位收入家庭平均需要10.6年才能攒够首付，房价收入比升至8.0。对于租客来说，问题更尖锐。报告预计未来几年空置率虽然可能略有回升，但仍将低于2.5%，这意味着市场依旧偏紧，租客议价能力难明显改善。

也就是说，只要新增住房继续慢于新增需求，澳洲住房危机就会继续以另一种方式蔓延：有人被迫与人合租更久，有人被迫搬离工作机会集中的城区，也有人明明收入不低，却依旧买不起、租得累。住房问题表面看是地产问题，实质上已经越来越像劳动力流动、家庭消费和社会公平问题。

澳洲到底该怎么破局

是要把审批、基础设施、融资、劳动力和产品结构一起打通。联邦政府目前的主线，是围绕National Housing Accord推动增供：一方面，将五年120万套住房作为全国目标；另一方面，通过30亿澳元New Home Bonus激励州和领地加快供地和改革，通过Housing Support Program为供水、道路、排污等配套提供资金。

目前该项目总资金已提升至15亿澳元，同时推动Planning Reform Blueprint，要求更新规划、鼓励靠近交通和就业区的中高密度住宅，并简化审批路径。NHSAC在2026年第一份季度报告里也给出了一点积极信号：自Accord启动以来，季度住房审批和开工都较起点提高了17%，累计完工超过21.9万套，实际建造时间缩短约10%，实际建造成本也略有回落。

但问题在于，这些改善还不足以完全填平历史积压形成的大坑。接下来真正决定成败的，不只是政策有没有宣布，而是地方政府能不能更快批地批项目，建筑行业能不能提升生产率，市场能不能把更多中高密度项目重新做成算得过来的生意。

——结语——

从表面看，建筑批准量下滑只是统计表上的一个月度变化；但从深层看，它提醒的是澳洲住房系统仍没有真正走出“需求跑在前面、供给追不上来”的老问题。短期内，审批数据可能还会反复，市场也可能阶段性回暖，但只要住宅供应持续跟不上人口和家庭形成速度，房租和房价压力就很难真正松下来。

对澳洲政府而言，住房危机已经不是能不能托一托市场的问题，而是能不能用更快的审批、更强的基础设施、更高的建筑效率和更合理的住房结构，把未来几年的供给真正做出来。否则，所谓住房目标，只会停留在文件里；而普通家庭面对的，仍将是越来越贵的澳洲居住成本。