继北京之后，上海购房政策也迎来重大利好。

8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称“《通知》”），涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等多项调整，自8月26日起施行。值得一提的是，此次是上海年内首次对房地产政策进行系统性优化，其中，公积金和房贷政策调整最受关注。

同日，央行上海总部也发布公告称，在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。经测算，以贷款100万元、期限30年的等额本息方式计算，总还款额将减少约8万元，月供减少约220元。

上海房贷利率不分首套二套，有大行称具体执行利率尚待细则落地

8月25日，央行上海总部发布公告称，为落实党中央、国务院决策部署，适应上海市房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进上海市房地产市场平稳健康发展，根据中国人民银行关于商业性个人住房贷款利率政策规定以及上海市政府调控要求，现对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整。

其中，在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。

同时，《通知》也提及，各银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

对于上述政策，新浪金融研究院咨询了国有大行上海某支行信贷经理，对方表示：“我们支行刚刚收到通知，按照规定，二套房贷利率确实会调降，但具体按多少执行，目前尚未确定，正在等行里下发细则，因此暂时无法给您准确的答复。”

中指研究院政策研究总监陈文静表示，上海此次将首套与二套房贷利率“并轨”后，银行不再区分首套、二套，而是根据客户风险状况在同一区间内定价。此举直接减少了利息支出，显著减轻了居民房贷负担。

此外，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“上海明确不再区分首套和二套房，是此番政策调整的显著亮点，此举简化了利率分类，有助于改变以往因住房套数不同而产生的利率差异情况。”

按此政策，未来新增的二套房贷利率将从原主城区的3.45%、临港等区域的3.25%，统一降至3.05%。那么，未来居民购房能省多少房贷成本？

经测算，以100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，还款总额将减少8万元左右，月供额减少220元左右。

上海公积金贷款额度提升，切实降低购房成本

除了商业性个人住房贷款政策，上海此次调整公积金政策亦是重要举措之一。

具体来看，《通知》提出，一是对缴存人购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。

其中，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

严跃进表示，若按新政策执行，后续家庭可增加24万元的公积金贷款额度，显著减轻贷款压力。而此次提及的绿色建筑，占全市新房比重约60%，说明此次惠及面广，与“安全、舒适、绿色、智慧”理念相呼应。

二是对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

三是对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

严跃进表示，此次政策落实“又提又贷”，更好发挥了公积金在购房各领域的支持作用，尤其可以直接降低首付款筹集压力，既降低了相关成本，也更好压缩了首付款筹集时间，对于加快交易节奏、促进住房消费需求释放等有积极作用。

另外，中信建投(601066)房地产及建筑首席竺劲也表示，此次公积金等政策的优化，有效降低了居民购房负担。

除了公积金政策，上海亦对房产税政策进行了微调。为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受此条政策。

严跃进指出，政策的主要变化在于对“家庭人均住房面积≤60平方米的部分可免征”的操作，适当放宽家庭住房的认定标准。政策和目前的限购调整优化动态衔接，也使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致。有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，更好促进住房消费。

单身人士购房资格视同家庭，外环外不限套数

《通知》是上海年内首次对房地产政策进行系统性优化，其中，限购政策也迎来重大调整。

具体来看，《通知》对符合上海市住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到规定年限的非本市户籍居民家庭），在外环外购买住房（包括新建商品住房和二手住房）不限套数。与此同时，对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

严跃进表示：“过去非沪籍单身人士购房有一定限制，比如，对于非户籍居民家庭而言，符合3年社保条件则可在市区认购新房或二手房，但单身人士只能购买二手房，因此，在‘单身视同家庭’政策下，单身人士新增了房票。同时，沪籍单身人士也可享受沪籍居民家庭的购房资格，在其他条件和政策不变的情况下，可新增一套购房的资格。”

上海市房地产交易中心数据显示，今年上半年，上海一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%；在价格方面，上半年一手住房价格指数保持环比上涨，二手住房价格企稳。

另外，从价格指数看，国家统计局数据显示，上海新房房价指数环比保持上涨态势，1-7月环比累计上涨5.8%。

严跃进认为，此次政策的出台与市场诉求相匹配，全力支持各类购房群体购房和各区域的去库存，充分体现“服务宜居安居、促进职住平衡、服务重点工作”的精神，更好促进房地产市场稳中向好态势的巩固。

事实上，一线城市中，除了广州已全面取消限购，北京、深圳也正在对原有限购政策进行优化。比如，今年8月，北京出台楼市新规明确，符合条件家庭在五环外不再限制购房套数，此处符合条件的家庭指京籍居民家庭或在北京连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭。

去年9月，深圳优化了分区限购政策，深圳户籍家庭在非核心区域可再购一套房，非深圳户籍家庭在非核心区购房则取消了社保或个税年限要求。

华泰证券研究所分析师林正衡表示，8月以来，北京、上海相继出台地产新政，叠加资本市场逐步走强，有望加速房地产市场“止跌回稳”进程。

 

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