（来源：ETF炼金师）

　　11月2日，万科企业股份有限公司发布公告，确认与其第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁”）签署了《关于股东借款及资产担保的框架协议》。根据该协议，万科将在2025年股东大会前可从深铁获得不超过220亿元的贷款额度，这一贷款额度的总本息预计将达到236.91亿元。此举引发了市场对万科后续融资能力和债务偿还压力的广泛关注。

　　根据公告内容，深铁集团已向万科提供了203.73亿元的贷款，万科实际提取金额为197.1亿元，后续可依据框架协议再提取22.9亿元。公告指出，前期的借款主要用于偿付165.22亿元的债券本息，余下的额度将用于偿还86.81亿元的债务，当前的资金缺口为63.91亿元。

　　万科面临的资金压力不容小觑。若假设2026年6月30日为万科股东大会的召开时间，则在此之前，万科还需偿还总计150.19亿元的债务，这样将进一步加大其资金压力。尽管框架协议的签署并不意味着深铁对万科的支持将减弱，但万科仍需灵活管理其资产，以应对未来可能的偿债需求。

　　从宏观政策环境来看，地产行业的稳定高质量发展成为当前政策的主线，尤其是在一线城市中，购房政策不断迎来放松。自年初以来，多个重要会议和政策文件都强调了房地产的“稳”字，显现出政策在支持行业恢复方面的决心。6月国常会及“十四五”规划均明确提出要推动地产高质量发展，相关政策措施包括完善行业全流程制度、促进城市更新和提高房屋质量等。

　　一线城市的购房政策逐步放宽。深圳市在今年上半年对公积金使用政策进行了调整，随后在8月至9月初，北京、上海、广州等地也相继放松了购房条件。这一系列政策变化为市场带来了新的活力，预计将刺激购房需求并推动地产市场的复苏。

　　在地产债市场方面，年内地产债的收益率和信用利差呈现震荡走势。其中，低评级地产债的收益率和利差水平普遍较高。根据市场数据，3年期AAA、AA+、AA地产债收益率分别在1.77%-2.28%、1.83%-2.35%及2.44%-3.13%之间波动，截至10月底，3年期AAA、AA+、AA地产债的收益率已分别降至1.93%、2.06%、2.53%。在信用利差方面，这一数据也显示出较大的波动性。

　　主要发债房企在财务结构上也出现了一定的变化。整体来看，主要发债房企的资产规模自2022年以来逐渐收缩，总资产由16.30万亿下降至2025年第三季度的14.75万亿，整体负债规模同样表现为降低趋势。尽管营业收入同比出现正增长，但整体净利润仍处于亏损状态，主要是受到资产减值损失的影响。

　　在现金流方面，主要发债房企的经营活动现金净额在持续流出，特别是2023年的现金流出幅度最大，达到了2836.62亿元。与此同时，筹资活动的现金流也表现出持续流出，进一步反映出房企在融资环境不佳的背景下，偿债能力依然较弱。

　　根据统计，目前主要房企的债务收益率集中在1.62%-3.00%之间，部分地产债的收益率超过3%。截至10月31日，主要发债房企的存续地产债合计达到8682.68亿元，其中公募债占据8102.21亿元，而私募债则为580.47亿元。从市场估值来看，绝大多数房企债的收益率在1.62%-3.00%之间。

　　在投资策略上，目前地产行业仍处于止跌回稳、向高质量发展的关键期。房企的经营改善和财务报表修复进程正逐步推进，因此，投资者可优先关注1-3年期的存量地产债，这一类别中存在较多收益超过2.0%的优质债券。优质央国企地产债值得重点选择，对于优质民营房企则可在研究的基础上以短期限策略为主，以实现风险和收益的平衡。