01
首付5%却沦为“负资产”！悉尼墨尔本数万首次购房者或被迫亏本卖房
专家警告，成千上万利用政府5%首付计划在悉尼或墨尔本置业的首次购房者，正因两大城市房价持续下滑而深陷负资产困境，面临“非常严峻”的财务处境。
这些购房者买入100万澳元的房产后，背负着高达95万澳元的房贷。如今房价下跌，一旦出售，不仅血本无归，还可能倒欠银行一笔钱。
批评人士指出，在高利率持续施压、房产税改革预示更大幅度调整的当下，这是一个相当危险的处境。也有人认为，这只是暂时现象，只有把房子当作金融投资而非自住用途时，才会产生实质冲击。
根据Housing Australia的数据，5%首付计划于去年10月扩大实施，此后五个月内约有11.5万人使用了该计划。
SQM Research估计，其中约5万人在悉尼和墨尔本购房，而这两个城市的房价从今年年初便开始下跌。
SQM创始人Louis Christopher表示，首次购房者抓住扩大版计划的机会“完全可以理解”。
他指出，去年10月时，没有人能预见到澳洲联邦储备银行（RBA）即将三次加息，也没有人能预见中东局势将给生活水平带来如此巨大的压力——这种压力甚至超过了加息本身的影响。“当然，也没有人能预见联邦政府会推行重大房产税改革，这进一步加剧了早已开始的房市低迷。”
这些首次购房者并非犯了什么错，只是不幸在市场顶峰时入场。如今，他们的处境岌岌可危，选择空间极为有限。
Christopher警告，在负资产状态下出售房屋极其困难，这些购房者将“基本上被困在”自己的房子里，直到净值重回正值为止。他们在其他地方的贷款申请——例如购车贷款——也将受到“严重限制”。
“如果出现有人失业并被迫卖房的情况，那将确实是非常严峻的处境。对于任何想换房或在别处借钱的人来说，这都是一个实实在在的问题。”
他表示，假以时日，有能力持续还款的购房者终究会重获正资产——“前提是市场调整幅度不会太大”。
然而，这轮调整可能比预期拖得更久。
基于拍卖清盘率的持续下滑，SQM目前预测悉尼房价今年最多下跌9%，墨尔本最多下跌7%。
但Christopher认为调整期可能更为漫长：“我们可能轻易地经历一场持续三年的低迷期，调整幅度完全可能远超个位数——尤其是一旦再度加息。”
他还指出，政府可能迫于一国党（One Nation）崛起带来的政治压力，收紧移民数量，从而给房价带来更大的下行压力。这一情形与新西兰颇为相似——该国房价在2022年经历急剧调整后，此后多年一直稳定在较低水平。
Christopher还提及一种更极端的尾部风险：“如果市场出现剧烈调整，上演类似全球金融危机（GFC）的情形，银行有权在出现负资产时强制要求出售。2008年时确实如此，我怀疑它们通过贷款合同至今仍握有这项权力。”
ABC评论员Alan Kohler的措辞同样不容乐观。他表示，那些“背负过多债务”买房的“一代年轻家庭”将在这轮调整中“备受打击”，面临“现有净资产的亏损，以及长达一生的本息债务煎熬”。
不过，Deyon贷款经纪人Martin Eftimoski持有不同看法，将负资产定性为“严格意义上的暂时现象”。他表示，长期来看房价至少会随通胀上涨，而只要坚持还款，房贷余额就会持续减少。
他也直接向那些感到困扰的5%计划使用者发问：“你需要仔细思考自己申请该计划的初衷——是因为极度渴望稳定住房，还是因为想要一台印钞机？”
Eftimoski认为，拥有住房在个人层面有诸多实际价值，包括家庭安稳感、居住自由以及退休福利。“即使资产净值有所下降，出于所有这些实际原因，你的生活可能依然过得更好。”
他预计，未来6至12个月市场将经历一段“震荡期”，但住房短缺问题依然严峻，低价房竞争激烈。他还判断，随着出租房源转为自住，租金将“大幅”上涨，而拥有自住房产，是澳洲人掌控自身住房成本最可靠的方式。
02
澳洲5年建房目标面临超30万套巨大缺口！新州竟拖了全国一半后腿
为弥补住房供应缺口，澳洲每个月必须在现有基础上额外建造相当于两个全新城区的住房量，才有可能实现联邦政府雄心勃勃的建房目标。
最新数据显示，自国家住房协议公布以来的18个月内，全澳仅完工268,445套住房。联邦住房部长Clare O’Neil日前重申，工党将兑现承诺，在2029年年中前交付120万套新房。
然而，由独立数据公司Primara Research为HomeLoanRates.com.au开展的最新研究揭示了严峻现实：若建筑速度维持当前水平，到2029年全澳将比目标少建305,183套住房，近四分之一承诺给首次购房者和租房者的住房或将永远无法建成。
研究显示，要弥补这一庞大缺口，未来三年半内必须交付931,555套住房。自协议启动以来，全澳每季度平均仅完工44,741套。要达成120万套目标，这一数字必须在截止日期前提升至每季度66,540套，即每月须在现有产出基础上额外增建7,266套——按平均家庭规模推算，可为逾18,000人提供住所。
以城区规模作参照：人口普查数据显示，悉尼每个城区平均约有8,000名居民，布里斯班和墨尔本则约为13,000至14,000人。换言之，澳洲每个月需要凭空再建出两个完整城区。
Primara Research总监 Peter Drennan 直言，数字已说明一切：要实现目标，完工量必须在当前平均水平上提升49%，每月多建7,266套。“这并非不可能，但目前的发展轨迹中没有任何迹象表明这正在发生。”
各州数据更令人忧虑。新州人口占全澳31%，但完工量仅占26%，落后目标高达39%。全澳每月须额外建造14,914套住房方能回到正轨，而新州一州就占了其中7,192套缺口，约为全澳月度缺口的一半。昆州落后目标31%，塔州落后50%，北领地则惊人地落后81%。
相比之下，维州和首都领地的表现可圈可点。维州人口占全澳26%，却贡献了32%的完工量；首都领地与目标相差仅9套。
Drennan 指出，维州和首都领地的成绩证明，在州级层面实现目标并非遥不可及。但在新州等主要增长州弥合差距之前，全国性目标依然任重道远。
03
悉墨房价双双下跌，全澳房屋空置率仅1.5%，租赁市场仍供不应求
澳洲两大城市房价持续回落，高利率叠加投资者税收政策调整，令本已疲软的市场雪上加霜。
研究机构 Cotality 周一公布的数据显示，5月份悉尼住宅价值下跌0.9%，墨尔本下跌0.8%，首都领地则下跌0.2%。其他州和领地首府虽录得不同程度的涨幅，但整体势头明显减弱。
Cotality 研究总监 Tim Lawless 指出，部分疲软属于正常房价周期的波动，但多重外部因素也在同步发力。他表示，去年底市场主要受可负担性和还贷压力拖累——房价涨幅已远超收入增速。
此后通胀加速，澳联储（RBA）转向更为鹰派的立场，市场信心随之受挫。进入今年，利率持续走高、全球油价冲击接踵而至，近期联邦预算案的出台则进一步加大了不确定性。
珀斯和达尔文以1.5%的月涨幅领跑全国，布里斯班和霍巴特紧随其后，涨幅均为 0.9%，阿德莱德则上涨0.5%。目前悉尼住宅中位价为1,282,020澳元，墨尔本为 812,621澳元。
首府城市以外的地区表现更为强劲，西澳偏远地区以5月份1.9%的月涨幅和22.7%的 年增长率高居榜首。
对租房者而言，形势却不容乐观。5月份全国租金上涨0.6%，与4月持平，但略低于今年头三个月的水平。
Cotality 报告警告，目前全国空置率仅1.5%，租赁市场供不应求，未来数月租金 仍有继续攀升的压力。
在投资者政策层面，Tim Lawless 表示，政府将主要投资者激励措施限定于新建住房的决定，可能抑制投资支出，但目前在全国数据中尚未看到显著影响。“展望未来，我们完全预期住房市场投资将会减少，整体交易活动也将出现回落。”
Cotality 另一份数据显示，拍卖清盘率——被视为预判房价走势的重要先行指标——在税收变化宣布后已触及本轮周期的新低。
04
黄金海岸房价年涨14万 一年内或就将追平悉尼
黄金海岸独立屋中位数已达145万元，距悉尼仅差15.4万元且差距正在快速缩小，公寓中位数则逼近100万元大关，尽管增长已开始放缓。
PropTrack 2026年5月房价指数显示，黄金海岸独立屋一年内暴涨14.5万元，公寓增加11.8万元，整体市场增长11%，不过5月在高利率开始发挥作用后趋于持平。
黄金海岸房价年均增长14.5万元，而悉尼房价年均下跌约3.85万元，按目前黄金海岸的增长速度和悉尼的下滑速度，两者之间15.4万元的差距可能在一年内闭合。
PropTrack高级经济学家摩尔表示，黄金海岸市场已处于明显转折点。 5月价格基本持平，但过去一年仍上涨约11%，这是相当强劲的增长。其中独立屋持平略降约0.1%，公寓微涨0.1%。独立屋约145万元，公寓接近98.7万元，这已经是一个昂贵的市场。
另外，黄金海岸公寓中位数98.7万元，比布里斯班贵了12.2万元，距百万元仅差1.3万元。
摩尔指出，对被独立屋市场拒之门外的买家来说，黄金海岸公寓已不再是便宜的替代选择，这一趋势正在全澳高价市场普遍上演。
而5月的平稳走势是黄金海岸疯狂涨幅正在失速的最明确信号，呼应了PropTrack在全国范围内观察到的模式，此前市场在连续三次加息传导至买家购买力后开始踩刹车。鉴于黄金海岸现在已是相当昂贵的市场，分析预计在高利率压力下，2026年剩余时间这里会出现更疲软的表现。
与此同时，昆州区域市场继续强劲，年增长10.5%，五年累计增长81.9%。
Townsville本月增长0.6%，过去一年增长16.94%，中位数增加8.9万元；Cairns单月跳涨1%，年增长16.32%，中位数增加9.6万元。
摩尔特别指出Townsville。
他说，尽管连续三次加息，这里5月房价仍上涨0.6%，说明仍有大量需求支撑价格，人们在寻找更负担得起的区域，支撑了当地房产价格，这一移速不仅适用于首府城市与区域之间，在内陆城市也是如此。
PropTrack预计黄金海岸2026年剩余时间将进一步走软，因为145万元的独立屋中位数已将大量自住买家拒之门外，高端买家和投资者对利率变动敏感，且预算案后投资活动已明显收缩。
值得关注的是公寓市场，98.7万元的中位数可能在未来几个月突破百万元大关，因为买家在寻找任何能够入场的机会。